Tel.: 
Na wartość nieruchomości wpływa wiele czynników, które można zaliczyć do trzech kategorii: fizycznych, ekonomicznych oraz instytucjonalno-prawnych. Niestety nie wszystkie zależą od stanu nieruchomości oraz działań jej właściciela. Przed sprzedażą domu lub mieszkania warto jednak zapoznać się z nimi, by wiedzieć, w jaki sposób oszacować wartość nieruchomości i ustalić rynkową cenę.
Spis treści:
- Stan prawny nieruchomości
- Lokalizacja i warunki nieruchomości
- Stan techniczny
- Otoczenie nieruchomości
- Powierzchnia i rozkład wewnętrzny nieruchomości
- Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania
Stan prawny nieruchomości
Największą wartość nieruchomość uzyskuje, gdy posiada uregulowany stan prawny, a więc taka na której nie ciążą żadne roszczenia oraz prawa rzeczowe i osobiste osób trzecich – prawo najmu, prawo dożywocia, czy prawo odkupu. Tańsze często okazują się nieruchomości w użytkowaniu wieczystym, jako nieruchomości, które wiążą się z wyższymi kosztami utrzymania. Wszelkie sytuacje z niewyjaśnionym stanem prawnym sprawiają, że kupujący za ryzyko związane z regulacją stanu nieruchomości oczekują odpowiedniej premii w postaci obniżki ceny.
Lokalizacja i warunki nieruchomości
Lokalizacja nieruchomości ma znaczenie kluczowe. Im atrakcyjniejsza jest okolica (np. oferuje dostęp do lepszego rynku pracy), tym nieruchomość będzie więcej warta. Oczywiste jest, że za takie samo mieszkanie w Krakowie otrzymamy wyższą cenę niż w 10-tysięcznym miasteczku oddalonym od większego miasta.
Wartość nieruchomości wzrośnie także w przypadku, gdy poddawana wycenie nieruchomość znajduje się w korzystnej lokalizacji w skali miasta. Co należy jednak rozumieć pod podjęciem korzystnej lokalizacji? To nie tylko dzielnice „modne”, które cieszą się prestiżem i sporym powodzeniem wśród zainteresowanych nabywców. Wyższe ceny obowiązują również w przypadku dzielnic znajdujących się w pobliżu centrum miasta oraz na obszarach rewitalizowanych.
Jeśli sprzedawaną nieruchomością jest mieszkanie w budynku wielorodzinnym, na jej wartość wpływ będzie miał również stan tego budynku. Wartość mieszkania będzie zdecydowanie wyższa, jeśli części wspólne budynku są w dobrym stanie technicznym – liczy się między innymi stan elewacji, przeprowadzona termomodernizacja, odnowione klatki schodowe. W ten sam sposób wpłyną oczywiście wszelkie plany inwestycyjne.
Stan techniczny
Nawet powierzchowny remont i odświeżenie nieruchomości może pozytywnie wpłynąć na jej wartość. Co prawda na wpływ wartości nieruchomości może mieć już samo wygładzenie i pomalowanie ścian, ale będzie to raczej wpływ niewielki. Znacznie większe znaczenie będzie miała jakość użytych materiałów (np. deska podłogowa zamiast najtańszych paneli), które bezpośrednio wpływają na standard wykończenia. Pamiętajmy też, że wyposażenie ruchome nieruchomości w postaci np. lamp, kanap, stołów zwykle nie jest brane pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego np. na potrzeby banku.
Znacznie ważniejsze są czynniki, takie jak:
- stan stolarki okiennej
- stan instalacji elektrycznej/nowa instalacja,
- stan instalacji wodno-kanalizacyjnej/nowa instalacja,
- szczelność dachu w przypadku nieruchomości jednorodzinnej,
- stan ścian (występujące grzyby, pleśnie, zawilgocenia, rysy i spękania),
- izolacja termiczna budynku
- stan instalacji gazowej.
Otoczenie nieruchomości
Bardzo duży wpływ na wartość nieruchomości ma także jej otoczenie. Z punktu widzenia nabywcy kluczowy jest dostęp do infrastruktury drogowej i komunikacyjnej. Lepszą cenę z pewnością uzyskamy też, jeżeli w okolicy sprzedawanego domu lub mieszkania znajdą się:
- tereny zielone i rekreacyjne,
- punkty handlowe i usługowe,
- placówki edukacyjne,
- placówki medyczne,
- przystanki komunikacji publicznej
Powierzchnia i rozkład wewnętrzny nieruchomości
To naturalne, że im większa jest nieruchomość, tym większa jest jej wartość całkowita, ale mniejsza wartość jednostkowa. Często przecież możemy się spotkać z tym, że przy konkretnej nieruchomości podaje się cenę za 1 metr kwadratowy powierzchni. Pod uwagę należy wziąć jednak także rozkład pomieszczeń w mieszkaniu lub domu – znacznie większą wartość mają mieszkania rozkładowe. Warto przy tym wiedzieć, że dodatkowe funkcjonalności mieszkania, takie jak piwnica, balkon lub miejsce parkingowe mogą podnieść wartość nieruchomości nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania
Każdy budynek postawiony na działce budowlanej musi być zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego przyjmowanym uchwałą rady gminy. Dla konkretnej nieruchomości ma to znaczenie szczególnie, jeśli chodzi o przeznaczenie sąsiadujących gruntów. Oczywiście wartość nieruchomości wzrośnie, jeśli w sąsiedztwie mamy grunty wyłączone z zabudowy. Spadnie natomiast, jeśli zgodnie z zapisami planu miejscowego możemy się w sąsiedztwie spodziewać wybudowania obiektu, który niekorzystnie będzie oddziaływał na nieruchomość: np. ruchliwej ulicy, wysypiska śmieci czy stacji benzynowej.
Wszystkie te czynniki mają istotny wpływ na to, jaką wartość będzie mieć nasza nieruchomość. Ponadto na poziom cen wpływ będzie mieć również całe otoczenie-prawne rynku nieruchomości. To między innymi stabilna przepisy prawa, swoboda w obrocie nieruchomościami oraz korzystny system podatków. W podobny pryzmacie należy rozpatrywać także sytuację demograficzną kraju, trendy na rynku nieruchomości, czy też sytuację na rynku pracy lub ogólną koniunkturę gospodarczą.
