Jak oszacować wartość domu? Wycena domu przez rzeczoznawcę

Wycena nieruchomości to pojęcie, z którym spotyka się każdy, kto chce kupić, sprzedać lub ubezpieczyć nieruchomość. Na czym tak naprawdę polega ta usługa? Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny bez przeprowadzenia wyceny? Czy można samemu oszacować wartość domu? Dzisiejszy wpis to kompendium wiedzy na temat wyceny nieruchomości. Zapraszamy do lektury.

Spis treści:

Wycena nieruchomości – komu i w jakim celu jest potrzebna?

Wycena nieruchomości jest niezwykle pomocna przy każdej transakcji kupna-sprzedaży. Inne sytuacje, w których zachodzi konieczność wykonania wyceny to:

  • ubieganie się o kredyt hipoteczny,
  • postępowania sądowe dotyczące nieruchomości- podział majątku, dział spadku,
  • egzekucja komornicza,
  • szacowanie wysokości odszkodowań za szkodę lub wywłaszczenie,
  • określenie wysokości należnego podatku od nieruchomości,
  • ustalenie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste,
  • oszacowanie opłaty planistycznej i adiacenckiej,
  • oszacowanie wysokości czynszu dla wynajmowanej nieruchomości,
  • obliczenie zachowku,
  • ustalenie wysokości podatku od darowizn i spadków,
  • ustalenie amortyzacji,
  • rozliczenie poniesionych nakładów.

Z usług specjalisty zajmującego się sporządzaniem wyceny, może skorzystać każdy podmiot, który potrzebuje wyceny. Są to zarówno osoby fizyczne, jak i banki, urzędy, przedsiębiorstwa, spółki i sądy.

Kto zajmuje się wyceną nieruchomości?

Sporządzenie profesjonalnej wyceny nieruchomości mającej moc prawną leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna, która posiada uprawnienia w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Uprawnienia są nadawane na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do uzyskania niezbędnych kwalifikacji konieczne jest zdanie egzaminu państwowego. Po uzyskaniu pozytywnego wyniku egzaminu rzeczoznawca zostaje wpisany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

W świetle przepisów każdy rzeczoznawca majątkowy zobowiązuje się do wykonywania swojej profesji zgodnie z określonymi zasadami i standardami zawodowymi. Podstawową zasadą jest zachowanie bezstronności podczas sporządzania wyceny. Warto pamiętać także o tym, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do zachowania tajemnicy zawodowej. Oznacza to, że wszystkie informacje na temat wycenianej nieruchomości zdobyte w procesie wyceny nie mogą być udostępniane przez rzeczoznawcę majątkowego osobom trzecim. Wyjątkiem są sytuacje uzasadnione literą prawa.

Dobry rzeczoznawca majątkowy – jak znaleźć?

Podczas szukania odpowiedniego rzeczoznawcy majątkowego, warto przede wszystkim poprosić o okazanie świadectwa uprawnień zawodowych. Znając personalia specjalisty, można zweryfikować jego kompetencje w rejestrze rzeczoznawców majątkowych. Godny polecenia rzeczoznawca majątkowy musi posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Nie jest niczym niestosownym poproszenie specjalisty o okazanie aktualnej polisy ubezpieczeniowej.

Warto zwrócić uwagę także na kulturę osobistą specjalisty. Odpowiednia osoba wykaże się podczas rozmowy z klientem ogromną dozą cierpliwości oraz dociekliwością. Rola rzeczoznawcy majątkowego nie kończy się na przeprowadzeniu wyceny. Rzetelny fachowiec wspiera klienta na wszystkich etapach współpracy. Mowa tu przede wszystkim o sytuacji, gdy instytucja lub urząd, na której potrzeby sporządzono wycenę, zakwestionuje jej wynik. Specjalista powinien dysponować wiedzą, która pozwoli na potwierdzenie sporządzonych zapisów.

Rzetelny rzeczoznawca majątkowy jest bezstronny i terminowy. Pracuje na podstawie przejrzystej umowy zawieranej z klientem. Szukając rzeczoznawcy majątkowego, warto sugerować się opiniami znajomych oraz recenzjami znalezionymi w Internecie. Profesjonalnie wykonana strona internetowa jest wizytówką rzeczoznawcy, dzięki której może zachęcić potencjalnych klientów bogatym doświadczeniem oraz znajomością lokalnego rynku nieruchomości.

Jakie rodzaje nieruchomości mogą być wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego?

Cele, do których sporządza się wycenę nieruchomości, doskonale obrazują sytuacje, w których należy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. W zależności od potrzeb klienta rzeczoznawca majątkowy może dokonać wyceny każdej nieruchomości gruntowej, lokalowej lub zabudowanej, a także urządzeń i maszyn trwale związanych z wycenianym obiektem.

Operat szacunkowy – czym jest i jak długo zachowuje ważność?

Operat szacunkowy to pisemny dokument, który zawiera autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego na temat wartości nieruchomości. Na operat szacunkowy składają się następujące elementy:

  • określenie zakresu i celu przeprowadzanej wyceny,
  • przedstawienie podstawy formalnej do wyceny oraz źródeł, z których czerpano informacje,
  • podanie dat istotnych dla wyceny,
  • opis stanu prawnego i faktycznego wycenianej nieruchomości,
  • określenie przeznaczenia nieruchomości na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • określenie rodzaju szacowanej wartości oraz wybranego podejścia i metod użytych do przeprowadzenia wyceny,
  • szczegółowa charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości,
  • wynik wyceny wraz z obliczeniami.

Operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy. Warto pamiętać także, że dokument może zostać użyty wyłącznie do celu, dla którego został stworzony. Oznacza to, że operat szacunkowy stworzony do celów podatkowych nie będzie miał zastosowania przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Jakie dokumenty są potrzebne do przeprowadzenia wyceny?

Lista dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia wyceny nieruchomości różni się w zależności od jej typu. Poniżej przedstawiamy zbiór niezbędnych dokumentów, jednak należy pamiętać, że ostateczny kształt tej listy jest ustalany podczas rozmowy z rzeczoznawcą majątkowym. Zdarza się, że nie ma konieczności gromadzenia wszystkich dokumentów, ponieważ rzeczoznawca dysponuje uprawnieniami potrzebnymi do ich zdobycia. Warto jednak pamiętać, że dostarczenie i przygotowanie, chociaż części niezbędnych dokumentów może usprawnić proces przeprowadzenia wyceny.

Dokumenty potrzebne do oszacowania wartości nieruchomości gruntowej bez zabudowań to:

  • numer lub odpis z księgi wieczystej,
  • dokument potwierdzający prawo do nieruchomości,
  • wypis z ewidencji gruntów,
  • kopia map- zasadniczej oraz ewidencyjnej,
  • decyzja o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z MPZP.

Do przeprowadzenia wyceny nieruchomości zabudowanej potrzebne są:

  • numer lub odpis z księgi wieczystej,
  • dokument potwierdzający prawo do nieruchomości,
  • wypis z ewidencji gruntów,
  • kopia map- zasadniczej oraz ewidencyjnej,
  • techniczna dokumentacja budynku,
  • decyzja o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z MPZP.

Jeżeli trwa budowa nieruchomości zabudowanej, należy dołączyć:

  • pozwolenie na budowę,
  • projekt budowlany,
  • dziennik budowy.

W przypadku nieruchomości, których budowa zakończyła się, potrzebne są dodatkowo:

  • pozwolenie na użytkowanie,
  • decyzja o nadaniu numeru.

Jak powstaje wycena nieruchomości?

Celem wyceny jest oszacowanie wartości nieruchomości. Dla nieruchomości przeznaczonych do obrotu określa się wartość rynkową. Nieruchomości, które nie mogą być przeznaczone dla obrotu, są wyceniane na podstawie wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniowa to równowartość kosztów nabycia gruntu oraz wytworzenia jego części składowych wraz z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość odtworzeniowa szacowana jest na podstawie cen usług i materiałów budowlanych.

Na wartość rynkową nieruchomości wpływa o wiele więcej czynników. Mowa tu nie tylko o stanie prawnym, ale także o cechach użytkowych nieruchomości. Do cech użytkowych zaliczamy kubaturę, metraż, liczbę i rozkład pomieszczeń, technikę zastosowaną do budowy, czy standard wykończenia. Bardzo istotna jest także lokalizacja i sąsiedztwo nieruchomości.

Wartość nieruchomości mieszkalnych jest zazwyczaj obliczana z użyciem metody porównawczej, która w uproszczeniu polega na przeanalizowaniu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych zlokalizowanych w tej samej okolicy z uwzględnieniem złożonych cech indywidualnych.

W przypadku nieruchomości komercyjnych najczęściej stosowana jest podejście dochodowe. Polega ono na szacowaniu dochodów, jakie można uzyskać dzięki nieruchomości. W przypadku metody zysku analizuje się zyski pochodzące z prowadzenia działalności gospodarczej w wycenianej nieruchomości. Metoda inwestycyjna opiera się na wyliczaniu dochodów płynących z samego posiadania obiektu. Złożona wycena nieruchomości komercyjnej wymaga zastosowania metody mieszanej.

Na wycenę nieruchomości składa się nie tylko analiza jej stanu prawnego i technicznego oraz badanie sytuacji panującej na lokalnym rynku. Potrzeba także wnikliwej analizy dokumentów, rejestrów i aktów prawnych, dlatego nie jest to zadanie, które można wykonać samodzielnie.

