Jak dobrze przygotować się do wyceny nieruchomości?

W niektórych sytuacjach potrzebna jest wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Zamawiając ją samodzielnie, warto więc zaznajomić się z tym, jak wygląda procedura wyceny, by jak najlepiej się do niej przygotować.

Na czym polega wycena nieruchomości?

Wycenę nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy, który ma odpowiednie wykształcenie i uprawnienia zawodowe, a zatem jest wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca może dokonywać wyceny do różnych celów, w tym:

• do celów postępowań skarbowych;
• do celów postępowań sądowych;
• na potrzeby inwestorów;
• na potrzeby zabezpieczenia kredytów hipotecznych;
• na potrzeby ubezpieczenia
• do celów prywatnych np. sprzedaży mieszkania.

W każdym przypadku procedura wyceny wygląda bardzo podobnie. Na spotkaniu z rzeczoznawcą należy przedstawić mu wszystkie dokumenty, które mogą posłużyć mu do sporządzenia wyceny, ustalić zakres i cel sporządzenia wyceny, a także podpisać umowę. Po oględzinach nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy wybierze odpowiednią dla charakteru nieruchomości metodologię i sporządzi operat szacunkowy.

Czynniki, które weźmie pod uwagę rzeczoznawca majątkowy, zależą przede wszystkim od charakteru nieruchomości oraz celu sporządzania wyceny. Najczęściej będą to jednak:

• typ nieruchomości (lokal użytkowy, dom jednorodzinny, mieszkanie w domu wielorodzinnym, itp.);
• lokalizacja nieruchomości;
• ewentualne zadłużenie oraz inne roszczenia wobec nieruchomości;
• ceny rynkowe obowiązujące w najbliższej okolicy dla nieruchomości danego typu;
• wiek i  stan techniczny budynku
• parametry fizyczne nieruchomości (powierzchnia użytkowa, kubatura, funkcjonalność);
• standard wykończenia;
• dostęp do infrastruktury.

Jakie dokumenty należy przygotować do wyceny? Gdzie je uzyskać?

Na spotkaniu z rzeczoznawcą – a najlepiej jeszcze przed nim – warto ustalić, jakie dokumenty będą niezbędne, by można było dokonać rzetelnej i uczciwej wyceny wartości nieruchomości. Ich rodzaj i liczba zależy bowiem i od celu, w jakim sporządza się wycenę, i od charakteru samej nieruchomości. Najważniejsze z nich to:

• odpis z księgi wieczystej – dziś wystarczy podać rzeczoznawcy numer księgi wieczystej; treść księgi rzeczoznawca zbada poprzez ogólnodostępny system
• wypis z ewidencji gruntów oraz mapa ewidencyjna – wniosek o  wydanie tych dokumentów składa się w starostwie powiatowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości; w  większości starostw wypis wydawany jest „od ręki”
• dokument potwierdzający prawo własności– najczęściej jest to akt notarialny; jeśli go nie posiadamy (np. zgubiliśmy go lub uległ on zniszczeniu), możemy uzyskać odpis w kancelarii notarialnej, w której był on sporządzony
• dokumentacja techniczna budynku – projekt lub inwentaryzacja; na podstawie tej dokumentacji bezspornie zostaną ustalone parametry obiektu