Dlaczego warto jest wycenić nieruchomość przed sprzedażą? Procedura wyceny

Odpowiednia cena ofertowa nieruchomości jest kwestią kluczową przy sprzedaży i ma duże znaczenie zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Niesie też za sobą wiele realnych korzyści, między innymi przyspieszenie sprzedaży. Warto więc zapoznać się z tym, jak wygląda taka procedura.

Spis treści:

Wycena nieruchomości — co to jest? Dlaczego trzeba znać realną wartość nieruchomości?

Według definicji wycena nieruchomości to oszacowanie jej rynkowej wartości. Wbrew powszechnie panującej opinii wartość nie zawsze jest równa cenie. Jedynym podmiotem upoważnionym do sporządzenia wyceny jest rzeczoznawca majątkowy. Profesjonalna wycena jest tworzona według kryteriów, które określa dział IV Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasady sporządzania wyceny są określone także w Rozporządzeniu Rady Ministrów Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109. Ekspertyza rzeczoznawcy majątkowego jest sporządzana w formie operatu szacunkowego. Wycena ma na celu ustalenie wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości. Poznanie wartości nieruchomości przyda się nie tylko przy dokonywaniu transakcji kupna lub sprzedaży, ale także w przypadku spadków, darowizn, zniesienia współwłasności, czy ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Kto i dlaczego może potrzebować wyceny nieruchomości?

Wyceny nieruchomości dokonuje się do różnych celów, którymi mogą być:

  • działalność inwestycyjna;
  • planowanie przestrzenne i dokonywanie zmian w zagospodarowaniu terenu;
  • wycena nieruchomości na potrzeby kredytów hipotecznych;
  • wycena nieruchomości do celów spadkowych (np. dział spadku) lub skarbowo-podatkowych;
  • działania odszkodowawcze;
  • prywatna sprzedaż mieszkania.

W praktyce wycenę może zlecić każdy, kto jej potrzebuje i chce poznać realną wartość nieruchomości.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat

Jak wyceniane są nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie podejmuje decyzję o tym, jaką metodę wyceny przyjąć przy wycenie konkretnej nieruchomości. Musi być to jednak metoda dopuszczona przez przepisy prawa oraz być adekwatna do:

  • celu dokonywania wyceny;
  • aktualnego stanu rynku nieruchomości;
  • cen rynkowych nieruchomości w  danym segmencie rynku
  • charakteru nieruchomości;
  • cech indywidualnych nieruchomości.

Wartym bliższego przyjrzenia się są wspomniane cechy indywidualne nieruchomości. W znacznej mierze to właśnie one będą miały decydujące znaczenie w ostatecznym szacunku wartości nieruchomości. Czynniki, które rzeczoznawca majątkowy najczęściej weźmie pod uwagę, to w  przypadku najbardziej typowych nieruchomości jakimi są domy i  mieszkania:

  • lokalizacja nieruchomości oraz infrastruktura dostępna w okolicy
  • stan techniczny oraz standard wykończenia
  • powierzchnia użytkowa
  • lokalizacja w budynku (kondygnacja);
  • ekspozycja lokalu/budynku
  • dodatkowe powierzchnie w  postaci tarasów, balkonów, komórek lokatorskich, piwnic, strychów
  • liczbę kondygnacji budynku;
  • plan zagospodarowania przestrzennego na danym terenie;
  • rok budowy nieruchomości;
  • rozkład funkcjonalny nieruchomości (liczba i  układ pomieszczeń)

Operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy, chyba że w  sposób istotny zmienią się realia rynkowe lub stan samej nieruchomości. Wówczas należy sporządzić nowy operat lub jego aktualizację.

Czym jest operat szacunkowy?

Jak już wiadomo, efektem pracy biegłego rzeczoznawcy majątkowego jest operat szacunkowy. Jest to dokument sporządzony w formie pisemnej. Operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia i może być użyty wyłącznie do celu, do którego go sporządzono.

W treści operatu szacunkowego znajdują się:

  • określenie celu i zakresu wyceny,
  • opis nieruchomości wraz ze wskazaniem źródeł danych, z których korzystano,
  • określenie podstawy formalnej,
  • określenie przeznaczenia nieruchomości,
  • analiza stanu technicznego i prawnego budynku lub działki,
  • analizę lokalnego rynku nieruchomości,
  • opis zastosowanej metody oraz techniki,
  • wyliczenia, których wynikiem jest oszacowanie wartości nieruchomości.

Jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości?

Czynniki, które wpływają na wartość nieruchomości, różnią się w zależności od tego, czy pochodzi ona z rynku wtórnego, czy z pierwotnego.

Wśród czynników zewnętrznych i wewnętrznych, na które rzeczoznawca majątkowy zwraca uwagę, znajdują się m.in.:

  • rodzaj i przeznaczenie nieruchomości,
  • rok budowy,
  • rozkład pomieszczeń,
  • lokalizacja,
  • powierzchnia użytkowa,
  • stan techniczny i standard wykończenia,
  • stan prawny nieruchomości w tym obciążenia takie jak hipoteka,
  • sytuacja na lokalnym rynku nieruchomości,
  • zagospodarowanie bliskiego sąsiedztwa obiektu,
  • czynniki rynkowe takie jak popyt na konkretny typ nieruchomości,
  • ukształtowanie terenu, a w tym dostęp do mediów i dróg publicznych,
  • dostępność do zaplecza socjalnego
  • czynniki demograficzne takie jak liczebność i struktura rodzin.

Kto przeprowadza wycenę nieruchomości?

Wycena sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Rozwoju. Warto wiedzieć, że sporządzenie wyceny nieruchomości dokonywane przez osoby, które się w tym wykazie nie znajdują, jest zakazane i podlega karze grzywny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do tego, by w każdym przypadku postępować ze szczególną starannością oraz zgodnie ze standardami zawodowymi oraz etyką zawodową.

Jak wycenić mieszkanie lub dom?

Istnieją dwa sposoby pozwalające na określenie wartości domu lub mieszkania. Pierwszym z nich jest skorzystanie z darmowych kalkulatorów dostępnych w sieci. Samodzielne oszacowana wartość nie ma jednak mocy prawnej i nie będzie respektowana przez sąd lub bank. Algorytm, według którego działają kalkulatory, skupia się na analizie cen ofertowych podobnych nieruchomości zlokalizowanych w pobliżu. Czynniki brane pod uwagę to przede wszystkim powierzchnia i liczba kondygnacji. Drugi, dużo dokładniejszym sposobem na określenie wartości mieszkania lub domu jest podjęcie współpracy z rzeczoznawcą majątkowym. Specjalista zapoznaje się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości i tworzy ekspertyzę, która uwzględnia szereg istotnych czynników wewnętrznych i zewnętrznych.

Czy można samodzielnie wycenić nieruchomość? Popularne kalkulatory wyceny online

Kalkulatory wyceny dostępne w Internecie są najczęściej darmowe i pozwalają na szybkie oszacowanie ceny ofertowej mieszkania. Działanie kalkulatorów polega na przeanalizowaniu cen ofertowych podobnych nieruchomości zlokalizowanych w niedalekim sąsiedztwie. W celu przeprowadzenia darmowej wyceny należy podać informacje takie jak adres, metraż, rok budowy, czy rozkład pomieszczeń. Należy przy tym pamiętać, że proces odbywa się na podstawie działania automatycznych algorytmów, które nie biorą pod uwagę wielu indywidualnych cech domu lub mieszkania. Warto przy tym pamiętać, że samodzielna wycena ma charakter wyłącznie informacyjny i nie ma mocy prawnej. Oznacza to, że nie stanowi rzetelnego dowodu na wartość nieruchomości w oczach instytucji finansowych czy sądów.

Przepisy prawne dotyczące wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości jest regulowana między innymi przez Ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Właściwy przepis ustawy informuje o tym, że pod pojęciem wyceny nieruchomości kryją się czynności prowadzące do określenia jej wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej lub innej wartości określonej przez odrębne przepisy.

Kolejny istotnym aktem prawnym regulującym pracę rzeczoznawców majątkowych jest Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wraz z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14.07.2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985).
W tych dokumentach znajdziemy informację o rodzajach metod i technik wyceny nieruchomości.

Wycena nieruchomości jest regulowana także poprzez Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 12.12.2007 r. Zapisy określają wymagania, którym musi sprostać każdy operat szacunkowy, aby był stworzony w zgodzie z zasadami praktyki zawodowej. Znajdują się tam także informacje na temat elementów, z których powinien składać się operat szacunkowy.

Jak wygląda współpraca z rzeczoznawcą majątkowym?

  1. Przygotuj niezbędne dokumenty i skontaktuj się z rzetelnym specjalistą.
  2. Opinii możesz poszukać w Internecie lub poprosić o polecenie znajomych.
  3. Jeżeli potrzebujesz wyceny do kredytu hipotecznego, pamiętaj, że bank posiada wewnętrzną listę rekomendowanych biegłych rzeczoznawców majątkowych.
  4. Ustal z rzeczoznawcą, co będzie przedmiotem wyceny i do jakich celów potrzebna jest ekspertyza.
  5. Podpisz umowę, w której określony będzie koszt i termin realizacji ekspertyzy.
  6. Udostępnij nieruchomość rzeczoznawcy majątkowemu oraz przekaż wszelkie informacje mogące mieć wpływ na jej wartość.
  7. Poczekaj na końcową wersję operatu szacunkowego.
Kim jest rzeczoznawca majątkowy i czym się zajmuje

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?

Dokumenty, które są potrzebne do sporządzenia wyceny są uzależnione od charakteru nieruchomości. Przed dokonaniem wyceny rzeczoznawca majątkowy powinien szczegółowo ustalić z klientem zakres dokumentacji. Najczęściej potrzebne są:

  • aktualny odpis z księgi wieczystej;
  • wypis z ewidencji gruntów;
  • kopia mapy ewidencyjnej
  • akt notarialny lub inny dokument stwierdzający prawo do lokalu
  • dokumentacja techniczna budynku (w przypadku domu jednorodzinnego);

Czytaj także: „Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie nieruchomości?„

Ile kosztuje wycena nieruchomości? Gdzie można ją zamówić?

Cena sporządzenia operatu szacunkowego będzie uzależniona od wielu czynników, wśród których znajdziemy między innymi rodzaj nieruchomości, region, w którym się znajduje, czy stopień trudności wyceny wraz z liczbą dokumentów, które specjalista musi zgromadzić.

Wycenę nieruchomości może zlecić każdy, kto jej potrzebuje – po prostu zwracając się bezpośrednio do rzeczoznawcy. W przypadku zlecenia o charakterze prywatnym obowiązuje cennik rzeczoznawcy majątkowego – stawki mogą być ustalane indywidualne w wyniku porozumienia między rzeczoznawcą, a klientem. Zwykle koszt takiej usługi waha się od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Inaczej postępuje się jednak w przypadku spraw sądowych, kiedy to sąd określa wynagrodzenie biegłego i wskazuje, kto te koszty musi ponieść.

Jak długo jest ważna wycena nieruchomości?

W myśl ustawy i gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być używany do celów, dla których go stworzono przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Wyjątkiem są zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników zewnętrznych i wewnętrznych rzutujących na wartość rynkową nieruchomości. Ważność operatu szacunkowego przedłuża potwierdzania jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Ważność operatu przedłużona jest poprzez umieszczenie klauzuli i dołączenie analizy, która potwierdza, że od dnia sporządzenia zmianom nie uległy czynniki takie jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej stan techniczny lub prawny, czy przeznaczenie w MPZP. Ważność dokumentu można wydłużyć wyłącznie jeden raz o kolejne 12 miesięcy.

Jak wybrać rzeczoznawcę?

Wybór odpowiedniego rzeczoznawcy majątkowego ma kluczowe znaczenie dla jakości zleconej wyceny. Warto zwrócić uwagę na to, aby specjalista doskonale orientował się w sytuacji panującej na lokalnym rynku nieruchomości. Pomocne okazuje się zasięgnięcie porady u znajomych i sąsiadów, którzy korzystali już z usług biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Obiektywnych opinii można także poszukać w Internecie.

Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego można zweryfikować poprzez sprawdzenie, czy został on wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Wpis do rejestru poświadcza prawo do wykonywania zawodu. Ponadto ważne jest, aby rzeczoznawca majątkowy wykazywał pełną zdolność do czynności prawnych i posiadał aktualne ubezpieczenie OC.

Dobry rzeczoznawca majątkowy powinien także wykazać się wysoką kulturą osobistą, skrupulatnością oraz dociekliwością. Powinien współpracować ze zleceniodawcą na podstawie przejrzystej umowy, która określa termin realizacji, zakres oraz koszt wyceny.

Dobrze wykonana wycena może znacząco przyspieszyć proces sprzedaży. Wyklaruje też oczekiwania sprzedającego i pozwoli mu poznać aktualny stan rynku oraz potencjalne opcje sprzedażowe. W wielu przypadkach pomoże również samodzielnie znaleźć kupca lub wynegocjować lepsze warunki sprzedaży z agencją nieruchomości. Dlatego decydując się na zlecenie wyceny nieruchomości w celu sprzedaży, warto wybrać usługi doświadczonego rzeczoznawcy.

wycena nieruchomości lukasz goralczyk bio
Łukasz Góralczyk

Rzeczoznawca majątkowy

663 - 830 - 120

[email protected]

FAQ – najczęściej zadawane pytania o wycenę mieszkania

Kto może oszacować wartość nieruchomości?

Szacowaniem wartości nieruchomości zajmuje się biegły rzeczoznawca majątkowy. Wynik ekspertyzy przedstawiany jest w formie pisemnego dokumentu- operatu szacunkowego.

Co jest potrzebne do wyceny mieszkania?

Do wyceny nieruchomości potrzebny jest szereg dokumentów*, wśród których znajdziemy m.in.:

  • akt własności,
  • numer księgi wieczystej,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • dane z MPZP.

*Lista niezbędnych dokumentów może różnić się w zależności od rodzaju szacowanej nieruchomości.

Jak się robi wycenę nieruchomości?

Wycena nieruchomości polega na przeanalizowaniu licznych czynników wewnętrznych i zewnętrznych takich jak stan prawny i techniczny nieruchomości, lokalizacja, czy sytuacja na lokalnym rynku. Rzeczoznawca analizuje dokumenty, przeprowadza wizję lokalną i dokonuje obliczeń z użyciem wybranego podejścia i metody.

Jak wycenić swój dom?

Darmowym sposobem na wycenienie domu jest skorzystanie z kalkulatorów dostępnych w Internecie. Kiedy zależy nam na wycenie mającej status dokumentu, powinniśmy skorzystać z usług świadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Skąd wziąć wartość rynkową nieruchomości?

Szacowaniem rynkowej wartości nieruchomości zajmują się biegli rzeczoznawcy majątkowi poprzez sporządzenie autorskiej ekspertyzy.

Jak długo trwa wycena nieruchomości?

Czas oczekiwania na wycenę nieruchomości jest określany indywidualnie na etapie sporządzania umowy z rzeczoznawcą majątkowym i zależy między innymi od stopnia jej skomplikowania. Przyjmuje się, że proste ekspertyzy mogą być gotowe już w kilka dni. Na bardziej skomplikowaną analizę można czekać przez 14-30 dni.

Czy przy kredycie hipotecznym potrzebny jest rzeczoznawca?

Tak, podjęcie współpracy z rzeczoznawcą majątkowym podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny jest konieczne. Wartość nieruchomości obliczona przez specjalistę stanowi dla banku istotną informację rzutującą na wysokość udzielonego finansowania. Każdy z banków prowadzi swoją politykę związaną z określaniem nieruchomości będących zabezpieczeniem ich wierzytelności. Przed wyborem rzeczoznawcy warto upewnić się, z którymi rzeczoznawcami konkretny bank dopuszcza współpracę.

Subskrybuj
Powiadom o
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments