Czynniki, które wpływają na obniżenie wartości nieruchomości, zwykle nie są katalogiem zamkniętym. W wielu przypadkach liczą się także czynniki w pełni subiektywne, takie jak preferencje kupującego nieruchomość, czy moda, która sprawia, że jeden typ nieruchomości jest bardziej pożądany, a inny mniej. W przypadku, gdy mamy wątpliwości co do tego, ile warta jest wystawiona na sprzedaż nieruchomość, warto przemyśleć skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego. Wcześniej jednak zapoznajmy się, co obniża wartość nieruchomości i jak można temu zaradzić.

Spis treści:

Stan prawny nieruchomości

Stan prawny nieruchomości, który ustalić możemy na podstawie treści w księdze wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej i  licznych innych dokumentów jest jednym z najważniejszych czynników, które wpływają na wartość nieruchomości. Z obniżeniem tej wartości spotkamy się wtedy, gdy:

  • nieruchomość obciążona jest roszczeniami lub osoby trzecie mają do niej prawa rzeczowe lub osobiste (prawo odkupu, prawo wynajmu, prawo dożywocia).
  • nieruchomość przekazana jest w użytkowanie wieczyste,
  • prawo własności do nieruchomości jest nieustalone,
  • nieruchomość obciążona jest hipoteką

Niekorzystna lokalizacja

W tej kwestii pod uwagę musimy wziąć kilka czynników. Pierwszym z nich jest umiejscowienie nieruchomości w konkretnym mieście lub regionie. Logiczne jest, że w większych miastach lub regionach przemysłowych (korzystniejsze przede wszystkim pod względem zawodowym) ceny nieruchomości będą większe. I analogicznie – w małych miejscowościach, o wysokiej stopie bezrobocia lub słabo rozwiniętych rejonach wartość nieruchomości będzie mniejsza.

Drugą kwestią jest położenie nieruchomości w nieciekawej okolicy, na nieskomunikowanych z miastem peryferiach, bez łatwego dostępu do szkoły, przedszkola, czy ośrodka zdrowia.

Zły stan techniczny

Zły stan techniczny nieruchomości jest dość rozległą kategorią, gdyż możemy do niej zaliczyć zarówno nieestetyczny wygląd, jak i stan budynku, który powoduje zagrożenie dla zdrowia i życia mieszkańców. Należy wziąć pod uwagę również wszystkie te cechy elementów budynku, które utrudniają normalne funkcjonowanie, grożą rychłą awarią, powodują konieczność poniesienia wysokich wydatków na remont lub po prostu powodują dyskomfort. Są to między innymi:

  • niesprawne instalacje domowe (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, gazowa),
  • niedrożne przewody kominowe,
  • nieszczelne, wypaczone okna,
  • pęknięcia na stropach lub ścianach,
  • zawilgocenie lub zapleśnienie ścian,
  • wysoko zużyte materiały wykończeniowe domu.

Niekorzystny plan zagospodarowania przestrzennego

Obniżenie wartości działki budowlanej lub budynku następuje wówczas, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty przez radę gminy określi, że na sąsiadujących terenach mogą znaleźć się obiekty niekoniecznie pożądane przez mieszkańców. Będzie to przede wszystkim linia wysokiego napięcia, hałaśliwy zakład produkcyjny lub przedsiębiorstwo, którego funkcjonowanie byłoby uciążliwe dla mieszkańców.

Z  największym ryzykiem wiąże się zakup nieruchomości, dla której gmina nie ma uchwalonego planu miejscowego. Po kilku latach może okazać się, że za oknami nowo wybudowanego domu jednorodzinnego powstanie blok wielorodzinny lub przebiegnie ruchliwa ulica. Istotnie obniży to wartość nieruchomości lub w  ogóle utrudni jej sprzedaż.

Status zabytku

Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków obniża jej wartość i utrudnia znalezienie potencjalnego nabywcy. Okazać się bowiem może, że zabytkowa nieruchomość nie może być użytkowana zgodnie z wolą właściciela. Na przykład, nie będzie możliwe przeprowadzenie remontu lub zmiana sposobu użytkowania. Prace remontowe muszą być także poprzedzone pozytywną opinią i zgodą konserwatora zabytków.

Rozkład wewnętrzny budynku

Nie tylko metraż nieruchomości, ale również rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń może obniżyć wartość nieruchomości. Zdecydowanie mniejszą wartość mają te nieruchomości, w których występują pomieszczenia przechodnie lub wręcz położone w  amfiladzie. Taki stan rzeczy dotyczy przede wszystkim mieszkań i domów jednorodzinnych w starym budownictwie – dziś odchodzi się już od takiego planowania i takie obiekty już nie powstają.

Jeśli natomiast chodzi o mieszkania znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, to trzeba wziąć pod uwagę również kondygnację, na której znajduje się mieszkanie oraz udogodnienia budynku. Wartość nieruchomości spadnie, jeśli ta mieszkanie usytuowane jest na wyższym piętrze, a w budynku brakuje windy lub gdy do mieszkania nie przylega balkon lub nie przynależy piwnica.

Home-staging. Sposób na podniesienie wartości nieruchomości?

Dużą popularność zdobywa ostatnio tzw. home-staging, czyli wizualne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Nie zawsze zwiększa ono realną wartość nieruchomości, ale może wpłynąć na osobę zainteresowaną kupnem. Na cenę nieruchomości wpływają bowiem nie tylko czynniki obiektywne, ale również subiektywne odczucia. W wielu przypadkach – jeśli ogólny wygląd nieruchomości spodoba się potencjalnemu nabywcy – jest on skłonny zapłacić za nieruchomość więcej, niż jest ona rzeczywiście warta.

Home-staging bazuje na aranżacji wnętrza nieruchomości w taki sposób, by wywołać u  kupującego przyjemne uczucia i wrażenie wyższej atrakcyjności nieruchości. Istnieje wiele sposobów na to, by przygotować nieruchomość w taki sposób, by wywarła możliwie najbardziej korzystne wrażenie. To na przykład:

  • dokładne wysprzątanie nieruchomości,
  • wyeksponowanie atrakcyjnych wizualnie mebli i sprzętów ( mimo że nie bierze się ich pod uwagę przy wycenie nieruchomości, a kupujący również zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa nieruchomości wraz z nimi),
  • usunięcie wszystkich widocznych na pierwszy rzut oka usterek,
  • korzystne oświetlenie wnętrza,
  • odświeżenie ścian,
  • wprowadzenie atrakcyjnych i modnych dodatków do aranżacji.
Subskrybuj
Powiadom o
0
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments