Wycena gruntów na potrzeby sprzedaży

Wycena nieruchomości gruntowych okazuje się skomplikowanym, czasochłonnym procesem. Często nawet dwie z pozoru podobne działki zlokalizowane w niedalekim sąsiedztwie różnią się pod względem wartości rynkowej. Co tak naprawdę decyduje o wartości działki? Kiedy wycena nieruchomości gruntowej jest niezbędna? 

Spis treści:

• W jakim celu wycenia się nieruchomości gruntowe? 
• Co wpływa na wartość nieruchomości gruntowej?
• Kto może pomóc w poznaniu potencjału inwestycyjnego nieruchomości?
• Czym jest analiza chłonności?
• Jakie elementy powinna uwzględniać analiza chłonności?
• Co znajduje się w operacie szacunkowym?
• Sprzedaż działki – co trzeba wiedzieć i jakie dokumenty przygotować?
• Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości gruntowej?
• Sprzedaż działki obciążonej hipoteką
• Wycena działki do sprzedaży
• Sprzedaż działki a podatek

W jakim celu wycenia się nieruchomości gruntowe?

Wśród okoliczności, w których oszacowanie wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej jest konieczne, znajdują się m.in.: 

• zabezpieczenie kredytu hipotecznego, 
• określenie ceny ofertowej na potrzeby sprzedaży, 
• określenie wartości darowizn i spadków, 
• podział majątku, 
• ustalenie wysokości odszkodowań z tytułu wywłaszczenia, 
• oszacowanie wartości prawa użytkowania wieczystego oraz opłat, które go dotyczą, 
• określenie wysokości opłaty planistycznej, 
• cele podatkowe, skarbowe.

Co wpływa na wartość nieruchomości gruntowej?

Rzeczoznawca majątkowy, który wycenia grunt, musi wziąć pod uwagę szereg istotnych czynników. Kluczowe jest określenie rodzaju oraz stanu prawnego nieruchomości. Podstawowym atrybutem działki, decydującym o jej wartości, jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oczywiste jest, że działki budowlane osiągają wyższą wartość rynkową niż np. grunty rolne. Istotnym czynnikiem jest także powierzchnia i lokalizacja nieruchomości gruntowej. Dla wartości gruntu istotna jest także demografia. Liczba ludności w danej okolicy ma realne odzwierciedlenie w poziomie popytu występującgo na lokalnym rynku nieruchomości. Kluczowym czynnikiem, warunkującym wartość gruntu, jest jego potencjał inwestycyjny, wynikający wprost z zapisów planu miejscowego oraz cech fizycznych działki. Pod tym pojęciem kryje się najczęściej rodzaj i wielkość zabudowy, jaką można zrealizować na danym gruncie. O rodzaju zabudowy decydują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Akty te decydują o takich współczynnikach jak:

• minimalna powierzchnia działki budowlanej, 
• liczba kondygnacji oraz metraż zabudowy, 
• intensywność zabudowy 
• dopuszczalny rodzaj dachu, 
• przebieg linii dopuszczalnej zabudowy.

Z podanych informacji wynika, że zakres czynników mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowej jest niezwykle rozbudowany. Wbrew pozorom znaczenie ma nie tylko metraż, ale także kształt gruntu i jego otoczenie. Z oczywistych względów najłatwiej oszacować potencjał inwestycyjny działki przeznaczonej pod budowę domu jednorodzinnego. Sytuacja komplikuje się w przypadku gruntów zlokalizowanych w centrach miast, gdzie dopuszczalna jest zabudowa znacznie wyższa niż w przypadku terenów podmiejskich. 

Kto może pomóc w poznaniu potencjału inwestycyjnego nieruchomości?

Doskonałym sposobem na zbadanie potencjału inwestycyjnego nieruchomości gruntowej jest podjęcie współpracy z doświadczonym architektem. Architekt dysponuje wiedzą konieczną do wykonania tzw. analizy chłonności, której wynik, mówiąc obrazowo, na końcu wyrażony jest PUM-em, czyli maksymalną, możliwą do realizacji powierzchnią użytkową mieszkalną.

Czym jest analiza chłonności?

Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu to złożony proces, który pozwala określić dla danego gruntu maksymalną powierzchnię użytkową mieszkań (PUM) lub powierzchnię użytkową lokali użytkowych (PUŻ). Analiza chłonności nie tylko określa wszystkie aspekty możliwej zabudowy, ale także informuje o stopniu nasłonecznienia i o koniecznych warunkach przeciwpożarowych. Usługa oferowana przez architekta jest przeprowadzana rzetelnie z dostosowaniem do panujących wymogów formalnych. Jest to nieoceniona pomoc dla wszystkich inwestorów, którzy nabywają grunty w celach inwestycyjnych. Przed rozpoczęciem inwestycji, warto poznać jej potencjał. Architekt zwraca uwagę na prawne i fizyczne możliwości zabudowy. Istnieje możliwość zlecenia wstępnej analizy chłonności gruntu, która wykaże, czy warto się zainteresować daną nieruchomością. Dopiero w kolejnych krokach można pokusić się o dokonanie analizy szczegółowej. 

Jakie elementy powinna uwzględniać analiza chłonności?

Pomijając oczywiste aspekty prawne, architekt uwzględnia szereg czynników fizycznych takich jak:  

• kształt działki, 
• stopień nachylenia gruntu, 
• przebieg drogi dojazdowej, 
• stopień uzbrojenia działki oraz oddalenie infrastruktury technicznej,
• charakterystyka bezpośredniego sąsiedztwa, 
• geologia.

Analiza chłonności to istotny dokument wykorzystywany przez rzeczoznawców majątkowych do ustalenia wartości gruntu. Jest to również opracowanie szalenie ważne dla sprzedających grunty niezabudowane. Osoby bez doświadczenia architektonicznego zamierzające sprzedać działkę inwestycyjną praktycznie nie są w stanie samodzielnie ustalić jej potencjału inwestycyjnego. Rodzi to na ogół dwie często spotykane, ale niekorzystne dla sprzedających konsekwencje: albo sprzedają działki poniżej ich realnej wartości, albo mamieni przez pośredników wysokimi zyskami wystawiają grunty po cenach nieadekwatnych do prezentowanego potencjału. Wówczas działki nie znajdują nabywców przez wiele miesięcy, co rodzi frustracje u sprzedających.  

Ze względu na stopień zaawansowania analizy, dla inwestora najkorzystniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług architekta, który później może zająć się także właściwym projektem budowlanym. Analiza chłonności to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych, jednak warto skorzystać z takiej usługi. Korzyści płynące ze współpracy z doświadczonym architektem sprawiają, że poniesione wydatki zwracają się z nawiązką. Dokładna analiza chłonności inwestycyjnej gruntu pozwala na uniknięcie nietrafionych inwestycji, które często mogą oznaczać dla inwestora straty liczone w setkach tysięcy złotych lub umożliwia szybką sprzedaż po realnej cenie.

Co znajduje się w operacie szacunkowym?

Operat szacunkowy to dokument zawierający wnikliwy opis wszystkich czynników, które mają wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę stan prawny i techniczny obiektu, przewidywany wzrost wartości, lokalizację, sąsiedztwo, uśrednione ceny rynkowe podobnych nieruchomości. Z operatu dowiemy się także o tym, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w MZPZ. Operat szacunkowy zachowuje ważność przez okres 12 miesięcy. 

Z powyższych informacji jasno wynika, że samodzielne oszacowanie wartości nieruchomości gruntowej jest bardzo trunde. Ilość czynników, jakie należy wziąć pod uwagę, może być dla laika przytłaczająca. Zaniżenie lub zawyżenie rynkowej nieruchomości gruntu z pewnością będzie miało negatywny wpływ na przebieg transakcji. Bez względu na to, czy planujemy zakup nieruchomości pod inwestycję, czy do własnych celów budowlanych, współpraca z architektem i rzeczoznawcą majątkowym pomoże uniknąć rozczarowań i straty pieniędzy. 

Sprzedaż działki – co trzeba wiedzieć i jakie dokumenty przygotować?

Sprzedaż działki to proces związany z koniecznością zgromadzenia dokumentów i oszacowania wartości rynkowej. Warto gruntownie przygotować się do sprzedaży, aby sprzedać nieruchomość z zyskiem i przyciągnąć zainteresowanie nabywców. W zdobyciu wiedzy o tym, jak sprzedać działkę, pomoże Państwu dzisiejszy wpis. Dowiecie się Państwo, jakie są rodzaje działek, jakie dokumenty przygotować i kto może pomóc w określeniu właściwej ceny nieruchomości. 

