13 Kroków do sprzedaży mieszkania. Jak sprzedać nieruchomość bezpiecznie?

Sprzedaż nieruchomości to poważne przedsięwzięcie, które wymaga dobrego przygotowania. Zgromadzenie niezbędnych dokumentów, przygotowanie właściwej oferty i znalezienie nabywcy wydaje się skomplikowanym procesem. Podpowiadamy, jak odpowiednio podejść do kwestii sprzedaży nieruchomości i uświadamiamy, że lista formalności nie kończy się na podpisaniu aktu notarialnego. Poznaj 13 kroków, które pozwolą Ci „suchą stopą” przejść przez ścieżkę sprzedaży mieszkania.

Spis treści:

1. Sprawdź stan prawny mieszkania
2. Zbierz wszystkie niezbędne dokumenty
3. Przygotuj mieszkanie do sprzedaży
4. Określ cenę nieruchomości
5. Umieść ofertę na portalach ogłoszeniowych
6. Jak rozmawiać z potencjalnym kupcem nieruchomości, proces negocjacji
7. Masz kupca? Zawrzyj umowę przedwstępną
8. Kupiec się zdecydował na zakup? Zawrzyj właściwą umowę sprzedaży nieruchomości przed notariuszem
9. Dodatkowe opłaty, które mogą się wiązać z pozbyciem się nieruchomości
10. Rozlicz się z kupującym
11. Przekaż mieszkanie nabywcy
12. Rozlicz podatek od sprzedaży nieruchomości
13. Zgłoś sprzedaż mieszkania
14. FAQ: Jak sprzedać mieszkanie

1. Sprawdź stan prawny mieszkania

Każdy potencjalny nabywca z pewnością zechce poznać stan prawny nieruchomości. Kluczowe są informacje zawarte w księdze wieczystej. Księgi wieczyste są prowadzone przez sąd rejonowy właściwy dla lokalizacji nieruchomości. Co można wywnioskować z tego dokumentu? Księga wieczysta posiada zapis świadczący o rodzaju, powierzchni i położeniu obiektu. Informuje także, kto jest jego właścicielem i na jakiej podstawie sporządzono aktualny wpis. Dział IV informuje także o stanie hipoteki. Jeżeli dla danej nieruchomości nie założono księgi wieczystej, prawo do jej sprzedaży można potwierdzić za pomocą aktu notarialnego, stwierdzenia nabycia spadku lub zaświadczenia ze spółdzielni o prawie własności do lokalu. Przy czym w takich przypadkach ryzyko związane z nabyciem nieruchomości jest dużo większe.

2. Zbierz wszystkie niezbędne dokumenty

Wiemy już, że do dokumentów potrzebnych do sprzedaży zaliczamy akt notarialny oraz odpis z księgi wieczystej. Co jeszcze warto przygotować?

W sytuacji, gdy mieszkanie stanowi zasób spółdzielni mieszkaniowej, są to:

• zaświadczenie o byciu członkiem spółdzielni,
• dokument świadczący o  posiadaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu,
• dokument świadczący o braku zadłużenia względem spółdzielni mieszkaniowej,
• zaświadczenie o braku zaległości z tytułu czynszu,

W przypadku nieruchomości będącej w trakcie budowy należy dodatkowo przygotować:

• pozwolenie na budowę,
• projekt budowy,
• dziennik budowlany.

Jak sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Warto zacząć od wizyty w banku, podczas której należy uzyskać informacje na temat wysokości niespłaconego kapitału oraz odsetek. Pracownik instytucji finansowej poinformuje także o tym, jakie opłaty pobiera bank za przygotowanie dokumentów koniecznych do sprzedaży nieruchomości z kredytem. Warto zapytać także o wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Pozwoli to na ustalenie, jaką kwotę nabywca ma przelać do banku, a jaką przekazać sprzedającemu.

Przed sprzedażą należy uzyskać z banku zaświadczenie zawierające aktualne dane na temat kredytu hipotecznego. Bank udziela także promesy, której ważność wynosi 30 dni. Jest to dokument poświadczający, że po spłacie zobowiązania dane o  hipotece zostaną wykreślone z księgi wieczystej.

Kiedy bank otrzyma przelew od nabywcy, sprzedający powinien udać się do placówki w celu uzyskania zgody na zwolnienie kredytu hipotecznego. Zgoda ta musi trafić w ręce nowego właściciela nieruchomości.

3. Przygotuj mieszkanie do sprzedaży

Uporządkowana sytuacja prawna jest równie ważna, co wizualne i techniczne przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Warto zacząć od wyniesienia zbędnych przedmiotów i mebli. Osobiste przedmioty takie jak książki, obrazy, pamiątki, kosmetyki i ubrania powinny zostać usunięte lub schowane.

Przed sprzedażą należy dokładnie posprzątać mieszkanie. Zwykle nie wymaga to dużych nakładów finansowych, a efekt może mieć kluczowe znaczenie dla nabywcy. Warto usunąć usterki, zwłaszcza jeśli ich naprawa jest możliwa do samodzielnego wykonania. Mowa tu o odświeżeniu ścian, wymianie żarówek, przykręceniu poluzowanych zawiasów, czy nasmarowaniu skrzypiących drzwi.

4. Określ cenę nieruchomości

Profesjonalną wyceną nieruchomości zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Sporządza on pisemną ekspertyzę w formie dokumentu zwanego operatem szacunkowym. Specjalista analizuje stan prawny i techniczny nieruchomości poprzez zapoznanie się z dokumentami i przeprowadzenie wizji lokalnej. Bazując na doskonałej znajomości lokalnego rynku oraz na zdobytych informacjach rzeczoznawca jest w stanie oszacować wartość rynkową lub odtworzeniową nieruchomości. Kiedy stan prawny nieruchomości nie jest skomplikowany, czas oczekiwania na operat szacunkowy wynosi 3-5 dni. Każdy rzeczoznawca majątkowy dysponuje indywidualnym cennikiem, jednak przyjmuje się, że profesjonalna wycena mieszkania to wydatek rzędu 500-800 zł.

Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby samodzielnie oszacować wartość nieruchomości. Warto pamiętać, że internetowe kalkulatory bazują wyłącznie na cenach ofertowych podobnych nieruchomości, nie uwzględniając przy tym szeregu zmiennych, które wywierają ogromny wpływ na cenę, jaką można uzyskać za dane mieszkanie na lokalnym rynku nieruchomości. Co ważne, samodzielnie dokonana wycena nie ma statusu dokumentu, co oznacza, że nie przejawia wartości dla instytucji takich jak banki, sądy i organy podatkowe. Zbyt wysoka lub zbyt niska cena, nieadekwatna do lokalizacji i standardu mieszkania może skutecznie odstraszyć potencjalnych nabywców. Skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego pozwala na uzyskanie optymalnej ceny. Okazanie kupującemu operatu szacunkowego potwierdza uczciwość i wiarygodność sprzedającego.

5. Umieść ofertę na portalach ogłoszeniowych

Dobrze przygotowane oferty cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców.
Kluczowym aspektem jest przygotowanie odpowiednich zdjęć i wartościowego opisu.

Przed wykonaniem fotografii należy odpowiednio posprzątać mieszkanie i oczyścić przestrzeń ze zbędnych przedmiotów. Jak zrobić dobre zdjęcia wnętrza? Sesję najlepiej wykonać o poranku lub wczesnym popołudniem. Zdjęcia robione po zachodzie słońca sprawiają, że mieszkanie wygląda na mroczne i przytłaczające. Warto także unikać skomplikowanych, artystycznych kadrów.

Należy zastanowić się, co w danym pomieszczeniu jest najważniejsze i właśnie ten obszar umieścić na zdjęciu. Niekorzystnie wypadają także zdjęcia robione z nienaturalnej perspektywy. Eksperci zalecają, aby pomieszczenia fotografować na wprost, tak jak ma to miejsce podczas oglądania wnętrza na żywo. Pomocny będzie sprzęt wyposażony w szerokokątny obiektyw, dzięki któremu unikniemy pokazywania wyłącznie fragmentu pomieszczenia.

Starajmy się unikać zbędnych zbliżeń i zdjęć pojedynczych mebli. Zbyt duża ilość detali może przytłaczać. Dobrą praktyką jest doświetlanie fotografii za pomocą lamp, czy blasku kominka, ponieważ wprowadza to domowy klimat i przytulność. Jeżeli zależy nam na profesjonalnych zdjęciach, możemy skorzystać z usług fotografa nieruchomości.

Kolejnym aspektem jest przygotowanie odpowiedniego opisu. Należy unikać zbędnych wtrąceń i zbyt kwiecistego języka. Kluczowe informacje na temat nieruchomości powinny zostać przedstawione w prosty i rzeczowy sposób. Dla nabywcy ważne są parametry takie jak: lokalizacja, metraż, data wybudowania, liczba pokoi, piętro, cena i koszty poboczne, wyposażenie i dodatkowe atuty takie jak miejsce parkingowe, balkon, komórka lokatorska, czy ogrzewanie miejskie.

Gdzie umieścić ogłoszenie? Można skorzystać z darmowych możliwości, jednak tych jest niewiele. Najpopularniejszą stanowi Marketplace będący integralną częścią serwisu Facebook. Dla porównania koszt umieszczenia oferty w serwisie OLX na okres 30 dni to wydatek rzędu 34,99-46,19 zł, a Otodom za tę samą usługę liczy sobie od 79 do 149 zł. Można skorzystać także z automatów, które oferują umieszczenie ogłoszenia aż w 150 miejscach. Cena takiej usługi zaczyna się już od 60 zł.

6. Jak rozmawiać z potencjalnym kupcem nieruchomości, proces negocjacji

Pomimo że to kupujący jest gościem w sprzedawanej nieruchomości, warto sprawić, aby poczuł się tam jak u siebie. Po oprowadzeniu po nieruchomości dobrą praktyką jest pozostawienie kupującego na chwilę samego, tak aby mógł bez skrępowania rozejrzeć się i omówić decyzję z osobą, która mu towarzyszy. Nie należy umawiać kolejnych zainteresowanych w zbyt krótkich odstępach czasu. Kupno mieszkania to poważna decyzja i sprzedający powinien zapewnić czas na dokładne oględziny oraz cierpliwie odpowiedzieć na wszystkie pytania.

Bardzo ważnym etapem są także negocjacje. Sprzedający musi być przygotowany na to, że nabywca zazwyczaj oczekuje kilkuprocentowej obniżki ceny. Możliwości negocjacyjne zależą oczywiście od poziomu zainteresowania nieruchomością. Negocjacje powinny zostać przeprowadzone z pozytywnym nastawieniem. Obustronna chęć dojścia do porozumienia skutkuje szybką i efektywną sprzedażą nieruchomości. Należy unikać nerwowej atmosfery, kłamstw i wprowadzania sztucznej konkurencji. Jeżeli potencjalny nabywca oferuje zbyt niską cenę, warto przypomnieć mu o wszystkich zaletach nieruchomości i powołać się na jej wartość określoną w operacie szacunkowym.

7. Masz kupca? Zawrzyj umowę przedwstępną

W sytuacji, kiedy nabywca chce zarezerwować nieruchomość (na przykład do momentu otrzymania kredytu) i wpłacić zadatek koniecznie jest sporządzenie umowy przedwstępnej. Dokument chroni obie strony transakcji przed oszustwem, bo choć umowa przedwstępna nie musi być zawarta w kancelarii notarialnej, bez wątpienia pozostaje wiążąca. Umowa przedwstępna powinna zawierać:

• dane stron transakcji,
• datę i miejsce sporządzenia umowy,
• planowaną datę sfinalizowania transakcji,
• opis przedmiotu transakcji wraz z numerem księgi wieczystej i ceną,
• informację o tym, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką,
• informację o uiszczonej zaliczce lub zadatku.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej wymaga podpisania stosownego aneksu.

8. Kupiec się zdecydował na zakup? Zawrzyj właściwą umowę sprzedaży nieruchomości przed notariuszem

Właściwa umowa sprzedaży mieszkania wymaga sporządzenia jej w obecności notariusza. Po jej zawarciu rozpoczyna się proces zmiany zapisów w księdze wieczystej. Oprócz elementów, które występują w umowie przedwstępnej, umowa właściwa powinna zawierać:

• informacją o tym, ile pieniędzy nabywca przekazuje bankowi, a ile sprzedającemu (dotyczy nieruchomości obciążonych kredytem hipotecznym),
• sposób przekazania zapłaty,
• wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej,
• deklarację kupującego informującą o konsekwencjach braku zapłaty za nieruchomość (art. 777 § 1 pkt4 KC),
• informację o wszelkich załącznikach,
• zapis o tym, co sprzedający sprzedaje wraz z mieszkaniem (wyposażenie),
• zapis pozostałych ustaleń zawartych między stronami,
• datę wyprowadzki sprzedającego, jeżeli zamieszkuje nieruchomość będącą przedmiotem transakcji.
  

9. Dodatkowe opłaty, które mogą się wiązać z pozbyciem się nieruchomości

Warto pamiętać, że za sporządzenie aktu notarialnego należy uiścić opłatę. Maksymalna taksa notarialna jest uzależniona od ceny, za którą sprzedano nieruchomość i wynika z przepisów obowiązujących notariuszy. Wysokość taksy jest negocjowalna i należy ją ustalić na początku współpracy z notariuszem. Co do zasady przyjmuje się, że opłatę pokrywa kupujący, jednak strony transakcji mogą ustalić inaczej.

10. Rozlicz się z kupującym

Po podpisaniu umowy następuje przekazanie zapłaty w wyznaczonym terminie. Sposób zapłaty (przelew, gotówka) określany jest w umowie. To już jeden z ostatnich kroków wiodących do zakończenia procedury sprzedaży.

11. Przekaż mieszkanie nabywcy

Przekazanie kluczy to akt, który oznacza, że sprzedający nie ma już prawa wejść do mieszkania bez zgody nabywcy. Jeżeli sprzedający zamieszkuje nieruchomość, powinien opuścić ją w terminie określonym w umowie.

12. Rozlicz podatek od sprzedaży nieruchomości

W pewnych przypadkach z tytułu sprzedaży nieruchomości należy uiścić podatek. Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Kwota jest obliczana od osiągniętego dochodu. Oznacza to, że daninę uiścimy tylko wtedy, kiedy cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa od ceny jej nabycia. Dotyczy to szczególnie nieruchomości otrzymanych w spadku. Obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży odziedziczonego mieszkania nie istnieje, jeżeli upłynęło 5 lat podatkowych od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Więcej na temat podatku od sprzedaży nieruchomości w innych wpisach na niniejszym blogu.

13. Zgłoś sprzedaż mieszkania

Sprzedaż mieszkania należy zgłosić nie tylko do organu podatkowego, ale także do ubezpieczyciela. Jeżeli mieszkanie objęte jest podatkiem od nieruchomości, informację o jego sprzedaży należy przekazać także do właściwego urzędu gminy.

FAQ: Jak sprzedać mieszkanie

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Sprzedaż mieszkania z obciążoną hipoteką jest możliwa. Wymaga to zgromadzenia kilku istotnych dokumentów i wizyty w banku.

Jak sprzedać mieszkanie z zyskiem?

Istnieje szereg czynników, które mogą pomóc sprzedać nieruchomość z zyskiem. Jednym z nich jest nawiązanie współpracy z rzeczoznawcą majątkowym. O tym, co jeszcze można zrobić, aby uzyskać optymalną cenę, przeczytasz tutaj.

W jakim okresie najlepiej sprzedać mieszkanie?

Wnikliwa analiza trendów panujących na rynku nieruchomości jasno pokazuje, że najlepsze pory na sprzedaż nieruchomości to wiosna i jesień. Znacznie mniej transakcji jest sfinalizowanych latem i zimą.

Jak nie dać się oszukać przy sprzedaży mieszkania?

Kluczem do bezpiecznej sprzedaży mieszkania jest zawarcie umowy przedwstępnej. Warto także skorzystać z usług świadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego oraz pośrednika w obrocie nieruchomościami. Operat szacunkowy pozwala poznać rynkową wartość nieruchomości.

O czym pamiętać podczas sprzedaży mieszkania?

Podczas sprzedaży mieszkania należy pamiętać o zgromadzeniu potrzebnych dokumentów oraz o sporządzeniu szczegółowej umowy. Warto także przestrzegać zasad tworzenia właściwego ogłoszenia. Sprzedaż mieszkania wymaga zaangażowania i poświęcenia czasu na kontakt z potencjalnymi nabywcami.

Ile czasu na opuszczenie mieszkania po sprzedaży?

Termin wyprowadzki ze sprzedanego mieszkania ustalany jest indywidualnie pomiędzy stronami transakcji. Zapis o dacie przekazania kluczy powinien zostać zawarty w umowie.