Kredyt hipoteczny a operat szacunkowy

Dostarczenie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym elementem procesu kredytowego. Określenie realnej wartości nieruchomości ma duży wpływ na wysokość udzielonego finansowania. Przy kredycie hipotecznym udzielanym na budowę domu w operacie szacunkowym należy uwzględnić dwie wartości. Pierwsza z nich dotyczy wartości aktualnej, a druga określa wartość nieruchomości po zakończeniu prac budowlanych i wykończeniowych. Im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższa może być wysokość udzielonego kredytu. Oczywiście nie bez znaczenia pozostają zarobki osoby ubiegającej się o kredyt.

Dla banku istotne jest także wskazanie w operacie szacunkowym wszystkich rodzajów ryzyka związanych z wycenianym obiektem. Ryzyko obejmuje przede wszystkim potencjalne zmiany na lokalnym rynku nieruchomości. Wartość nieruchomości wpływa bezpośrednio na wskaźnik LTV, który określa wysokość kredytu w odniesieniu do wartości nieruchomości. Wysokość finansowania nie może być wyższa niż 80% wskaźnika LTV. Przyszli kredytobiorcy powinni ustalić z bankiem warunki sporządzania wyceny. Okazuje się, że jedynie część banków akceptuje operaty szacunkowe stworzone przez zewnętrznych rzeczoznawców majątkowych wybranych dowolnie według uznania kredytobiorców.

Postępowania egzekucyjne – czy komornik samodzielnie wycenia nieruchomość?

Podstawę prawną do przeprowadzenia wyceny nieruchomości stanowi Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109). Często słyszy się o wycenie nieruchomości sporządzonej przez komornika lub sąd. Okazuje się jednak, że korzystają oni z usług rzeczoznawców majątkowych. Prawdą natomiast jest stwierdzenie, że wycena nieruchomości może zostać sporządzona przez biegłego sądowego. Należy jednak pamiętać, że jest to możliwe wyłącznie wtedy, kiedy biegłym sądowym jest rzeczoznawca majątkowy.

Ile kosztuje wycena domu w 2022 roku?

Cena operatu szacunkowego nie jest określona odgórnie i składa się na nią wiele czynników. Okazuje się więc, że koszt operatu szacunkowego jest określany indywidualnie dla każdego przypadku.

Co wpływa na koszt operatu szacunkowego? Mowa tu przede wszystkim o rodzaju wycenianej nieruchomości oraz jej sytuacji prawnej. Wpływ ma także to, jakie koszty poniesie rzeczoznawca podczas gromadzenia niezbędnej dokumentacji. Nie bez znaczenia pozostaje także lokalizacja nieruchomości (wielkość miasta, odległość od biura specjalisty). Warto pamiętać, że cenę operatu szacunkowego ustala się przed podpisaniem umowy, na wstępnym etapie rozmów pomiędzy klientem a rzeczoznawcą majątkowym.
W 2022 roku średni koszt wyceny domu jednorodzinnego waha się od 700 do 1500 złotych.

Kalkulatory online – czy można za darmo wycenić dom?

W sytuacji, gdy wycena nieruchomości nie musi mieć mocy prawnej, można przeprowadzić ją za darmo. Służą do tego kalkulatory dostępne w sieci. Warto jednak pamiętać, że taka wycena opiera się przede wszystkim na przeanalizowaniu cen ofertowych. Wartość obliczona za pomocą kalkulatora nie uwzględnia istotnych cech indywidualnych nieruchomości. Jest to tylko średnia wartość obliczona na podstawie cen ofertowych nieruchomości o podobnej powierzchni. Samodzielna wycena nieruchomości jest możliwa, jednak jej wynik nie jest wiążący i przejawia wyłącznie charakter szacunkowy. Taka wycena nie może być podstawą do ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Przy samodzielnym dokonywaniu wyceny domu bardzo łatwo o pomyłkę. Zawyżenie wartości nieruchomości może być przyczyną problemów ze znalezieniem potencjalnego nabywcy. Zaniżona wartość niesie ze sobą równie poważne skutki. Przede wszystkim naraża właściciela nieruchomości na starty finansowe. Ponadto zbyt niska cena ofertowa jest dla nabywców sygnałem mówiącym, że z daną nieruchomością jest coś nie tak i właściciel chce się jej pozbyć, jak najszybciej.

Jak długo czeka się na operat szacunkowy?

Długość oczekiwania na operat szacunkowy jest ustalana indywidualnie dla każdego przypadku. Termin realizacji wyceny jest ustalany na wstępnym etapie rozmów i uwzględniony w umowie. Przyjmuje się, że nieskomplikowane wyceny można wykonać w ciągu kilku dni. Złożone szacunki wymagają kilkutygodniowego oczekiwania.

Subskrybuj
Powiadom o
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments