Od czego zacząć obliczając wartość działki budowlanej?

Sporządzaniem profesjonalnej wyceny działki budowlanej zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Wyniki wyceny są przedstawiane w operacie szacunkowym. Jakie kroki podjąć przed podjęciem współpracy z rzeczoznawcą majątkowym, aby dowiedzieć się, jaką wartość rynkową ma nieruchomość gruntowa?

Spis treści:

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a wartość działki budowlanej
• Warunki techniczne
• Czym jest analiza chłonności?
• Jakie czynniki mają znaczenie podczas przeprowadzania analizy chłonności?
• Korzyści płynące z przeprowadzenia kompleksowej analizy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a wartość działki budowlanej

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to uchwalany przez radę gminy akt prawny, który nadaje ramy zagospodarowania przestrzennego wyznaczonym obszarom na terenach gminy. Przy sporządzaniu planu jego autorzy kierować się muszą wymaganiami ładu przestrzennego, walorami architektonicznymi i krajobrazowymi; wymaganiami ochrony środowiska, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; wymaganiami ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Dobrze napisany MPZP jest wystarczająco ogólny, by stworzyć jasne zasady zabudowy dla całego objętego nim obszaru i jednocześnie dość precyzyjny, by nie zostawiać pola do interpretacji urzędnikom. O ile interpretacja planu w przypadku działek na terenach podmiejskich na ogół nie sprawia problemów, sprawa może znacznie skomplikować się w przypadku nietypowych działek zlokalizowanych na terenach silnie zurbanizowanych dużych miast. W stosunku do tego typu działek ciężko jest wywnioskować z MPZP, jak daleko można posunąć się w zamierzeniach inwestycyjnych.

Czasem nawet szczegół taki jak ilość miejsc postojowych przypadających na jedną nieruchomość sprawia, że potencjalnie atrakcyjna działka traci na wartości, ponieważ nie daje możliwości zabudowy, jakich oczekuje inwestor.

Warunki techniczne

Planując inwestycję budowlaną, warto pamiętać o przepisach prawa budowlanego. Budynki mieszkalne podlegają wytycznym dotyczącym warunków technicznych, które są regulowane przez Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku. Ostatnia nowelizacja ustawy miała miejsce 25 grudnia 2020 r. Warunki techniczne dotyczą aspektów takich jak usytuowanie obiektów, uwarunkowania dojazdu, energooszczędności budynku, ekspozycji na hałas lub promieniowanie elektromagnetyczne, czy sposobu odprowadzania ścieków, określenia miejsca do czasowego przechowywania odpadów itp.

Czym jest analiza chłonności?

Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu to proces, w którego wyniku ustala się, jaka jest maksymalna powierzchnia użytkowa mieszkań (PUM), lokali lub budynków użytkowych (PUŻ) dla danej działki budowlanej. W celu przeprowadzenia analizy chłonności należy skorzystać z usług doświadczonego architekta.

Jakie czynniki mają znaczenie podczas przeprowadzania analizy chłonności?

Podczas przeprowadzania analizy architekt bierze pod uwagę szereg zróżnicowanych czynników, wśród których możemy wyróżnić:
● rodzaj przeznaczenia gruntów,
● szczegółowe zapisy MPZP i SUiKZP,
● rodzaj zabudowy aktualnie istniejącej na działce i działkach sąsiednich,
● aktualne i planowane sąsiedztwo,
● sieci podziemne i napowietrzne,
● poziom wód gruntowych,
● kształt działki,
● drzewostan.

Każdy z istotnych parametrów musi zostać przeanalizowany pod kątem wpływu, który może wywrzeć na planowaną inwestycję. Najważniejszym wynikiem analizy chłonności jest oszacowanie możliwej do uzyskania ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej – potocznie nazywanej PUM.

Na podstawie analizy chłonności rzeczoznawca majątkowy jest w stanie oszacować wartość rynkową działki budowlanej.

Korzyści płynące z przeprowadzenia kompleksowej analizy

Dzięki przeprowadzeniu rzetelnej analizy chłonności, a następnie wyceny, inwestor zyskuje pełną świadomość o możliwościach inwestycyjnych. Ryzyko poniesienia strat finansowych zostaje zminimalizowane. Co więcej, informacje zdobyte podczas przeprowadzania analizy pozwalają na zaoszczędzenie czasu potrzebnego na uzyskanie pozwolenia na budowę. Inwestor świadomy wartości działki i możliwości inwestycyjnych terenu unika przykrych, nieprzewidzianych sytuacji, dzięki czemu może zrealizować przedsięwzięcie w znacznie krótszym czasie.