Osobom, które chcą sprzedać działkę zależy na tym, aby uzyskać za nią jak najlepszą cenę. Jeśli zatem należysz do tego grona, powinieneś pomyśleć o zleceniu wykonania analizy chłonności, która pozwoli dobrze oszacować potencjał inwestycyjny nieruchomości. Dowiedz się, dlaczego czasem lepiej zainwestować w analizę chłonności niż w wycenę.
Spis treści:
- Analiza chłonności – co to jest i kiedy jest potrzebna?
- Jakie korzyści przynosi analiza chłonności?
- Jakie są różnice pomiędzy analizą chłonności a wyceną?
- Kiedy warto wykonać analizę chłonności a kiedy wycenę?
- Co jest potrzebne do wykonania analizy?
- Kto wykonuje analizę chłonności?
Analiza chłonności – co to jest i kiedy jest potrzebna?
Analiza chłonności terenu pozwala ocenić maksymalny potencjał inwestycyjny działki, a także wskazać, jakie inwestycje mogą zostać zrealizowane na danym terenie oraz jak wpłyną na jego wartość.
Przy opracowaniu niezbędne jest uwzględnienie kilku kwestii. Należą do nich:
- czynniki środowiskowe,
- techniczne
- oraz ekonomiczne.
Trzeba również przeanalizować aspekty prawne. Przepisy urbanistyczne, parametry zabudowy czy dostęp do mediów to równie ważne zagadnienia. Uwzględnienie wszystkich z tych czynników pozwala z dużym prawdopodobieństwem określić atrakcyjność inwestycyjną gruntu.
Z analizy chłonności najczęściej korzystają osoby, które prowadzą duże inwestycje. Należą do nich przede wszystkim deweloperzy, inwestorzy oraz osoby sprzedające grunty.
Jakie korzyści przynosi analiza chłonności?
Analiza chłonności terenu to z punktu widzenia inwestora nieocenione narzędzie, dzięki któremu może on stwierdzić, czy nieruchomość, którą chce sprzedać, odpowiada jego wymaganiom i pozwoli zrealizować planowaną inwestycję. Dzięki niej można określić maksymalną powierzchnię zabudowy pod przyszłe inwestycje, co ma szczególne znaczenie podczas planowania działań w zakresie budownictwa wielorodzinnego, przemysłowego czy też związanego z działalnością usługową. Sprzedający natomiast dzięki analizie ma mocniejszą pozycję w negocjacjach z kupującym.
Jakie są różnice pomiędzy analizą chłonności a wyceną?
Analiza chłonności oraz wycena terenu są to dwie odrębne kwestie. Obie są przydatne podczas planowania inwestycji, jednak mają różne cele, metody i zakresy.
Analiza chłonności powstaje jako pierwsza, a dopiero na jej podstawie wykonuje się wycenę. Wiele osób decyduje się wprawdzie na samą wycenę, ale trzeba mieć świadomość, że może być ona obarczona sporym błędem.
Kiedy warto wykonać analizę chłonności a kiedy wycenę?
Analizę chłonności terenu warto wykonać przede wszystkim podczas planowania inwestycji deweloperskich. Na jej podstawie inwestor dowie się, co może wybudować na działce i obliczy w przybliżeniu swój zysk z inwestycji.
Dlatego w sytuacji, gdy posiadasz działkę, którą chciałbyś sprzedać deweloperowi musisz wiedzieć, że on taką analizą będzie dysponował. Aby móc prowadzić konkretne negocjacje z takim inwestorem zaleca się, aby również na własne potrzeby sporządzić analizę chłonności.
Z kolei wycena terenu będzie lepszym narzędziem w przypadku inwestycji indywidualnych. Zakup działki pod budowę domu jednorodzinnego nie wymaga aż tak szczegółowych informacji, jakich dostarcza analiza. W takiej sytuacji bardziej przydatna może okazać się opinia geologiczna i wycena.
O podobnej tematyce: Wycena gruntów na potrzeby sprzedaży
Co jest potrzebne do wykonania analizy?
Podstawą do sporządzenia analizy chłonności są:
- zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy działka nie posiada planu, to treść decyzji o warunkach zabudowy.
- mapa zasadnicza, z której architekt pozyska informacje o przebiegu mediów, ukształtowaniu terenu oraz sąsiedniej zabudowie.
- wysokość sąsiadujących budynków, jeśli inwestycja planowana jest w terenie o gęstej zabudowie.
- zwrócenie uwagi na zapisy planu miejscowego, przebieg mediów, a także dostęp do drogi publicznej również może być istotne.
Kto wykonuje analizę chłonności?
Osobą właściwą do sporządzenia analizy chłonności jest architekt. Architekci najlepiej łączą zrozumienie treści planów miejscowych z wytycznymi technicznymi dla budynków oraz technologiami budowy. Dodatkowo posiadają odpowiednie narzędzie w postaci dedykowanego oprogramowania, umożliwiającego przeprowadzanie analiz.
Teoretycznie rzeczoznawcy też są w stanie sporządzić przybliżoną analizę chłonności na podstawie zapisów planu miejscowego, ale tego typu analizy obarczone są bardzo dużym ryzykiem błędu. My w codziennej pracy zdecydowanie korzystamy ze współpracy z zaprzyjaźnionymi architektami.
Jeśli zależy Ci na rzetelnej wycenie działki inwestycyjnej zapraszamy do współpracy i rekomendujemy rozszerzenie wyceny o analizę chłonności. Wprawdzie koszty są wyższe, ale zlecenie takiej wyceny daje liczne korzyści.
Należą do nich:
- dobra znajomość wartości działki,
- dobra znajomość potencjału działki, a przez to ograniczenie zdolności negocjacyjnych kupującego,
- możliwość poznania słabych stron nieruchomości i usunięcia ich przed procesem sprzedaży.
To wszystko sprawia, że proces sprzedaży przebiega szybciej, a często cena jest bardziej satysfakcjonująca dla strony sprzedającej.
Podsumowanie
Podsumowując, dzięki analizie chłonności można z dużym prawdopodobieństwem właściwie ocenić wartość działki. Dla osób sprzedających działki rekomendujemy wykonanie zarówno analizy jak i wyceny nieruchomości. Jeśli jednak budżet na czynności przygotowawcze do sprzedaży jest ograniczony i trzeba wybrać tylko jedno z dwóch opracowań, czasem warto zdecydować się tylko na analizę chłonności. Zapraszamy do kontaktu, żeby doradzić, co jest lepsze dla Państwa gruntu.
