Tel.: 
Zdarza się, że nabywcy nieruchomości nie trzeba szukać poprzez portale z ofertami nieruchomości, czy pośredników. Kupnem nieruchomości często bywają zainteresowane osoby z najbliższego otoczenia. Sprzedaż mieszkania rodzinie lub przyjaciołom z pozoru wydaje się komfortowym rozwiązaniem, jednak w praktyce może nieść ze sobą wiele niezręcznych aspektów, które mogą stać się źródłem konfliktów.
Spis treści:
- Sprzedaż nieruchomości w obrębie rodziny – jak ustalić cenę?
- Kto zajmuje się wyceną nieruchomości do celów sprzedażowych?
- Co zawiera operat szacunkowy?
- Jak operat szacunkowy może pomóc w sprzedaży nieruchomości w obrębie rodziny?
- Kiedy i gdzie należy zgłosić sprzedaż nieruchomości?
- Sprzedaż nieruchomości w obrębie rodziny a podatek
- Ile kosztuje operat szacunkowy?
Sprzedaż nieruchomości w obrębie rodziny – jak ustalić cenę?
Źródłem wszelkich konfliktów przy sprzedaży nieruchomości bliskiej osobie jest zazwyczaj cena. Rozmowa o pieniądzach bywa krępująca, jeżeli odbywa się pomiędzy osobami połączonymi więzią emocjonalną. Samodzielne oszacowanie wartości nieruchomości często bywa wręcz niemożliwe i nawet wnikliwie studiowanie cen ofertowych może nie przynieść oczekiwanego skutku. Sprzedaż za cenę odbiegającą od wartości rynkowej mieszkania z pewnością wywoła poczucie krzywdy u jednej ze stron transakcji. Dla zachowania poprawnych relacji między sprzedającym a nabywcą warto zlecić przeprowadzenie rzetelnej wyceny przez bezstronnego specjalistę.
Kto zajmuje się wyceną nieruchomości do celów sprzedażowych?
Uprawnienia do sporządzania wyceny nieruchomości posiada rzeczoznawca majątkowy. Jego praca polega na oszacowaniu rynkowej wartości domu, mieszkania lub działki z zachowaniem zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Lista uprawnionych specjalistów jest regularnie aktualizowana i przedstawiona w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Wynikiem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest operat szacunkowy. Autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego o rynkowej wartości nieruchomości jest przedstawiana w formie pisemnej. Dokument jest ważny przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia.
Co zawiera operat szacunkowy?
Operat szacunkowy to dokument, którego zawartość jest ściśle regulowana przepisami prawa. W opinii określa się przedmiot, zakres oraz cel wyceny. Warto tutaj zaznaczyć, że w świetle obowiązującej ustawy operat szacunkowy może zostać użyty tylko do celu, dla którego został stworzony. Oznacza to, że nie można wykorzystać szacunków wykonanych pod kątem sprzedaży nieruchomości do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Specjalista jest zobowiązany także do przedstawienia podstawy formalnej wyceny oraz źródeł, z których czerpał dane o nieruchomości. Podstawą prawną jest najczęściej umowa zawarta pomiędzy zlecającym wycenę a rzeczoznawcą majątkowych. Operat szacunkowy nie będzie kompletny bez ustalenia dat mających znaczenie dla określenia wartości nieruchomości. Mowa tu przede wszystkim o dacie sporządzenia operatu, która determinuje także termin ważności dokumentu. Nie bez znaczenia pozostaje także data oględzin i zweryfikowania poziomu cen rynkowych.
Czytaj także: Operat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomości, czy warto?
Kolejnym niezbędnym elementem operatu szacunkowego jest opis stanu nieruchomości. W tym punkcie rzeczoznawca majątkowy przedstawia wszystkie aspekty mające realny wpływ na rynkową wartość mieszkania, domu lub działki. Zakres tychże czynników jest niezwykle szeroki, a zaliczają się do nich m.in.: stan prawny, stan techniczny, lokalizacja, sąsiedztwo, czy stopień i standard wykończenia. Rzeczoznawca przestawia także przeznaczenie opisywanej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, analizę lokalnego rynku nieruchomości oraz opis metody, która posłuży do wykonania obliczeń. Efektem końcowym tych złożonych, obszernych czynności jest przedstawienie wartości nieruchomości oraz uzasadnienie opinii. Taki dokument zostaje opatrzony podpisem i pieczęcią autora.
