Tel.: 
Zdarzają się sytuacje, że ktoś wchodzi w posiadanie mieszkania swoich rodziców nie w wyniku nabycia spadku, ale w drodze darowizny. Czy i na jakich zasadach może taka nieruchomość sprzedać? Jakie koszty będzie musiał ponieść?
Spis treści:
- Czym jest darowizna i jak jej dokonać?
- Dlaczego data nabycia i data sprzedaży przesądza o podatku?
- Jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat?
- Kiedy sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku?
- O czym należy pamiętać, dokonując sprzedaży mieszkania z darowizny po 5 latach?
Czym jest darowizna i jak jej dokonać?
Przekazanie darowizny to zawarcie umowy między dwoma stronami, na mocy której darczyńca daje za darmo obdarowanemu coś z majątku, który należy do niego. Umowa darowizny musi być sporządzona na piśmie i potwierdzona przez notariusza.
Darowiznę regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. W myśl art. 888 § 1 k.c. darczyńca jest zobowiązany do przekazania bezpłatnego świadczenia ze swojego majątku na rzecz obdarowanego. Wynika z tego, że umowa darowizny jest dwustronną czynnością prawną. Do zawarcia umowy darowizny dochodzi w chwili, gdy strony składają oświadczenie woli w formie regulowanej przepisami prawa. Oświadczenie powinno przyjąć formę pisemną, jednak jeżeli zawarto umowę ustną, a jej założenia zostały spełnione, darowizna również jest ważna. Nie dotyczy to przedmiotów darowizny, których przekazanie wymaga potwierdzenia notarialnego. Przedmiotem darowizny mogą być zarówno środki pieniężne, jak i ruchomości oraz nieruchomości.
Jak przekazać mieszkanie w formie darowizny?
Przekazanie mieszkania w drodze darowizny wymaga zastosowania się do określonych procedur. Darowizna mieszkania musi przyjąć formę aktu notarialnego. Jeżeli forma nie zostanie zachowana, akt darowizny pozostaje nieważny. Warto pamiętać, że nabycie rzeczy i praw majątkowych w drodze darowizny podlega opodatkowaniu. Mowa tu o podatku od spadków i darowizn. Istnieją jednak wyjątki od reguły. Zwolnieni z konieczności uiszczenia podatku od spadków i darowizn są najbliżsi darczyńcy: małżonek, dzieci, rodzice, pasierb, rodzeństwo, ojczym lub macocha. Warunkiem zwolnienia jest złożenie oświadczenia we właściwym urzędzie skarbowym w terminie nieprzekraczającym 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. W przypadku, kiedy umowa darowizny zawierana jest przed notariuszem, zgłoszenia do organu podatkowego dokonuje notariusz.
Dlaczego data nabycia i data sprzedaży przesądza o podatku?
W przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i otrzymanego w drodze darowizny ustawodawca wyznaczył okres 5 lat jako wyznacznik tego, czy i jaki podatek należy zapłacić. Jednak w tych dwóch sytuacjach są to dwa różne okresy. W przypadku spadku liczy się on od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę a przy darowiźnie, kluczowa jest data obdarowania. Należy pamiętać, że chodzi tu rok podatkowy, który zaczyna się po zakończeniu roku kalendarzowego, w którym została podpisana umowa darowizny. W przypadku sprzedaży mieszkania uzyskanego na drodze darowizny przed upływem tego okresu, sprzedający jest zobowiązany do zapłacenia 19% podatku dochodowego.
Czy można sprzedać mieszkanie w darowiźnie?
Sprzedaż mieszkania pochodzącego z darowizny jest możliwa. Należy jednak pamiętać, że taka czynność może być związana z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego. Podatek dochodowy wynosi 19% od osiągniętego dochodu. Bardzo ważną informację stanowi fakt, że opodatkowaniu podlega sprzedaż mieszkania z darowizny, która zostanie przeprowadzona przed upływem pięciu lat podatkowych od nabycia nieruchomości.
W niektórych przypadkach można uniknąć konieczności uiszczenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości pochodzącej z darowizny, nawet gdy do transakcji dojdzie przed upływem pięciu lat. Mowa tu o skorzystaniu z ulgi podatkowej, która polega na przeznaczeniu pozyskanych środków na własne cele mieszkaniowe. Pod pojęciem własnych celów mieszkaniowych kryje się zakup mieszkania lub domu w terminie nieprzekraczającym trzech lat od sprzedaży nieruchomości uzyskanej w drodze darowizny.
Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie?
Jak już wspomnieliśmy, mieszkanie pochodzące z darowizny można sprzedać niemal od razu. Jeżeli jednak chcemy uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego, musimy poczekać, aż upłynie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do przekazania nieruchomości. Wyjątek stanowi przeznaczenie uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe.
Według ustawy o PIT art. 21 ust. 25, do celów mieszkaniowych zaliczamy:
- nabycie budynku mieszkalnego,
- nabycie udziałów w budynku mieszkalnym,
- nabycie spółdzielczego prawa do lokalu lub udziału w nim,
- zakup gruntu pod budowę nieruchomości mieszkalnej,
- nabycie prawa użytkowania wieczystego,
- budowę lub rozbudowę własnego budynku mieszkalnego,
- spłatę kredytu hipotecznego lub pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości.
Jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat?
Jeśli decydujemy się na sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem pięcioletniego okresu, musimy zapłacić podatek dochodowy od przychodu. Podatek będzie więc liczony od kwoty sprzedaży pomniejszony o poniesione koszty takie jak opłaty związane z transakcją ale i udokumentowane koszty remontu sprzedawanej nieruchomości. Dokonaną transakcję jesteśmy zobowiązani zgłosić do Urzędu Skarbowego i zapłacić należny podatek.
Kiedy sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku?
Istnieją wyłącznie dwa sposoby na uniknięcie podatku od sprzedaży darowizny. Jest to dokonanie sprzedaży po upływie pięcioletniego terminu lub przeznaczenie pozyskanych środków na własne cele mieszkaniowe w terminie nieprzekraczającym trzech lat od sprzedaży darowizny.
Należy pamiętać, że zwolnienie z podatku od darowizny nie oznacza zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży darowanego mieszkania. Jedynym sposobem na uniknięcie podatku jest skorzystanie z tzw. ulg mieszkaniowej czyli użycie środków z transakcji sprzedaży na cele mieszkaniowe np. na zakup innego mieszkania lub spłatę kredytu na mieszkanie zaciągniętego wcześniej. Należy to jednak zrobić przed upływem trzech lat od daty sprzedaży.
Jak się liczy 5 lat od darowizny?
Termin pięciu lat, po których upływie można sprzedać darowiznę bez konieczności zapłaty podatku dochodowego, jest liczony w latach podatkowych. Oznacza to, że termin zaczyna biec wraz z końcem roku kalendarzowego, w którym doszło do przekazania darowizny.
O czym należy pamiętać, dokonując sprzedaży mieszkania z darowizny po 5 latach?
Jeśli sprzedajemy darowane mieszkanie po upływie pięciu lat podatkowych od daty nabycia, nie jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego. Jest to niezależne od tego czy uzyskaną kwotę przeznaczymy na cele mieszkaniowe, czy jakieś inne.
Czytaj o tym więcej tutaj: Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat
Warto więc zastanowić się, kiedy najlepiej sprzedać mieszkanie uzyskane na drodze darowizny i pamiętać, że podatek od darowizny i podatek od dochodu ze sprzedawanej nieruchomości to dwie różne sprawy. Istotne jest również to, że cele mieszkaniowe określone przez ustawodawcę to nie tylko zakup nowego mieszkania / domu, ale również spłata zaciągniętego wcześniej kredytu na mieszkanie.
Jaki podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny?
Podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny wynosi 19% uzyskanego dochodu. Pod pojęciem dochodu kryje się różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychody. Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku mieszkania otrzymanego w drodze darowizny zaliczamy:
- nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości,
- koszty okołotransakcyjne, np. koszty umowy pośrednictwa,
- koszty prawne poniesione na skonstruowanie odpowiedniej umowy,
- koszty notarialne,
- opłaty sądowe.
Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie? Konieczne może być złożenie PIT-39
W świetle przepisów podatkowych opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, do którego doszło przed upływem 5 lat od jej nabycia. Termin liczony jest w latach podatkowych, dlatego biegnie od końca danego roku kalendarzowego i nie ma t znaczenia miesiąc, w którym doszło do przekazania darowizny. Jeżeli środki ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, nie ma konieczności zapłaty podatku PIT. Oznacza to, że jeżeli otrzymamy mieszkanie w darowiźnie we wrześniu 2022 roku i będziemy chcieli sprzedać je przed 31.12.2027 r., będziemy zobowiązani do rozliczenia sprzedaży w deklaracji PIT-39 i uiszczenia 19% podatku dochodowego.
FAQ
Po jakim czasie można sprzedać darowiznę bez podatku?
Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze darowizny bez podatku jest możliwa po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do przekazania darowizny.
Kiedy można sprzedać mieszkanie po rodzicach?
Sprzedaż mieszkania po rodzicach jest możliwa. Warto jednak pamiętać o pięcioletnim terminie, który pozwoli na uniknięcie konieczności zapłaty 19% podatku dochodowego. Warto rozważyć także skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.
Jak się liczy 5 lat od darowizny? Kiedy mija 5 lat?
Pięcioletni termin liczony jest w latach podatkowych. Oznacza to, że jeżeli darowiznę otrzymaliśmy w styczniu 2022 roku, pięć lat upłynie dopiero w 31.12.2027 roku.
Czy sprzedaż mieszkania po 5 latach trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Mieszkanie, które posiadamy powyżej 5 lat podatkowych, jest zwolnione z opłaty i bez obaw może zostać sprzedane, jednak nadal wymaga to złożenia stosownej deklaracji do właściwego organu podatkowego.
