Jak przeprowadzić odlesienie działki: wymagania, koszty, dokumenty?

Odlesienie działki jest procesem wieloetapowym. W jaki sposób można przeprowadzić je w Polsce i co jest potrzebne, aby spełnić wymogi formalne?

Spis treści:

• Działka leśna, czyli jaka?
• Kiedy stosuje się odlesienie gruntu i na czym polega?
• Czy każdy grunt można odlesić?
• Procedura odlesienie działki krok po kroku
• Gdzie złożyć wniosek o odlesienie działki?
• Znaczenie operatu szacunkowego przy odlesieniu gruntu
• Jak wygląda wycena działki leśnej
• Ile trwa procedura odlesienia gruntu i jakie koszty poniesiemy?

Działka leśna, czyli jaka?

Działka leśna to nieruchomość gruntowa sklasyfikowana w ewidencji gruntów oraz MPZP jako las (Ls). Zgodnie z ustawą o lasach z dnia 28 września 1991 roku las jest to grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 hektara pokryty roślinnością (drzewami, krzewami, runem leśnym) częściowo lub w całości.

Kiedy stosuje się odlesienie gruntu i na czym polega?

Odlesienie gruntu stosowane jest, gdy właściciel chce wykorzystać działkę do celów innych niż leśne. Polega głównie to na zmianie przeznaczenia działki leśnej na inne (budowlane, rolne, inwestycyjne) i wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej.

Zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, właściciel działki, który uzyskał zezwolenie na wyłączenie gruntów, musi uiścić jednorazową należność i opłaty roczne. Opłaty można zredukować o wartość gruntu, która ustalana jest na podstawie cen rynkowych, obowiązujących w danej miejscowości i w dniu wyłączenia gruntu z produkcji leśnej. Obniżenie opłaty realizowane jest w odpowiednim miejscowo urzędzie gminy, w oparciu o przedłożony operat.

Czy każdy grunt można odlesić?

Nie, nie każdy grunt można odlesić. Zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (art. 7 ust. 1) odlesienie działki leśnej nie jest możliwe, jeśli dany grunt jest położony w obszarze, dla którego nie opracowano MPZP.

Uzyskanie zgody na odlesienie może być utrudnione na terenach:

• lasów państwowych;
• znajdujących się w obszarze chronionym;
• obejmujących grunty o wysokiej wartości przyrodniczej lub gleby leśne wysokiej jakości;
• pełniących istotną rolę ekologiczną.

Należy mieć świadomość, że nie każda działka leśna może zostać przekształcona w budowlaną. Decyzja o odlesieniu zależy przede wszystkim od zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. 

Organy administracyjne biorą pod uwagę funkcje ochronne lasu, jego znaczenie dla ekosystemu oraz sąsiedztwo innych kompleksów leśnych. Jeśli grunt znajduje się w granicach parku krajobrazowego, obszaru Natura 2000 lub pełni funkcję lasu ochronnego (np. chroni ujęcia wody), uzyskanie zgody na odlesienie jest niezwykle trudne, a często wręcz niemożliwe. Urzędnicy analizują również, czy inwestycja nie naruszy zwartości kompleksu leśnego, co sprawia, że łatwiej odlesić działki znajdujące się w istniejącej zabudowie niż te położone w głębi dużych lasów.

Procedura odlesienie działki krok po kroku

Procedura odlesienia działki regulowana jest:

• ustawą o lasach;
• ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
• ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Odlesienie gruntu krok po kroku:

1. W urzędzie gminy, na MPZP należy sprawdzić status działki – jeśli otrzymała status lasu konieczne jest ubieganie się o zmianę MPZP w radzie gminy.
2. Gdy w MPZP działka przeznaczona jest pod tereny leśne lub MPZP został zmieniony na takie przeznaczenie, należy złożyć wniosek o wyłączenie działki z produkcji leśnej w starostwie (jeśli las jest prywatny) lub do ministra klimatu i środowiska (jeśli las jest państwowy).
3. W dalszej kolejności konieczne jest wniesienie opłaty za odlesienie.
4. Jeśli właściciel chce przeprowadzić wycinkę drzew na odlesionej działce, konieczne jest uzyskanie zgody na wycięcie.

Gdzie złożyć wniosek o odlesienie działki?

Procedura odlesienia działki nie jest prosta. Jakie dokumenty są potrzebne do odlesienia działki? Przede wszystkim jest to:

• dokument potwierdzający interes prawny wynikający np. z prawa własności;
• wypis i wyrys z MPZP;
• wypis z rejestru gruntów i wyrysem z mapy ewidencyjnej;
• opis taksacyjny gruntów leśnych;
• projekt zagospodarowania działki;

Za rozpatrywanie wniosków i wydawanie decyzji na odlesienie odpowiedzialny jest odpowiedni miejscowo Regionalny Dyrektor Lasów Państwowych. Wniosek ten składany jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na prośbę właściciela działki.

Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji leśnej składa się do właściwego terytorialnie dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych lub starosty, zależnie od statusu lasu. Formalnie procedurę inicjuje właściciel nieruchomości lub osoba posiadająca prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane. 

Najczęstsze błędy we wnioskach to:

• brak kompletnych załączników, jak wypis i wyrys z planu miejscowego,
• błędnie sporządzony projekt zagospodarowania działki, który nie precyzuje dokładnie powierzchni przeznaczonej do wyłączenia.

Konsekwencją braków formalnych jest wezwanie do ich uzupełnienia w krótkim terminie. Może to jednak znacząco wydłużyć cały proces związany z odlesieniem gruntu.

Jeśli uchybienia nie zostaną naprawione, wniosek pozostaje bez rozpoznania i wymusza to niejako rozpoczęcie całej ścieżki administracyjnej od nowa oraz generuje niepotrzebne przestoje w realizacji inwestycji.

Znaczenie operatu szacunkowego przy odlesieniu gruntu

Operat szacunkowy jest dokumentem określającym wartość nieruchomości w oparciu o analizę rynku. Wartość określona w operacie szacunkowym służy następnie do zmniejszenia opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji leśnej.

Jak wygląda wycena działki leśnej

Wycena gruntu leśnego przeprowadzana jest:

• w podejściu porównawczym;
• według stanu aktualnego bez odniesienia się do drzewostanu, a jedynie do wartości gruntu;
• dla nieruchomości o użytku Ls – lasy (jeśli część działki ma inny status niż Ls jako przedmiot wyceny przyjmowany jest wyłącznie wydzielony fragment działki o statusie Ls).

Wymogiem jest, aby nieruchomości przyjęte do bazy nieruchomości porównawczych były zlokalizowane w tej samej miejscowości, co przedmiot wyceny. Jeśli jednak jest to problematyczne, do porównania można wziąć nieruchomość z innych miejscowości położonych w tej samej gminie, w której znajduje się wyceniana działka.

Ile trwa procedura odlesienia gruntu i jakie koszty poniesiemy?

Czas trwania procedury odlesiania działki jest różny w zależności od skomplikowania sprawy – może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Opłatę jednorazową ustala się w zależności od powierzchni działki, zwykle koszt ten wynosi od 500 do 1000 złotych za hektar odlesianej działki.

Głównym wydatkiem jest należność jednorazowa, którą oblicza się, mnożąc tę cenę przez mnożnik z art. 12 ust. 11 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Dla najsłabszego typu siedliskowego, jak bór suchy (mnożnik 250), koszt wyłączenia 1 hektara wynosi 70 342,50 zł. Przy borze mieszanym świeżym (mnożnik 1150) kwota ta wzrasta do 323 575,50 zł za hektar. Do tego dochodzą opłaty roczne (10% należności przez 10 lat), koszt operatu szacunkowego (ok. 2000–5000 zł) oraz ewentualna zmiana MPZP (ok. 5000–15 000 zł).

Wysokość opłat zależy od celu budowy. Właściciel prywatny budujący dom jednorodzinny do 500 m2 jest ustawowo zwolniony z opłaty jednorazowej i rocznej, co ogranicza koszty do samej dokumentacji. 

W przypadku komercyjnych inwestycji na gruntach Lasów Państwowych, gdzie dolicza się odszkodowanie za przedwczesny wyrąb, łączny koszt za 1 hektar może przekroczyć 100 000 zł już w pierwszym roku. Należy pamiętać, że nie każdy grunt można odlesić – urzędy odmawiają zgody na terenach chronionych, takich jak obszary Natura 2000 czy lasy wodochronne.

Dodatkowo, właściciel nieruchomości przez 10 lat od odlesienia musi pokrywać opłaty roczne w wysokości 10% opłaty jednorazowej (ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych Art. 4 pkt. 13). Opłaty można pomniejszyć o wartość gruntu, która ustalana jest na podstawie cen rynkowych, obowiązujących w danej miejscowości i w dniu wyłączenia gruntu z produkcji leśnej. Obniżenie opłaty realizowane jest w odpowiednim miejscowo urzędzie gminy, w oparciu o przedłożony operat.

Podsumowanie

Odlesienie działki w Polsce jest możliwe. Należy mieć na uwadze, że proces ten może być długotrwały i wymaga spełnienia wielu wymogów formalnych, a także pokrycia opłat. Jednym ze sposobów zmniejszenie kosztów odlesienia jest sporządzenie wyceny, która będzie podstawą do obniżenia opłaty. Zapraszamy do skorzystania z naszych usług w tym zakresie.