Odpis amortyzacyjny nieruchomości dokonywany jest praktycznie zawsze, gdy firma posiada własną nieruchomość. Aby jednak dokonać wpisu nieruchomości w ewidencji środków trwałych i ustalić wysokość odpisów, konieczne jest określenie wartości początkowej nieruchomości. Nie w każdym przypadku może to zrobić sam podatnik i niekiedy musi on skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Kiedy to następuje i jak wygląda ten proces?
Spis treści:
- Czy nieruchomość podlega amortyzacji?
- Ustalenie wartości początkowej budynku
- Wycena wartości początkowej przez podatnika i rzeczoznawcę majątkowego
Czy nieruchomość podlega amortyzacji?
Wydatki poniesione na zakup lub wytworzenie nieruchomości wykorzystywanej w celach działalności gospodarczej nie są kosztem bezpośrednim. Nie sposób jednak zaprzeczyć, że lokal zużywa się w trakcie użytkowania, w związku z czym prawo przewiduje rekompensatę dla jego właściciela, czyli odpis amortyzacyjny. By jednak tak się stało, lokal musi zostać uznany za środek trwały i wpisany do ewidencji.
Zgodnie z Ustawą o PIT, co do zasady amortyzacji podlegają budynki i lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu, a także inne przedmioty, które będą używane dłużej niż przez 12 miesięcy i wyłącznie na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.
Amortyzacji będzie więc podlegać nieruchomość, która:
- jest własnością lub współwłasnością podatnika,
- została nabyta lub wybudowana przed podatnika we własnym zakresie,
- przeznaczona jest do użytku przez okres dłuższy niż rok,
- jest zdatna do użytku w dniu przyjęcia do używania,
- jest kompletna,
- jest wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.
Warto przy tym bliżej przyjrzeć się kryterium kompletności i zdatności do użytku. Nieruchomość spełnia te warunki, jeśli możliwe jest samodzielne korzystanie z nieruchomości (czyli zaspokaja wszystkie potrzeby, do których została przeznaczona), a także jest sprawna technicznie i spełnia wszystkie wymogi formalne.
Ustalenie wartości początkowej budynku
W momencie, gdy przedsiębiorca zamierza wpisać nieruchomość do ewidencji środków trwałych, ciąży na nim obowiązek określenia początkowej wartości nieruchomości. Od tego zależy bowiem wysokość odpisów amortyzacyjnych – im wartość nieruchomości jest wyższa, tym wyższe są te odpisy i tym mniejsza jest podstawa opodatkowania.
W tym momencie przedsiębiorca może mieć jednak wątpliwości, w jaki sposób powinien określić wartość nieruchomości. W takim przypadku powinien sięgnąć do przepisów Ustawy o PIT mówiących o środkach trwałych (w szczególności art. 22g ust. 1). Mówią one, że wartością środków trwałych jest:
- cena ich nabycia,
- cena ich nabycia powiększona o wartość różnicy pomiędzy wartością rynkową a odpłatnością – w przypadku częściowego odpłatnego nabycia,
- cena ich wytworzenia,
- wartość rynkowa z dnia nabycia, jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób.
Do wartości początkowej nieruchomości zaliczają się również:
- opłaty notarialne i sądowe,
- podatek od czynności cywilnoprawnych,
- prowizja pośrednika,
- wydatki na adaptację lokalu.
Wycena wartości początkowej przez podatnika i rzeczoznawcę majątkowego
Co do zasady, to podatnik zobowiązany jest do określenia wartości początkowej nieruchomości. Musi także przedstawić potwierdzające to dokumenty. Może jednak zdarzyć się tak, że podatnik takowych nie posiada i nie ma wiedzy na temat tego, jaka była wartość nieruchomości w momencie jej nabycia.
Taka sytuacja ma miejsce szczególnie wtedy, gdy podatnik wybudował nieruchomość jeszcze przed założeniem działalności gospodarczej i nie miał obowiązku gromadzenia odpowiednich dokumentów. Z tego względu nie może przedstawić np. faktury zakupu materiałów budowlanych. Podatnik może wtedy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego.
Kolejnym powodem, dla którego warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy jest fakt, że amortyzacji nie podlega grunt. Oznacza to, że z wartości nieruchomości należy wydzielić wartość gruntu i wartość budynku/lokalu, co dla podatnika może być już bardzo trudne.