Jak operat szacunkowy może pomóc w sprzedaży nieruchomości w obrębie rodziny?
Jak już wiemy, operat szacunkowy niesie ze sobą rzetelną informację dotyczącą rynkowej wartości nieruchomości. Dysponując wynikiem profesjonalnej wyceny, obie strony transakcji wiedzą, że ustalona cena jest uczciwa i ma odzwierciedlenie w aktualnym stanie rynku nieruchomości. Wprowadzenie dozy bezstronności do transakcji realizowanej przez bliskie osoby, z pewnością pozwoli na uniknięcie wielu konfliktów i nieporozumień. Nawet jeżeli ze względów rodzinnych sprzedający zdecyduje się na ustalenie ceny poniżej realnej wartości rynkowej, kupujący uzyska rzetelną informację dotyczącą tego, ile tak naprawdę zyskuje.
Co ważne, kupno nieruchomości za cenę zgodną z jej wartością rynkową, pozwala uniknąć kłopotów z urzędem skarbowym. Wartość nieruchomości podana przez podatnika może z łatwością zostać podważona przez urzędników, co może stać się źródłem niepotrzebnego stresu i kosztów. Wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawana za rzeczywistą i obiektywną. Wynika z tego, że operat szacunkowy jest doskonałym sposobem na uniknięcie zapłaty nieadekwatnie wysokiego podatku.
Kiedy i gdzie należy zgłosić sprzedaż nieruchomości?
Zgłoszenie sprzedaży nieruchomości do odpowiednich instytucji leży po stronie kupującego. Przede wszystkim należy pamiętać o poinformowaniu urzędu skarbowego. Takiej czynności dokonuje się podczas rocznego rozliczenia. Warto pamiętać także o zgłoszeniu sprzedaży nieruchomości do urzędu gminy.
Sprzedaż nieruchomości w obrębie rodziny a podatek
Wbrew temu, co mogłoby się wydawać, osoby z rodziny nie są zwolnione od konieczności uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Taka sprzedaż podlega opodatkowaniu – 2% od rynkowej wartości nieruchomości. Najczęściej dzieje się tak, że notariusz podczas sporządzania umowy pobiera od nabywcy należny podatek i wpłaca go do odpowiedniego urzędu skarbowego. Dzięki operatowi szacunkowemu nabywca zyskuje pewność, że podatek zostanie obliczony na podstawie rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości.
Ile kosztuje operat szacunkowy?
Koszt operatu szacunkowego ustalany jest indywidualnie dla każdego przypadku. Na cenę wpływa stopień trudności wyceny, odległość nieruchomości od biura rzeczoznawcy majątkowego, czy ilość dokumentów, do jakich specjalista musi uzyskać dostęp. Wpływ na wartość usługi rzeczoznawcy majątkowego ma także wielkość miasta- inną cenę będzie miał operat szacunkowy w Krakowie lub Katowicach, a inną w Sandomierzu lub w Opatowie. Wycena mieszkania w bloku to koszt rzędu 400-700 złotych. Taka sama usługa dla domu jednorodzinnego może kosztować już dwa razy więcej. Wycena nieruchomości rolnych to często wydatek przekraczający 1000 złotych. Zupełnie inne stawki obowiązują dla kamienic, obiektów przemysłowych, czy handlowych, gdzie do wykonania rzetelnej wyceny niezbędne są większe nakłady pracy związane z pozyskaniem danych do wyceny oraz ich przetworzeniem. Co ważne, specjalista określa wartość usługi przed podpisaniem umowy z klientem. Nie ulega wątpliwości, że koszt operatu szacunkowego jest niewielki w porównaniu do tego, ile korzyści płynie z posiadania tego dokumentu dla obu stron transakcji.
