Wycena nieruchomości na potrzeby podziału majątku

Zawarcie małżeństwa, o ile wcześniej nie została podpisana umowa majątkowa małżeńska (dawniej: intercyza), z mocy ustawy powoduje powstanie wspólności majątkowej. W ten sposób wszystkie dobra nabyte w czasie trwania małżeństwa stanowią majątek wspólny małżonków. Zalicza się do nich między innymi zarobki lub oszczędności, ale także nabyte wspólnie lub przez jednego z małżonków nieruchomości. Wyjaśniamy, kiedy można dokonać podziału majątku i w jaki sposób określić wartość wspólnej nieruchomości.

Spis treści:

• Kiedy przeprowadzany jest podział majątku?
• Kto dokonuje podziału majątku?
• Jak wygląda wycena nieruchomości przy podziale majątku?
• Kto dokonuje wyceny?

Kiedy przeprowadzany jest podział majątku?

Co do zasady żadne z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, dopóki nie ustanie ustawowa wspólność majątkowa. W jakich sytuacjach może to nastąpić? Kodeks rodzinny i opiekuńczy określa, że do ustania wspólności ustawowej dochodzi w przypadku:

• uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie,
• prawomocnego orzeczenia separacji,
• zawarcia przez małżonków umowy o rozdzielności majątkowej,
• ustanowienia rozdzielności majątkowej przez sąd,
• orzeczenia ubezwłasnowolnienia wobec jednego z małżonków,
• ogłoszenia upadłości wobec jednego z małżonków.

Podział majątku najczęściej przeprowadzany jest natomiast w przypadku umowy o rozdzielności majątkowej oraz po rozwodzie.

Kto dokonuje podziału majątku?

Po ustaniu wspólności majątkowej podział majątku może zostać przeprowadzony na dwa sposoby. Pierwszy z nich – potencjalnie najmniej problematyczny – to umowny podział majątku poświadczony aktem notarialnym. Oczywiście ma to miejsce tylko wtedy, jeśli byli lub obecni małżonkowie zgadzają się co do sposobu przeprowadzenia podziału majątku – kto stanie się właścicielem nieruchomości oraz czy i w jaki sposób przeprowadzić dodatkowe rozliczenia finansowe. Warto przy tym wspomnieć, że podpisanie stosownej umowy u notariusza jest konieczne, jeśli w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość. Jest to jednak procedura prosta i właściwie pozbawiona większych formalności.

Podziału majątku można dokonać również na drodze sądowej – zarówno w trakcie trwania sprawy rozwodowej, jak i w osobnym postępowaniu przeprowadzonym już po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego. Art. 58 par. 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dopuszcza możliwość podziału majątku w wyroku orzekającym rozwód, ale tylko w przypadku, gdy nie będzie to przyczyną opóźnień w postępowaniu. W praktyce oznacza to, że podział majątku w ten sposób ma miejsce wyłącznie wtedy, gdy małżonkowie zgodni są co do sposobu jego przeprowadzenia i w szczegółowy sposób wskażą wartość poszczególnych składników majątku i proponowany sposób podziału.

Sądowy podział majątku po rozwodzie następuje natomiast na wniosek jednego z byłych małżonków w dowolnym terminie po uprawomocnieniu się orzeczenia o rozwodzie. Podział majątku w takim przypadku może przybrać formę:

• zrzeczenia się nieruchomości jednej strony na rzecz drugiej,
• zrzeczenia się nieruchomości jednej strony na rzecz drugiej z obowiązkiem spłaty,
• sprzedaży nieruchomości i równego podziału zysków (bardzo rzadkie),
• fizycznego podziału nieruchomości (również bardzo rzadkie).

W większości przypadków konieczna będzie wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, stanowiąca podstawę do podejmowania decyzji o  podziale majątku i  wzajemnych rozliczeniach.

Jak wygląda wycena nieruchomości przy podziale majątku?

W przypadku, gdy małżonkowie nie są zgodni co do podziału nieruchomości, sąd powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 152 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca może zastosować cztery metody wyceny nieruchomości:

• porównawczą,
• dochodową,
• kosztową,
• mieszaną.

Wybór właściwej metody leży po stronie samego rzeczoznawcy i zależy od celu wyceny oraz rodzaju nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu wyceny kieruje się zarówno cenami rynkowymi, jak i faktycznym stanem nieruchomości. Powołany przez sąd rzeczoznawca dokonuje również oględzin nieruchomości oraz sporządza dokumentację fotograficzną. Zwykle czas sporządzenia wyceny nieruchomości przez biegłego sądowego jest nieco dłuższy, niż gdybyśmy zlecali sporządzenie operatu szacunkowego samodzielnie. Przyjmuje się, że termin ten może wynosić nawet 3 miesiące.

Kto dokonuje wyceny?

Wycenę majątku na potrzeby postępowania sądowego sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy wpisany na listę biegłych sądowych. Trzeba przy tym pamiętać, że koszty sporządzenia operatu szacunkowego ponoszą uczestnicy postępowania.

Z godnie z art. 89 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych za każdą rozpoczętą godzinę pracy biegłego przyjmuje się stawkę od 1,28 do 1,81% kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe. W 2020 roku kwota ta wynosi 1789,42 zł, w związku z czym wynagrodzenie biegłego rzeczoznawcy majątkowego wyniesie od 22,90 zł do 32,39 zł za godzinę pracy. Biegłemu przysługuje również zwrot kosztów dojazdu oraz zwrot niezbędnych do wydania opinii wydatków. W ten sposób wycena nieruchomości do podziału majątku może kosztować od 1500 do 2500 zł.

Małżonkowie mogą również samodzielnie zamówić wycenę i  zgodnie traktować ją jako podstawę do negocjacji. Droga ta z  pewnością będzie dużo szybsza i  tańsza.