Wycena nieruchomości otrzymanych w spadku
Góralczyk - wycena nieruchomości
Jakie usługi świadczymy
Otrzymanie spadku wiąże się nie tylko z przyjęciem nowych aktywów, ale również z koniecznością przejścia przez liczne formalności. Proces ten, często obarczony emocjami, może być źródłem konfliktów rodzinnych i dodatkowych obciążeń dla spadkobierców.
Profesjonalne wsparcie rzeczoznawcy majątkowego może znacznie ułatwić zarządzanie mieniem spadkowym.
Specjalizujemy się w:
- rzetelnej wycenie nieruchomości na potrzeby postępowań spadkowych;
- doradztwie w zakresie dziedziczenia ustawowego;
- pomocy w sporządzaniu wniosków o stwierdzenie nabycia spadku;
- wsparciu w sprawnym przeprowadzeniu działu spadku.
Skorzystanie z profesjonalnej wyceny nieruchomości to inwestycja w spokojny i efektywny przebieg postępowania spadkowego.
Wycena nieruchomości i profesjonalne doradztwo
Kompleksowa obsługa spraw spadkowych
Wycena nieruchomości na potrzeby postępowań spadkowych ma szczególne znaczenie dla czasu trwania tych postępowań. Niezależna i rzetelna wycena stanowić będzie mocny fundament dla rozmów na temat działu spadku. Może być także przydatna w przypadku konieczności uiszczenia podatku przy sprzedaży nieruchomości.
Odziedziczyłeś spadek? Znamy odpowiedzi na Twoje pytania!
Otrzymanie spadku to nie tylko nowe składniki majątku, ale również liczne formalności. Dziedziczenie jest procesem pełnym emocji, związanym ze śmiercią bliskiej osoby. Konflikty rodzinne i żałoba mogą utrudniać zamknięcie spraw spadkowych.
Korzystając z usług wykwalifikowanego rzeczoznawcy, zapewnisz sobie spokój i ułatwisz trudne decyzje dotyczące spadku.
Zastanawiasz się, co zrobić, gdy spadkobierców jest wielu? Co to jest masa spadkowa?
Wyjaśniamy, jak uniknąć konfliktów rodzinnych i sprawnie zakończyć dział spadku.
Profesjonalna wycena nieruchomości spadkowej
- Poznaj zagadnienia dotyczące dziedziczenia mieszkania po śmierci małżonka i dowiedz się, jak rzeczoznawca może pomóc spadkobiercy. Sprawdź, jakich problemów mogą uniknąć spadkobiercy i jak ograniczyć formalności do minimum.
- Zapoznaj się z działaniem profesjonalnego rzeczoznawcy, który wykona dla Ciebie usługę, jaką jest wycena nieruchomości na potrzeby postępowań spadkowych.
- Wyjaśniamy, czym jest dziedziczenie ustawowe. Pokazujemy, że rzetelna wycena może oszczędzić wielu problemów i przyczynić się do sprawnego zarządzania mieniem spadkowym.
- Opisujemy kwestię podatku od sprzedaży nieruchomości spadkowej i pokazujemy jak napisać wniosek o stwierdzenie nabycia spadku.
- Dlaczego wycena nieruchomości jest kluczowa?
Gdy stwierdzono nabycie spadku lub sporządzono notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, a do spadku powołano kilku spadkobierców kluczowym elementem postępowania jest dział spadku.
Spory i nieporozumienia wśród spadkobierców mogą prowadzić do niewykorzystania potencjału ekonomicznego nieruchomości lub obniżenia jej wartości. Jeśli w skład masy spadkowej wchodzi nieruchomość, jest to szczególnie istotne.
- Zarządzanie nieruchomościami w masie spadkowej
Nieruchomości, z uwagi na ich dużą wartość i specyficzne właściwości, powinny być zarządzane sprawnie, co rzadko zdarza się przy wielu współwłaścicielach. Dlatego w interesie spadkobierców jest przeprowadzenie działu spadku sprawnie i szybko, zanim przybędzie więcej uprawnionych do spadku.
- Profesjonalna wycena nieruchomości
Decyzje o dziale spadku zapadną szybciej, opierając się na wycenie nieruchomości wykonanej przez obiektywnego rzeczoznawcę.
Potrzebujesz profesjonalnej wyceny nieruchomości spadkowej uwzględniającej rzeczywistą wartość rynkową?
Skontaktuj się z nami już dziś i zapewnij sobie spokój.
Dyskretna i profesjonala wycena nieruchomości
Poważnie podchodzimy do zachowania tajemnicy zawodowej dlatego mogą Państwo liczyć nie tylko na profesjonalnie wykonaną wycenę nieruchomości ale również na dyskrecję.
Warto wiedzieć
Spadkobiercy w dziedziczeniu ustawowym
Jeśli spadkodawca nie pozostawił testamentu dochodzi do dziedziczenia z mocy ustawy. Kodeks cywilny regulujący kwestie dziedziczenia spadkowego w Polsce wyznaczając kręgi spadkobierców reguluje zasady, na jakich dochodzi do dziedziczenia przez poszczególne osoby.
W pierwszej kolejności do nabycia spadku uprawnione są dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek.
Zasadą jest, że dziedziczą oni w częściach równych, z tym że część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, przypadający mu udział spadkowy, przypada jego dzieciom w częściach równych (zasadę tę stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych).
Zasady dziedziczenia, co należy wiedzieć?
Jeśli spadkodawca nie miał dzieci (i dalszych zstępnych) do spadku z ustawy powoływany jest jego małżonek i rodzice. Udział spadkowy każdego z rodziców, które dziedziczy w zbiegu z małżonkiem spadkodawcy, wynosi jedną czwartą całości spadku.
W braku zstępnych i małżonka spadkodawcy cały spadek przypada jego rodzicom w częściach równych. Jeżeli jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, jego udział spadkowy przypada rodzeństwu spadkodawcy w częściach równych, a w przypadku, gdy którekolwiek z rodzeństwa spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku pozostawiając zstępnych, zstępnym tym przypada udział spadkowy ich rodzica.
Ważne jest, że udział spadkowy małżonka, który dziedziczy w zbiegu z rodzicami, rodzeństwem i zstępnymi rodzeństwa spadkodawcy, wynosi połowę spadku. Cały spadek przypada małżonkowi spadkodawcy wtedy, gdy spadkodawca poza małżonkiem nie posiadał najbliższej rodziny w postaci rodziców, rodzeństwa i dzieci.
W kolejnym kręgu spadkobierców znajdują się dziadkowie spadkodawcy. Dziedziczą oni spadek tylko wówczas, gdy spadkodawca nie miał ani małżonka, ani rodzeństwa, ani zstępnych rodzeństwa. W sytuacji, gdy w chwili otwarcia spadku żyją wszyscy dziadkowie (łącznie cztery osoby), to dziedziczą w częściach równych. W przeciwnym przypadku udział spadkowy nieżyjących dziadków przypada ich zstępnym (dalszym krewnym spadkodawcy), zaś w przypadku braku ich potomstwa, to udział tej osoby przypada pozostałym dziadkom (na zasadzie przyrostu) (art. 934 Kodeksu cywilnego).
Gdy po spełnieniu powyższych zasad nie udało się wskazać osób uprawnionych do dziedziczenia Kodeks Cywilny dopuszcza także dziedziczenie przez dzieci małżonka zmarłego spadkodawcy (dziedziczenie pasierbów), których żadne z rodziców nie dożyło chwili otwarcia spadku.
W braku jakichkolwiek osób powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Zaś jeżeli nawet ustalenie tego faktu jest niemożliwe albo ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa.
Sprzedaż nieruchomości w spadku
Podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości
Do końca 2018 roku w Polsce obowiązywały przepisy niekorzystne dla spadkobierców, zobowiązujące ich do uiszczenia podatku dochodowego w wysokości 19% od sprzedaży otrzymanej w spadku nieruchomości, jeśli sprzedaż ta wystąpiła wcześniej niż 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Sytuacja ta wynika z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którymi z fiskusem nie musi się rozliczać osoba pozbywająca się nieruchomości po 5 latach od jej nabycia. W przypadku spadkobierców, aż do końca 2018 roku, datą nabycia była data otrzymania spadku. Zatem każdy spadkobierca, który chciał szybko pozbyć się otrzymanej nieruchomości, niemal 1/5 przychodu musiał przelać na konto Urzędu Skarbowego.
1 stycznia 2019 r. zmieniono zasady rozliczenia sprzedawanych nieruchomości, a najbardziej na owych zmianach skorzystać mieli spadkobiercy.
Główna zmiana polegała na tym, że pięcioletni okres, o którym mowa w przepisach ustawy o PIT, liczony jest nie od daty otrzymania spadku, lecz od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
W większości przypadków termin ten jest tak odległy, że tylko znikoma część spadkobierców powinna uważać na okres, w którym sprzedaje odziedziczoną nieruchomość.
Na spadkobierców czyhają jednak pewne pułapki. Jeśli najpierw dojdzie do działu spadku, a dopiero potem do sprzedaży nieruchomości, spadkobierca, który otrzymał większy udział w nieruchomości niż wynosił jego udział pierwotny, w przypadku sprzedaży nieruchomości będzie musiał uiścić 19% podatku. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku większości działów spadku.
Zdaniem fiskusa (co wynika z art. 10 ust. 7 ustawy o PIT), jeśli w wyniku działu spadku udział jednego lub kilku spadkobierców w dziedziczonej nieruchomości został powiększony względem udziału przypadającego im na mocy dziedziczenia ustawowego, mamy do czynienia z nowym nabyciem. W tym zakresie należy na nowo liczyć termin pięcioletni.
Oczywiście samodzielni spadkobiercy nie muszą się martwić tymi zapisami. Jednak gdy spadkobierców jest więcej, część z nich albo będzie musiała odczekać 5 lat ze sprzedażą nieruchomości albo podzielić się przychodem ze skarbówką.
Przykładowo troje rodzeństwa (dwie siostry i brat) odziedziczyło w 2017 roku mieszkanie po rodzicach nabyte przez rodziców w latach 70-tych. W 2019 rodzeństwo zawarło umowę o dział spadku, na mocy której mieszkanie otrzymała najstarsza siostra. Gdy na początku 2020 roku sprzedała mieszkania za 305 .000 zł, automatycznie powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do sprzedaży 2/3 udziałów w owym mieszkaniu, a zatem w wysokości 38.000 zł (zakładając, że koszty sprzedaży wyniosły 5.000 zł).
Czy jest jakiś sposób, aby uniknąć takiego opodatkowania?
Jest.
Należy sprzedać nieruchomość przed działem spadku, a następnie dokonać rozliczeń pieniężnych między spadkobiercami już w ramach działu spadku. Wymagana tu jest tylko zgodność spadkobierców i chęć zbycia nieruchomości.
Ważne kwestie
Wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności
Przebieg wyceny może być różny w zależności od charakteru i sytuacji nieruchomości. Jednak zazwyczaj wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę składa się z kilku etapów:
- Konsultacja z rzeczoznawcą. Na rozmowie specjalista zapoznaje się z zakresem wyceny.
- Przekazanie dokumentów związanych z nieruchomością.
- Analiza dokumentów przez rzeczoznawcę
- Wizja lokalna. Sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości, sąsiedztwa i dostępnej infrastruktury.
- Analiza rynku lokalnego i porównanie cen podobnych nieruchomości na sprzedaż.
- Wybór metody wyceny i sporządzenie operatu szacunkowego.
- Wymagane dokumenty
Do rzetelnego przeprowadzenia wyceny nieruchomości niezbędne jest przedłożenie odpowiednich dokumentów. Najlepiej zabrać je ze sobą na pierwsze spotkanie z rzeczoznawcą, co przyspieszy wykonanie wyceny. Dokumenty niezbędne do wykonania operatu szacunkowego to:
- akt notarialny, potwierdzający prawo do własności;
- odpis lub numer księgi wieczystej;
- dokumentacja techniczna nieruchomości, jeśli jest dostępna;
- inne dokumenty związane z nieruchomością i jej sytuacją prawną.
- Co otrzymuję w ramach usługi?
Posiadamy duże doświadczenie w sporządzaniu operatu szacunkowego na potrzeby nieruchomości otrzymanych w spadku, co przekłada się na rzetelne wykonanie usługi.
W ramach usługi Klient otrzymuje pisemną wycenę, w której zawarty jest dokładny opis nieruchomości wraz z określeniem jej wartości i przeprowadzoną analizą.
- Ile trwa wycena?
Czas potrzebny na przygotowanie wyceny nieruchomości otrzymanej w spadku jest różny w zależności od charakteru nieruchomości i jej sytuacji prawnej. Z tego względu dokładny termin przygotowania operatu szacunkowego podajemy Klientowi po wstępnej rozmowie, a przed rozpoczęciem współpracy.
- Koszt wyceny
Cena usługi uzależniona jest od wielu czynników takich, jak rodzaj i charakter nieruchomości oraz sytuacja prawna. Z tego względu ustalamy cenę usługi każdorazowo przed rozpoczęciem współpracy z Klientem.
Wycena nieruchomości otrzymanej w spadku
Obszar działania
Województwo Małopolskie
Zajmujemy się wyceną nieruchomości odziedziczonych w spadku, które znajdują się na terenie województwa małopolskiego. Dobra znajomość lokalnego rynku nieruchomości wraz z doświadczeniem to gwarancja najwyższej jakości usług.
Odpowiadamy na często zadawane pytania
Nieruchomość w spadku - pytania i odpowiedzi
Naszym zdaniem przede wszystkim to silne emocje i trudne wybory. Silne emocje, ponieważ spadek to oczywiście konsekwencja przykrych wydarzeń, jakimi jest utrata bliskiej osoby. Mieszkanie, które pozostaje po zmarłym, to często źródło wspomnień związanych z osobą, która odeszła. Ale to także źródło wspomnień związanych ze spadkobiorcami i ich dzieciństwem, a więc okresem, który każdego kształtował najmocniej. Nieruchomość rodzinna to w sferze emocjonalnej coś zupełnie innego niż kolejne mieszkanie kupione w związku z powiększającą się rodziną lub w związku z przeprowadzką do innego miasta za pracą. Trudne wybory, ponieważ prędzej czy później trzeba zdecydować, co z odziedziczoną nieruchomością zrobić. I jak przy okazji nie zniszczyć relacji z najbliższą rodziną.
Drogi, czyli tzw. źródła powołania do spadku, są dwie: ustawa oraz testament. Dziedziczenie ustawowe ma miejsce wówczas, gdy spadkodawca nie powołał spadkobierców albo gdy żadna z osób, które powołał, nie chce lub nie może być spadkobiercą. Drugim źródłem powołania jest testament stanowiący jedyną formę rozrządzenia majątkiem na wypadek śmierci. Dziedziczeniu testamentowemu zostało przyznane pierwszeństwo przed dziedziczeniem ustawowym.
W zależności od wielkości majątku, liczby spadkobierców oraz ich zgodności podział majątku spadkodawcy może przybrać różne ścieżki. Nikomu nie zależy, żeby proces ten niepotrzebnie się przedłużał. Spadkobiercy nie zawsze mają na to wpływ, ale przy dobrej woli i transparentności całego procesu możliwe jest jego sprawne zamknięcie. Wartość majątku jest kluczowa, ponieważ jej znajomość stanowi podstawę do wielu decyzji. Warto zadbać, aby przynajmniej w przypadku nieruchomości, które na ogół są elementami masy spadkowej o największej wartości, określić ich wartość rynkową. Informacja ta jest przydatna przy ustalaniu późniejszych spłat, wielkości zachowku czy chociażby przyjęciu podstawy do ustalenia wysokości podatku.
Sprzedaż mieszkania lub domu otrzymanego w spadku jest możliwa pod warunkiem posiadania dokumentu stwierdzającego nabycie spadku. Jeśli kilku spadkobierców posiada udziały w mieszkaniu lub domu, do jego sprzedaży potrzebna jest zgoda ich wszystkich.
Podstawą do sprzedaży spadku jest stwierdzenie jego nabycia. Dokumentem uprawniającym do tego jest akt poświadczenie dziedziczenia lub sądowe stwierdzenie nabycia spadku.
Akt poświadczenia dziedziczenia może zostać sporządzony przez notariusza w obecności wszystkich spadkobierców. Podział spadku dokonywany jest na podstawie prawa spadkowego zaś warunkiem sporządzenia wspomnianego aktu jest zgoda spadkobierców na ustalony dla każdego udział w spadku.
Sądowe stwierdzenie nabycia spadku przeprowadza się w przypadku gdy istnieje spór między spadkobiercami co do jego podziału oraz w sytuacji gdy trudno ustalić tożsamość spadkobierców. Wówczas sąd przeprowadza postępowanie, w którym ustala osoby dziedziczące oraz ich udział w spadku. Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?
Po nowelizacji przepisów w roku 2019, nieruchomość nabytą w spadku można sprzedać bez konieczności płacenia podatku dochodowego gdy:
a) minie 5 lat od nabycia mieszkania przez spadkodawcę
b) minie 5 lat od wybudowania domu przez spadkodawcę
Okres pięciu lat liczony jest od końca roku, w którym mieszkanie zostało nabyte a dom zbudowany przez spadkodawcę.
Okres 5 lat obowiązuje również w przypadku gdy spadkodawcą jest zmarły małżonek, ważne jest jednak aby nabycie mieszkania lub budowa domu miało miejsce w trakcie trwania wspólności majątkowej. Kto jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchości w spadku?
Wycena nieruchomości pozwala na ustalenie realnej ceny sprzedaży nieruchomości odziedziczonej w spadku. Oczywiście sprzedaż jest możliwa tylko wtedy jeśli spadkobiercy dysponują dokumentem poświadczającym ich udział w spadku: sądowe stwierdzenie nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
Sprzedaż mieszkania po spadku może wiązać się z koniecznością opłacenia 19 % podatku dochodowego. Można tego uniknąć jeśli transakcja zostanie dokonana po upływie 5 lat od nabycia / zbudowania nieruchomości przez spadkodawcę (nie od nabycia spadku). Ta zasada dotyczy również gdy następuje sprzedaż spadku po zmarłym współmałżonku.
Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej przed upływem pięciu lat od śmierci spadkodawcy nie musi wiązać się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego. Od 2019 roku podatek płaci się tylko wtedy jeśli sprzedaż nastąpi przed upłynięciem pięciu lat od momentu nabycia / zbudowania nieruchomości przez spadkodawcę.
Dodatkowo można uniknąć zapłacenia podatku dochodowego jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy się w ciągu 2 lat od transakcji na własne cele mieszkaniowe.
W innym wypadku należy zapłacić podatek dochodowy od kwoty, za którą nieruchomość została sprzedana, pomniejszonej o wydatki poniesione na podniesienie wartości nieruchomości. Więcej o sprzedaży odziedziczonej nieruchomiści.
Sprzedając nieruchomość nabytą w spadku, spadkobierca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego tylko w sytuacji gdy:
a) sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od momentu nabycia mieszkania lub budowy domu przez spadkodawcę,
b) wartość zbycia jest większa od przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
Opodatkowanie podatkiem dochodowym 19 % obejmuje kwotę uzyskana ze sprzedaży nieruchomości po odjęciu od niej kosztów uzyskania przychodów czyli wszelkich prac, które zwiększyły wartość sprzedawanego mieszkania/domu. Czytaj więcej tutaj ->
Jak najbardziej. Uważam, że dobrą praktyką jest sporządzenie dokumentacji fotograficznej nieruchomości, która odzwierciedlałaby stan nieruchomości na dzień otwarcia spadku. Sprawy związane z działem spadku potrafią ciągnąć się latami. W międzyczasie ktoś może zrobić remont nieruchomości lub jej części, czy nawet rozbudować ją. Może także dopuścić do pogorszenia się jej stanu. Po latach ustalenie stanu nieruchomości na datę otwarcia spadku może okazać się niemożliwe i być źródłem sporów między członkami postępowania spadkowego. Wydłużanie postępowania natomiast może oznaczać, że z upływem lat przybywa uprawnionych do spadku. W ekstremalnych przypadkach liczba spadkobierców liczona jest w dziesiątkach. Tak prosta czynność jak sfotografowanie nieruchomości może sprawić, że unikniemy takich problemów.
Przede wszystkim rzetelnie sporządzona wycena oszczędza wielu niepotrzebnych emocji, zwłaszcza w sytuacjach, gdy jest kilku spadkobierców. Najtrudniejsze sytuacje, z jakimi spadkobiercy muszą się mierzyć to takie, kiedy otrzymana nieruchomość przypada jednemu z nich, który ma następnie spłacić pozostałych. Nawet w najbardziej zgodnych rodzinach może dojść wówczas do głębokich kryzysów. Naturalnym odruchem jest, że osoba spłacająca chciałaby zapłacić jak najmniej. Zwłaszcza, że rzadko kiedy jest się finansowo przygotowanym na taką okoliczność. Spłacani natomiast oczekują jak najwyższych kwot, często obawiając się, że zostaną w jakimś sensie poszkodowani. W takich warunkach bardzo łatwo o kłopoty. Dobrze uzasadniona i osadzona w realiach rynkowych wycena to mocny fundament pod sprawne i zgodne zarządzanie mieniem spadkowym.
Ale to nie wszystko. Dobry rzeczoznawca może być też doradcą. Bardzo rzadko spadkobiercy wiedzą, w jaki sposób rozporządzać tak cennym mieniem. Rzeczoznawca majątkowy, który dobrze zna lokalny rynek, może im w tym zdecydowanie pomóc.
Banałem jest powiedzenie, że każda nieruchomość jest inna. Nie ma jednej recepty uniwersalnej dla wszystkich nieruchomości. Decydujących jest zawsze kilka czynników takich jak położenie nieruchomości, jej stan i funkcjonalność, dostępność ale także takie kwestie jak zdolności inwestycyjne właściciela. Do każdej nieruchomości należy podejść indywidualnie.