Dokumentem, który określa rodzaj i przeznaczenie nieruchomości gruntowej, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli na terenie danej gminy nie wydano aktu prawnego, jakim jest MPZP, przeznaczenie gruntu definiuje decyzja o warunkach zabudowy. Typ działki ma ogromne znaczenie dla kupującego. Nabywca powinien zwrócić uwagę na przeznaczenie terenu i skupić się na promowaniu korzyści wynikających z potencjału działki.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości gruntowej?

Lista dokumentów potrzebnych do sprzedaży działki jest dość obszerna i może nieznacznie różnić się w przypadku poszczególnych typów działek. Co do zasady przyjmuje się, że sprzedający powinien zgromadzić: 

• numer księgi wieczystej, 
• dokument potwierdzający prawo do nieruchomości- akt notarialny, umowę sprzedaży lub darowizny, akt dziedziczenia, 
• zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn, jeżeli działka została nabyta w drodze dziedziczenia, darowizny lub zniesienia współwłasności, 
• wypis z MPZP, 
• wypis z rejestru gruntów, 
• zaświadczenie o braku zaległości w zapłacie należnych podatków, 
• wyrys z mapy ewidencyjnej, 
• zaświadczenie o objęciu terenu uproszczonym planem urządzania lasu, 
• zaświadczenie w sprawie rewitalizacji. 

Sprzedaż działki obciążonej hipoteką

Działka budowlana to teren, który można przeznaczyć do zabudowy mieszkalnej lub do prowadzenia nieuciążliwej działalności gospodarczej. Cechy takiej nieruchomości muszą spełniać restrykcyjne wymogi, które obejmują wyposażenie w odpowiednią infrastrukturę i przyłączą, stosowną powierzchnię, kształt i dostęp do publicznej drogi dojazdowej.

Największą popularnością cieszą się działki z pełnym uzbrojeniem. Co kryje się pod tym pojęciem? Działka uzbrojona to teren, który posiada przyłącza – elektryczne, kanalizacyjne, gazowe, wodociągowe oraz dostęp do drogi dojazdowej. W przypadku takiej działki najłatwiej uzyskać pozwolenie na budowę. 

Przy sprzedaży działki obciążonej hipoteką należy pamiętać, że zmiana właściciela nie prowadzi do wygaśnięcia zobowiązania. W związku z tym nabywca najczęściej oczekuje, że kupujący ureguluje należność wobec banku. Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest sprzedaż działki, kiedy jej wartość rynkowa przekracza saldo zobowiązania pozostałego do spłaty. Wówczas sprzedający część kwoty uzyskanej ze sprzedaży przeznacza na całkowitą spłatę kredytu, a resztą pieniędzy może swobodnie gospodarować. Jeżeli saldo hipoteki przekracza cenę działki, sprzedający często musi uregulować pozostałą część zobowiązania z własnych środków, co niestety często okazuje się niewykonalne.

Wycena działki do sprzedaży

Każda nieruchomość przed sprzedażą powinna zostać rzetelnie wyceniona. Wielu sprzedających próbuje samodzielnie oszacować wartość działki, jednak takie działanie często prowadzi do zaniżenia lub zawyżenia wartości. Zbyt niska cena wiąże się ze stratami materialnymi, natomiast zawyżenie wartości może skutecznie odstraszyć potencjalnych nabywców. Kto może pomóc w wycenie nieruchomości? Aby prawidłowo oszacować wartość rynkową nieruchomości, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. 

Specjalista przeanalizuje wszystkie czynniki mające wpływ na wartość gruntu, zapozna się z dokumentami, przeprowadzi wizję lokalną i porówna ceny transakcyjne z lokalnego rynku nieruchomości. W wyniku tych działań właściciel działki otrzyma profesjonalną ekspertyzę dostarczoną w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy znacznie przyspiesza proces sprzedaży nieruchomości. Strony transakcji zapoznając się z dokumentem, zyskują cenną wiedzę na temat stanu prawnego i technicznego nieruchomości. 

Sprzedaż działki a podatek 

Sprzedaż działki generuje dochód, który podlega opodatkowaniu. Podatek od sprzedaży działki trzeba zapłacić, jeżeli do transakcji doszło przed upływem pięciu lat podatkowych od jej nabycia. Pięcioletni termin obowiązuje również te osoby, które weszły w posiadanie nieruchomości w drodze dziedziczenia. Istnieją jednak sytuacje, w których sprzedający nie zapłaci podatku dochodowego od sprzedaży działki. Kto nie zapłaci podatku od sprzedaży nieruchomości gruntowej?