Właściwa wycena działki jest skomplikowaną procedurą, wymagającą uwzględnienia wielu czynników. Z poniższego artykułu dowiesz się, dlaczego warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego podczas oceny wartości nieruchomości.
Spis treści:
- Dlaczego wycena działki przez rzeczoznawcę pod inwestycję deweloperską jest przydatna?
- Co wpływa na wartość działki? Kluczowe aspekty dla deweloperów
- Jak rzeczoznawca majątkowy ocenia wartość działek budowlanych?
- Ile kosztuje wycena działki budowlanej?
Dlaczego wycena działki przez rzeczoznawcę pod inwestycję deweloperską jest przydatna?
Cena działki zależna jest od wielu czynników, które właściciel w procesie wyceny może pominąć, co może wiązać się ze stratami finansowymi. Najlepiej więc przekazać to zadanie w ręce doświadczonego profesjonalisty, jakim jest rzeczoznawca majątkowy, który doskonale wie jak ocenić działkę, na co należy zwrócić uwagę i co warto zrobić przed jej sprzedażą.
Ekspert w tej dziedzinie dokładnie oceni wartość rynkową nieruchomości, biorąc pod uwagę jej:
- lokalizację,
- infrastrukturę,
- ukształtowanie terenu
- oraz uwarunkowania prawne.
Specjalista zidentyfikuje też możliwe ryzyka, takie jak dostępność mediów, możliwości realizacji zjazdu na drogę publiczną, ryzyka związane zapisami planu miejscowego, ograniczenia związane z podziałem nieruchomości czy chociażby kwestie podatkowe, które mogą na końcu w sposób istotny obniżyć opłacalność transakcji.
Jako przykład, przedstawiamy jak z pozoru błahe sprawy w sposób istotny rzutują na realną wartość nieruchomości.
Właściciele działek A i B posiadają udziały w drodze dojazdowej C. Na pierwszy rzut oka korzystniejsza wydaje się działka B. Jednak kluczowy okazuje się dostęp do drogi – szerokość działki C wynosi 4 metry. Dla właściciela działki A sytuacja wygląda inaczej, ponieważ ma on dodatkowy sięgacz, dzięki czemu ta sama droga ma dla niego 5 metrów szerokości. To istotna różnica, ponieważ pozwala na ustanowienie wygodnego zjazdu i realizację większej inwestycji.
W efekcie działka B, choć na pozór równie atrakcyjna, może okazać się zupełnie nieprzydatna dla deweloperów ze względu na ograniczony dostęp do drogi. Mimo tej samej powierzchni, lokalizacji i otoczenia, wartość obu nieruchomości znacząco się różni – właśnie przez możliwości dojazdu.
O podobnej tematyce: Dlaczego wycena gruntu jest bardziej skomplikowana niż wycena mieszkania?
Co wpływa na wartość działki? Kluczowe aspekty dla deweloperów
Ustalenie ceny sprzedaży działki jest jedną z najtrudniejszych wycen. Zakładając, że przy wycenie mieszkania najbardziej kluczowe może być 7-10 cech nieruchomości, na wycenę działki wpływ może mieć nawet kilkadziesiąt zmiennych.
Należą do nich tak oczywiste rzeczy jak:
- stan prawny działki, rodzaj własności oraz ograniczenia i obciążenia (np. hipoteka, prawo do przejazdu);
- zapisy w MPZP;
- ukształtowanie terenu, wymiary działki,
- rodzaj gruntu, poziom wód gruntowych;
- dostęp do drogi publicznej oraz infrastruktury technicznej;
- otoczenie działki (ruchliwe drogi, planowane inwestycje).
Natomiast kluczowe mogą okazać się niuanse i znajomość specjalistycznych przepisów. Niekiedy niewielka wada prawna może sprawić, że nieruchomość nie tylko traci na wartości, ale może być niezbywalna. Przy wycenie warto zidentyfikować wszystkie tego typu okoliczności.
Jak rzeczoznawca majątkowy ocenia wartość działek budowlanych?
Rzeczoznawca majątkowy wycenia działki budowlane najczęściej korzystając z metody porównawczej. Podstawą oceny wartości są podobne działki zlokalizowane w okolicy, uwzględniając w szacunkach m.in. powierzchnię, przeznaczenie działki czy dostępność drogi.
W procedurze rzeczoznawca bierze pod uwagę:
- księgi wieczyste;
- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy;
- mapy ewidencyjne;
- dostępność mediów;
- warunki geotechniczne działki.
Ile kosztuje wycena działki budowlanej?
Koszt wyceny działki budowlanej zależy od wielu czynników, takich jak:
- lokalizacja,
- powierzchnia,
- dostęp do drogi i mediów,
- uwarunkowania prawne
- oraz stopień skomplikowania analizy.
Prostsze wyceny kosztują od 700, zaś w przypadku trudniejszych sytuacji (np. dla dużych terenów inwestycyjnych) cena ustalana jest indywidualnie. Na koszt wyceny wpływa również fakt wykonania analizy chłonności, co jest zalecane przy gruntach inwestycyjnych.
Dalsza lektura: Dlaczego czasem lepiej zainwestować w analizę chłonności niż w wycenę?
Podsumowanie
Wycena działki budowlanej składa się z wielu etapów, obejmujących dokumentację prawną, analizę rynku, charakterystykę nieruchomości oraz jej atrakcyjność. Z racji skomplikowanej procedury warto skontaktować się z firmą Wycena-Góralczyk i poznać szczegóły dotyczące procesu wyceny działki.
