Czy wartość rynkowa jest tym samym co wartość odtworzeniowa nieruchomości komercyjnych?

Nieruchomości komercyjne to nieruchomości niemieszkalne mające generować dochód z  tytułu wynajmu. W praktyce stanowią sposób na wysokie, długoterminowe zyski z wynajmu, tym bardziej, jeśli znajdują się w atrakcyjnej lokalizacji. Jak jednak ocena się ich wartość? Od czego zależy wartość takiej nieruchomości? I jaką wartość korzystniej będzie przyjąć w ubezpieczeniu?

Spis treści:

• Co to jest wartość rynkowa?
• Co to jest wartość odtworzeniowa?
• Dlaczego wartość rynkowa to nie to samo, co wartość odtworzeniowa?
• Od czego zależy sposób ustalania wartości w danej sytuacji?

Co to jest wartość rynkowa?

Mówiąc w dużym uproszczeniu, wartość rynkowa jest po prostu ceną nieruchomości, jaką można byłoby uzyskać przy jej sprzedaży. Bardziej szczegółową definicję podaje art. 1 pkt 24. ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z tym dokumentem, definicja wartości rynkowej wygląda następująco:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.

Wartością rynkową określa się więc najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości, biorąc pod uwagę aktualny kształt rynku oraz charakter nieruchomości. W związku z tym należy liczyć się z pewnymi fluktuacjami wartości nieruchomości.

Co to jest wartość odtworzeniowa?

Pod pojęciem wartości odtworzeniowej należy rozumieć koszty, jakie trzeba byłoby ponieść, by zrealizować nieruchomość identyczną do szacowanej, z  uwzględnieniem jej stopnia zużycia technicznego i  funkcjonalnego.

Wartość odtworzeniową wylicza się na podstawie:

• wartości gruntu;
• kosztów odtworzenia brutto budynku przy uwzględnieniu aktualnych cen materiałów i usług budowlanych;
• zużycia nieruchomości ze względu na wiek, zestarzenie funkcjonalne i ekonomiczne i pogorszenie się stanu technicznego na skutek używania i czynników środowiskowych;
• technologii budowy.

Dlaczego wartość rynkowa to nie to samo, co wartość odtworzeniowa?

Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa to dwa często mylone ze sobą pojęcia. Nie jest to jednak to samo. Do sporządzenia wyceny wartości rynkowej i wartości odtworzeniowej rzeczoznawca majątkowy weźmie bowiem pod uwagę inne czynniki, które wpływają na wartość nieruchomości. Na ogół w przypadku jednej i tej samej nieruchomości wartość odtworzeniowa i wartość rynkowa będą się od siebie różnić.

Dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę, że na wartość odtworzeniową mają wpływ przede wszystkim czynniki wewnętrzne, bezpośrednio dotyczące nieruchomości. Z kolei wartość rynkowa będzie zależeć od wielu czynników zewnętrznych, które nie będą zależne od charakteru nieruchomości, czy jej stanu technicznego. Oprócz stanu nieruchomości i standardu jej wykończenia należy także uwzględnić:

• ceny rynkowe dla nieruchomości konkretnego typu w okolicy (dwie takie same nieruchomości mogą mieć więc różne ceny, jeśli znajdują się w innych miejscowościach);
• lokalizację budynku;
• zapisy obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• dostęp do infrastruktury;
• rozkład pomieszczeń.

Od czego zależy sposób ustalania wartości w danej sytuacji?

Wpływ na to, czy rzeczoznawca majątkowy oszacuje wartość rynkową nieruchomości lub jej wartość odtworzeniową ma przede wszystkim cel wyceny oraz charakter nieruchomości. Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się przede wszystkim dla nieruchomości, które praktycznie nie występują w  obrocie i  trudno jest ustalić ich wartość przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Ponadto wartość odtworzeniowa potrzebna jest firmom ubezpieczeniowym do ustalenia kwoty ubezpieczenia, a  co za tym idzie, wysokości składki.

Z kolei wartość rynkową nieruchomości sporządza się na potrzeby:

• sprzedaży nieruchomości;
• inwestycyjne;
• zabezpieczenia kredytów hipotecznych;
• postępowań skarbowo-podatkowych;
• postępowań sądowych.

Ubezpieczenie na wartość rynkową jest z kolei bardzo rzadko używane i zwykle wiąże się również z bardzo wysoką składką ubezpieczeniową. W zależności jednak od rodzaju i lokalizacji nieruchomości może być bardzo korzystne.