Operat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomości, czy warto?

Podczas sprzedaży mieszkania kluczowe jest uzyskanie najkorzystniejszej ceny. Nie można jednak zapomnieć, że cena musi mieć odzwierciedlenie w stanie technicznym nieruchomości oraz w warunkach panujących na lokalnym rynku w danym czasie. W innym przypadku znalezienie zainteresowanego nabywcy może okazać się czasochłonne i frustrujące. Wiele dobrego słyszy się o usługach świadczonych przez rzeczoznawców majątkowych, jednak czy naprawdę warto zlecić wycenę nieruchomości do celów sprzedażowych?

Spis treści:

• Co to jest operat szacunkowy?
• Do czego potrzebny jest operat szacunkowy?
• Co jest potrzebne do operatu szacunkowego?
• Czy operat szacunkowy jest obowiązkowy?
• Ile trwa przygotowanie operatu szacunkowego?
• Jak zrobić operat szacunkowy?
• Kto sporządza operat szacunkowy?
• Operat szacunkowy, czy warto?

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego na temat wartości rynkowej nieruchomości sporządzana w formie pisemnej.

Do czego potrzebny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy ma wiele przydatnych zastosowań, wśród których znajdują się:

• ustalenie optymalnej ceny do celów sprzedażowych,
• podział majątku,
• oszacowanie wartości masy spadkowej lub darowizny,
• uzyskanie kredytu hipotecznego,
• cele podatkowe i księgowe,
• ustalanie wysokości odszkodowań,
• aktualizacja wysokości opłat za użytkowanie wieczyste,
• zawieranie umów najmu i dzierżawy,
• egzekucje komornicze,
• dział spadku.

Co jest potrzebne do operatu szacunkowego?

Dokumenty potrzebne do wykonania operatu szacunkowego różnią się w zależności od rodzaju wycenianej nieruchomości. Za każdym razem niezbędny będzie jednak numer księgi wieczystej. Treść księgi stanowić będzie punkt wyjścia do ustalenia stanu prawnego nieruchomości i po zapoznaniu się z nią rzeczoznawca może poprosić o  dalsze dokumenty. W przypadku nieruchomości zabudowanej (także budynkiem w trakcie budowy) należy zaopatrzyć się także w wypis z ewidencji gruntów, mapy: ewidencyjną oraz zasadniczą, wypis oraz wyrys z MPZP, dokumentację techniczną, decyzje: o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na użytkowanie. Przydatny może okazać się także dziennik budowy. W przypadku nieruchomości niezabudowanej, lokalowej lub komercyjnej lista potrzebnych dokumentów będzie się nieco różnić od powyższej.

Czy operat szacunkowy jest obowiązkowy?

Przyjmuje się, że operat szacunkowy nie jest obowiązkowy. W przypadku ustalania wysokości podatku od spadku, czy dokonywania podziału majątku można samodzielnie określić wartość nieruchomości. Łatwo jednak o zaniżenie lub zawyżenie wartości, co może skutkować poważnymi problemami z urzędem skarbowym. Również podczas konfliktów między spadkobiercami operat szacunkowy okazuje się niezbędny, ponieważ z zasady przyjmuje się, że jest on wiarygodny. Podczas sprzedaży nieruchomości również nie ma obowiązku sporządzania operatu szacunkowego, jednak jest on w stanie realnie przyspieszyć całą procedurę. Nieco inaczej ta kwestia wygląda w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny. Operat szacunkowy jest wówczas wymagany przez bank. Dzięki temu dokumentowi bank upewnia się, że kwota kredytu nie przewyższa wartości nieruchomości. Warto pamiętać, że niektóre banki dysponują wewnętrzną listą rekomendowanych rzeczoznawców majątkowych i mogą nie wziąć pod uwagę dokumentu sporządzonego przez innego specjalistę. W celu uniknięcia niepotrzebnej wydatków należy upewnić się, czy wybrany rzeczoznawca majątkowy jest rekomendowany przez wybrany bank.

Ile trwa przygotowanie operatu szacunkowego?

Należy pamiętać, że przygotowanie ekspertyzy jest złożonym i wieloetapowym przedsięwzięciem, które wymaga wnikliwej analizy dokumentów oraz stanu nieruchomości, wykonania dokumentacji fotograficznej oraz analizy sytuacji panującej na lokalnym rynku. Czas realizacji usługi zależy w dużym stopniu od rodzaju nieruchomości. Wizja lokalna niewielkiego mieszkania potrwa znacznie krócej niż oględziny kilkukondygnacyjnej kamienicy, czy wielkopowierzchniowego obiektu handlowego. Można przyjąć, że nieskomplikowana wycena nieruchomości zajmuje około 2-3 dni. Należy pamiętać, że czas realizacji jest ustalany indywidualnie, a na wykonanie skomplikowanej ekspertyzy rzeczoznawca majątkowy może potrzebować nawet kilku tygodni.

Jak zrobić operat szacunkowy?

Operat szacunkowy zawsze przyjmuje formę pisemną i jest sporządzany zgodnie z obowiązującymi rzeczoznawców przepisami oraz standardami zawodowymi i notami interpretacyjnymi . W treści ekspertyzy należy zawrzeć opis przeprowadzanych czynności, podstaw prawnych oraz metod szacowania wartości nieruchomości. Niezbędnym elementy operatu szacunkowego to: określenie celu wyceny, podanie źródeł, z których czerpano wiedzę o nieruchomości, wyszczególnienie dat istotnych dla wyceny, opis stanu technicznego i prawnego obiektu, wnikliwą analizę lokalnego rynku i wreszcie obliczenia oraz wynik oszacowania poparty uzasadnieniem. Rzeczoznawca majątkowy nie może zapomnieć także o umieszczeniu odpowiednich klauzul oraz o załączeniu dokumentów wykorzystanych do sporządzenia wyceny. Każdorazowo operat szacunkowy zostaje opatrzony podpisem i pieczęcią autora. Ważność operatu szacunkowego wynosi 12 miesięcy od daty sporządzenia.

Kto sporządza operat szacunkowy?

Polskie prawo stanowi, że podmiotem uprawnionym do sporządzenia operatu szacunkowego jest wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Jest to osoba fizyczna, która zdobyła stosowne uprawnienia z zakresu określania wartości nieruchomości i widnieje w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do pełnienia funkcji biegłego sądowego. Co więcej, każda osoba wykonująca ten zawód jest zobowiązana do świadczenia usług zgodnie ze standardami etyki zawodowej oraz ze szczególną starannością. Tytuł rzeczoznawcy majątkowego jest prawnie chroniony.

Operat szacunkowy, czy warto?

Operat szacunkowy to podstawowy dokument niezbędny do realizacji wielu transakcji związanych z nieruchomością. Dzięki operatorowi szacunkowemu można ubiegać się o kredyt hipoteczny, sprzedać lub kupić nieruchomość za optymalną cenę, szybko i sprawiedliwie podzielić majątek, czy dokonać inwestycji. Warto skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, nawet jeżeli w danej sytuacji operat szacunkowy nie jest obligatoryjny.