Sprzedaż mieszkania z obciążoną hipoteką jest możliwa, jednak wymaga dopełnienia wielu formalności. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Zapraszamy do lektury dzisiejszego wpisu.
Spis treści:
- W jakich sytuacjach warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
- Sprzedaż mieszkania na kredyt – o czym należy pamiętać?
- Sprzedaż nieruchomości z kredytem a odsetki
- Sprzedaż nieruchomości z kredytem a podatek dochodowy
W jakich sytuacjach warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Z formalnego punktu widzenia nie istnieją przepisy, które zabraniają sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym. Kredytobiorca w świetle przepisów wciąż pozostaje właścicielem nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że hipoteka jest zabezpieczeniem ustanowionym na rzecz banku i informacja o jej istnieniu jest umieszczona w księdze wieczystej. Ze względu na to, kredytobiorca zobowiązany jest do powiadomienia banku o zamiarze sprzedaży mieszkania. Co najważniejsze, sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie niesie ze sobą żadnego ryzyka dla nabywcy.
Sprzedaż mieszkania kupionego za środki z kredytu hipotecznego jest możliwa w każdym momencie trwania umowy kredytowej. Decydując się na przeprowadzenie transakcji, kredytobiorca powinien rozważyć, czy środki ze sprzedaży pokrywają pełną kwotę potrzebną do spłaty pozostałej części kredytu.
Sprzedaż mieszkania na kredyt – o czym należy pamiętać?
Sprzedając mieszkanie z obciążoną hipoteką, należy pamiętać o kilku istotnych krokach, wśród których znajdują się:
- obowiązek poinformowania banku o tym, że zamierza się zbyć nieruchomość,
- uzyskanie zaświadczenia mówiącego o aktualnym stanie zadłużenia,
- uzyskanie od banku promesy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zobowiązania.
Warto przy tym pamiętać, że zaświadczenie wystawione przez bank powinno zawierać:
- informację na temat wysokości udzielonego kredytu wraz z odsetkami,
- saldo zadłużenia pozostałego do spłaty,
- dane kredytobiorców,
- numer konta, na który należy dokonać całkowitej spłaty zobowiązania,
- zgoda banku na całkowitą spłatę pozostałej kwoty kredytu.
Sprzedaż mieszkania wymaga sporządzenia umowy w postaci aktu notarialnego. Do zawarcia umowy potrzebne są:
- akt własności,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- zaświadczenie o braku zaległości w stosunku do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej,
- numer księgi wieczystej.
Po dokonaniu transakcji sprzedający powinien dopilnować wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Ponadto warto pamiętać, że ukrywanie istnienia hipoteki nie ma najmniejszego sensu, ponieważ informacja ta jest dostępna w księdze wieczystej i nabywca może sprawdzić ją w każdej chwili.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem a odsetki
Sprzedający powinien być świadomy faktu, że kwota przedstawiona na zaświadczeniu bankowym będzie zredukowana o koszt odsetek w sposób proporcjonalny do okresu, o jaki zostanie skrócona spłata zobowiązania.
Osoby, które uzyskały kredyt hipoteczny przed 21 lipca 2017 roku lub spłacają kredyt z oprocentowaniem zmiennym, powinny wiedzieć, że przedterminowa spłata zobowiązania może wiązać się z dodatkową opłatą. Prowizja za wcześniejszą spłatę zobowiązania jest określona w umowie, jednak najczęściej wynosi 3% i jest pobierana przez bank, jeżeli przedterminowa spłata kredytu następuje w ciągu trzech lat od zawarcia umowy kredytowej.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem a podatek dochodowy
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości zapłaci każdy, kto zdecyduje się na dokonanie transakcji przed upływem pięciu lat podatkowych od 5 lat od zakupu/wybudowania nieruchomości i uzyska z tego tytułu dochód. Zapłaty podatku można uniknąć, jeżeli w ciągu trzech lat od daty sprzedaży nieruchomości przeznaczy się pozyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Ulga mieszkaniowa dotyczy także tych osób, które pozyskane środki przeznaczono na spłatę kredytu hipotecznego. Jest to stosunkowo świeża zmiana, ponieważ dopiero od 1 stycznia 2022 r. wszedł w życie przepis, który określa spłatę hipoteki jako jeden z własnych celów mieszkaniowych.