Zarówno kupno, jak i sprzedaż gruntu to transakcja finansowa o dużym znaczeniu. Nie dziwi więc fakt, że sprzedający oraz kupujący chcą mieć jak najpełniejsze informacje wpływające na jego wartość. Z tego powodu w wielu sytuacjach decydują się na wycenę.
Dowiedz się, dlaczego wycena gruntu jest bardziej skomplikowana niż wycena mieszkania.
Spis treści:
- Jak wycenić grunt, jaka metoda jest najlepsza?
- Czynniki wpływające na proces wyceny gruntu
- Na co zwrócić uwagę przy wycenie gruntu?
- Jak zwiększyć wartość gruntu?
- Kto zajmuje się wyceną gruntów?
- Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny gruntu?
- Koszt i czas oczekiwania na wycenę gruntu
Jak wycenić grunt, jaka metoda jest najlepsza?
Istnieje kilka metod wyceny gruntu, które stosowane są w zależności od przedmiotu wyceny oraz rodzaju gruntu. Do najpopularniejszych z nich należy jednak metoda porównawcza.
Jak sama nazwa wskazuje, polega ona na porównaniu nieruchomości wycenianej z działkami do niej podobnymi, które były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku.
Za najbardziej podobne uznaje się grunty położone w zbliżonej lokalizacji, które charakteryzują się podobną powierzchnią, infrastrukturą czy też przeznaczeniem.
Trzeba mieć jednak świadomość, że w metodzie tej najtrudniejsze jest zebranie danych o nieruchomościach porównawczych, tym bardziej, że na wartość ma wpływ wiele różnorodnych czynników, których strony transakcji często nawet nie są świadome. Ze względu na fakt, że nawet wieloletni inwestorzy popełniają w tej kwestii błędy, wycenę najlepiej powierzyć doświadczonemu rzeczoznawcy.
Czynniki wpływające na proces wyceny gruntu
Badania naukowe dowodzą, że w ostatecznym rozrachunku na wartość mieszkań wpływ ma tylko siedem cech.
Ich katalog może być różny, w zależności od rodzaju lokalu mieszkalnego, ale do najpopularniejszych należą:
- lokalizacja,
- metraż,
- standard wykończenia,
- kondygnacja.
Z tego powodu jest ona stosunkowo prosta.
Zupełnie inaczej sprawa wygląda w przypadku wyceny gruntów, która wymaga uwzględniania większej liczby cech. Działki inwestycyjne nabywa się oczywiście z zamiarem budowy. Dlatego przy wycenie istotne znaczenie mają cechy działek wpływające bezpośrednio na późniejsze koszty budowy, tj.
- topografia terenu,
- rodzaj gruntu – jeśli się okaże, że ma on słabą nośność lub też występuje wysoki poziom wód gruntowych, może to wymagać dodatkowych prac, a tym samym znacząco podwyższyć koszty inwestycji.
Z tego powodu są to czynniki, które warto poddać dokładnej analizie.
Oprócz tego na wartość działki wpływają między innymi:
- dostęp do drogi publicznej,
- dostępność mediów
- otoczenie
Kolejną rzeczą, na którą trzeba zwrócić uwagę są ograniczenia prawne i fizyczne. Mowa tutaj zarówno o wszelkiego rodzaju służebnościach i ograniczonych prawach rzeczowych, takich jak:
- mediach przebiegających przez działkę i ograniczających zabudowę,
- bliskie sąsiedztwo innych budynków wymuszające specyficzne projektowanie na wycenianej działce,
- oraz ograniczenia związane z obrotem działkami posiadającymi pewne grupy użytków.
Pod uwagę należy wziąć również potencjalne opłaty i podatki, które mogą być konsekwencją sprzedaży nieruchomości w danym momencie w czasie.
Co więcej, w przypadku gruntów bardzo trudno jest znaleźć oferty bardzo podobnych do siebie nieruchomości. O ile wartość mieszkania można z grubsza oszacować poprzez porównanie do dostępnych ofert, o tyle w przypadku gruntów jest to mało realne, właśnie z uwagi na wiele cech, które są istotne oraz na liczne ograniczenia prawne, których nie da się ustalić na podstawie kilku zdjęć dołączonych do ogłoszenia.
Przygotowanie wyceny gruntu wymaga również pogłębionej analizy dokumentów. Istotne jest nie tylko dokładne zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy też decyzją o warunkach zabudowy, ale również uzyskanie informacji dotyczących ukształtowania terenu oraz dostępu do infrastruktury.
O podobnej tematyce: Wycena gruntów na potrzeby sprzedaży
Na co zwrócić uwagę przy wycenie gruntu?
Najważniejszą kwestią przy wycenie gruntu jest informacja dotycząca tego, jakie inwestycje mogą być realizowane na danej działce. Aby ją zdobyć, konieczne jest przeanalizowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Trudno sobie również wyobrazić budowę bez dostępu do mediów oraz do drogi publicznej. Powinny być to zatem ważne informacje, na które musi zwrócić uwagę osoba dokonująca wyceny.
Jak zwiększyć wartość gruntu?
Wielu inwestorów zastanawia się, czy istnieją sposoby na zwiększenie wartości gruntu. Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Im lepiej grunt będzie przygotowany pod inwestycje, tym większa będzie jego wartość.
Z tego powodu warto przede wszystkim uzyskać warunki zabudowy lub też wystąpić do odpowiedniego organu z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na korzystniejszy.
Kluczowe znaczenie ma także doprowadzenie mediów do granicy działki oraz zapewnienie jej dostępu do drogi publicznej. Niekiedy korzystne jest również podzielenie dużego terenu na mniejsze działki, ponieważ łatwiej je sprzedać i można uzyskać wyższą cenę.
Kto zajmuje się wyceną gruntów?
Jak już wspomniano, wycena gruntu nie jest tak łatwa jak wycena mieszkań. Z tego powodu warto powierzyć ją profesjonalistom, takim jak Góralczyk Nieruchomości. Będzie to gwarancja, że uwzględnią oni wszystkie istotne czynniki i podeprą się analizą rynku, co pozwoli im określić realną wartość terenu.
Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny gruntu?
Pierwszym dokumentem, jaki będzie potrzebny do sporządzenia wyceny gruntu jest mapa zasadnicza. To na jej podstawie można określić zarówno ukształtowanie terenu, jak i przebieg mediów.
Niezbędny jest również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy.
Oprócz tego trzeba przygotować numer księgi wieczystej, ponieważ dzięki niemu będzie można sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą obciążenia lub służebności.
Może zaciekawi Cię również: Dlaczego czasem lepiej zainwestować w analizę chłonności niż w wycenę?
Koszt i czas oczekiwania na wycenę gruntu
Trudno jednoznacznie określić, jaki jest koszt wyceny gruntu, ponieważ ma na to wpływ wiele czynników. Istotna jest tutaj lokalizacja czy wielkość działki, ale także stopień skomplikowania analizy.
Powierzając to zadanie naszej firmie możesz mieć pewność, że wycena zostanie przygotowana indywidualnie z uwzględnieniem konkretnych uwarunkowań. Czas oczekiwania będzie natomiast zależny od skali i stopnia trudności.
Podsumowanie
Podsumowując, wycena gruntu jest znacznie bardziej skomplikowana niż wycena mieszkania, wymaga bowiem uwzględniania różnorodnych czynników. Aby mieć pewność, że zostanie ona przeprowadzona rzetelnie i nie wkradną się do niej żadne poważne błędy, najlepiej powierzyć ją rzeczoznawcy majątkowemu z doświadczeniem.
