Przepisy podatkowe -, sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Znaczna część spadkobierców decyduje się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości. Dzięki zmianie przepisów dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych na w większości przypadków mogą oni zostać zwolnieni z obowiązku zapłaty podatku, nawet jeśli nieruchomość zostanie sprzedana od razu po nabyciu spadku. Kiedy tak się stanie?

Spis treści:

Nowe przepisy podatkowe
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat bez podatku
Najnowsze zmiany w uldze mieszkaniowej

Nowe przepisy podatkowe

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości może wiązać się z zapłatą podatku dochodowego. Co więcej, jako że spadkobierca nie poniósł żadnych kosztów zakupu lub wybudowania tej nieruchomości, podstawą opodatkowania dochodu będzie wartość sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Wysokość podatku może być więc znaczna. Aktualnie obowiązująca stawka wynosi 19% – podatek od nieruchomości sprzedanej za 1 000 000 złotych wyniesie więc aż 190 000 złotych.

Jeszcze do niedawna okolicznością zwalniającą z zapłaty podatku było zbycie nieruchomości po 5 latach od nabycia spadku. Od 1 stycznia 2019, czyli od wejścia w życie Ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, początek tego okresu wyznaczany jest inaczej. Aktualnie 5-letni termin, po upływie którego można sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez podatku, liczy się nie od daty nabycia spadku, a od daty nabycia/wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Nowe przepisy są więc bardzo korzystne dla spadkobierców i w większości przypadków pozwalają na sprzedaż nieruchomości bez podatku niezależnie od daty nabycia spadku.

Trzeba jednak pamiętać, że przewidziany przez ustawę 5-letni termin liczy się nie od faktycznej daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a od końca roku kalendarzowego, w którym to nabycie nastąpiło. Przykładowo, spadkobierca odziedziczył dom po rodzicach w styczniu 2020 roku. Ten został przez nich zakupiony w marcu 2016 roku. 5-letni termin przewidziany przez ustawę zaczyna biec dopiero z dniem 1 stycznia 2017 roku. Spadkobierca może więc sprzedać nieruchomość bez podatku najwcześniej dopiero w 2022 roku. Sprzedając ją przed tym terminem musi wypełnić deklarację PIT-39 i odprowadzić podatek.

Aby zachowanie pięcioletniego terminu skutkowało możliwością sprzedaży mieszkania bez konieczności uiszczania podatku dochodowego, spełniony musi zostać jeszcze jeden warunek- sprzedaż nieruchomości nie może nastąpić na skutek wykonywania działalności gospodarczej.

Czytaj także: „Spadek po rodzicach – sprzedaż mieszkania, domu, działki”

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat bez podatku

Spadkobierca może być zwolniony z obowiązku zapłaty podatku ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości (czytaj także Dziedziczenie nieruchomości – najbliższa rodzina jest zwolniona z podatku od spadku) również wtedy, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od momentu nabycia/wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Zwolnione z obowiązku zapłaty podatku są te osoby, które deklarują wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. W szczególności dotyczy to:

zakupu innej nieruchomości lub gruntu pod budowę;
budowy, remontu lub modernizacji innej nieruchomości na własne potrzeby;
spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu zakupu innej nieruchomości.

W takiej sytuacji sprzedający odziedziczoną nieruchomość zobowiązany jest złożyć deklarację PIT-39 do końca roku podatkowego (do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży), w której wyrazi chęć wydatkowania środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z prawem na takie wydatki przewidziane są 2 lata, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Rzecz jasna, sprzedający jest zobowiązany potwierdzić każdą transakcję aktem notarialnym, fakturą VAT lub potwierdzeniem wykonania przelewu. Czytaj więcej o tym kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Najnowsze zmiany w uldze mieszkaniowej

28 grudnia 2020 roku opublikowano rozporządzenie, które skutkuje wydłużeniem dwuletniego terminu, w którym można przeznaczyć pieniądze pozyskane ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Termin ten wynosi obecnie trzy lata. Zmiana dotyczy osób, które odpłatnie zbyły nieruchomość najwcześniej w 2018 roku. Oznacza to, że osoby, które zbyły odziedziczoną nieruchomość lub prawo majątkowe w 2018 roku, mają czas na przeznaczenie pozyskanych środków na własne cele mieszkaniowe aż do końca 2021 roku.

Zmiany w prawie podatkowym przyczyniły się do sytuacji, w której znacznie łatwiej uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego. Należy pamiętać, że pięcioletni termin, o którym mowa w ustawie liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Jeżeli do sprzedaży nieruchomości dochodzi przed upływem podanego terminu, można uniknąć obowiązku zapłaty podatku dzięki przeznaczeniu uzyskanego dochodu na własne cele mieszkaniowe. W tej kwestii również wprowadzono korzystne zmiany. Osoby, które zbyły nieruchomość przed 2018 rokiem miały jedynie dwa lata na wydatkowanie środków pozyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Obecnie termin ten został wydłużony i wynosi trzy lata.