Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami oraz niekiedy – choć nie zawsze – także z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego przez sprzedającego. Wyjaśniamy, jak wygląda sprzedaż nieruchomości ze spadku oraz jakie koszty może ponieść spadkobierca.

Spis treści:

Dziedziczenie nieruchomości a jej sprzedaż

Prawa spadkobiercy związane z własnością nieruchomości (domu, mieszkania lub działki) nie podlegają ograniczeniom czasowym. W związku z tym spadkobierca może rozporządzać nieruchomością, a więc także sprzedać ją, tuż po tym jak nabędzie spadek – po uprawomocnieniu się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku lub po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza.

To może być korzystne: Podatek od sprzedaży nieruchomości 2020

Sprzedaży nieruchomości ze spadku w każdym momencie można dokonać również wtedy, gdy spadkobierców jest kilku. Naturalnie na sprzedaż muszą zgodzić się wszyscy współwłaściciele. Gdy takiej zgody nie ma, konieczne może okazać się dokonanie działu spadku na drodze sądowej. W zależności od tego, jaki jest charakter nieruchomości, dział spadku może mieć formę:

  • wyodrębnienia własności dla każdego ze współwłaścicieli – taka sytuacja może mieć miejsce wtedy, gdy nieruchomość da się podzielić fizycznie tak, by każda jej część była samodzielna; w takich przypadkach właściciel każdej z  wyodrębnionych części może sprzedać swoją część.
  • przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości ze spadku

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego sprzedaż mieszkania można przeprowadzić wyłącznie na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży. Aby notariusz mógł ją sporządzić, należy przedstawić:

  • numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • tytuł prawny nabycia nieruchomości przez sprzedającego – w przypadku, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze spadku, konieczne jest przedstawienie notarialnego poświadczenia dziedziczenia lub prawomocnego postanowienia sądu o nabyciu spadku;
  • zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn lub o tym, że podatek ten nie był należny.

Oprócz tego do przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości może być konieczne dołączenie zaświadczenia*:

  • określającego, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji;
  • o braku zaległości w opłatach czynszowych;
  • potwierdzającego, że w lokalu budynku nikt nie jest zameldowany;
  • o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu;
  • świadectwa charakterystyki energetycznej.

*Te dokumenty nie są konieczne do sporządzenia aktu notarialnego, ale może ich zażądać kupujący.

Przeczytaj także: Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Jakie koszty i opłaty ponosi sprzedający nieruchomość?

Największy koszt, jaki może ponieść sprzedający nieruchomość są opłaty notarialne. Choć praktyka wskazuje, że najczęściej koszty notarialne ponosi nabywca nieruchomości, prawo pozostawia dowolność w tej kwestii. Zgodnie z przepisami ustawy Prawo o notariacie, może to być sprzedający lub kupujący, w zależności od tego, jak się umówili. Koszty notarialne wynoszą:

  • dla wartości nieruchomości od 60 tys. złotych do 1 mln złotych – 1010 złotych + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. złotych;
  • dla wartości nieruchomości od 1 mln złotych do 2 mln złotych – 4770 złotych + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln złotych;
  • dla wartości nieruchomości powyżej 2 mln złotych – 6770 złotych + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln złotych, ale nie więcej niż 10 tys. złotych.

Należy również liczyć się z ewentualnym kosztem wypowiedzenia umów o media lub cesji umowy (najczęściej przy usługach telekomunikacyjnych).

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości ze spadku

Przepisy Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówią, że opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości ze spadku przed upływem 5 lat podatkowych od jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę. Okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego w którym nieruchomość została zakupiona lub wybudowana. Obowiązek wypełnienia formularza PIT-39 oraz odprowadzenia należnego podatku nie dotyczy więc osób, które sprzedają odziedziczoną nieruchomość po tym okresie.

Przykład: W 2020 Jan chce sprzedać mieszkanie, które rok wcześniej odziedziczył po matce. Ta kupiła je w roku 2001. Ponieważ od momentu nabycia mieszkania do chwili jego sprzedaży minęło 19 lat, Jan nie będzie musiał zapłacić podatku.

Osoby, które chcą sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia przez spadkodawcę mają obowiązek zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%. Mogą tego uniknąć, jeżeli deklarują wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe:

  • zakup innej nieruchomości lub gruntu pod budowę;
  • remont, rozbudowa lub budowa nieruchomości na własne potrzeby;
  • spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na inną nieruchomość.

Sprzedający ma dwa lata na poczynienie takich wydatków i – co ważne – okres ten także liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości ze spadku. Sprzedający musi także udokumentować wszystkie wydatki.

Czytaj także: Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat

Wycena nieruchomości

Określenie atrakcyjnej ceny nieruchomości – korzystnej dla obu stron transakcji – ma szczególnie znaczenie, jeśli spadkobiercy zależy na szybkiej sprzedaży. Najpewniejszym rozwiązaniem może być skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokładnie i obiektywnie oszacuje wartość nieruchomości. Weźmie on pod uwagę różne czynniki, które realnie wpływają na wartość nieruchomości, między innymi:

  • lokalizację;
  • metraż, rozkład funkcjonalny, , dostęp do garażu lub piwnicy, itp.;
  • stan prawny nieruchomości (np. istniejące obciążenia hipoteczne);
  • stan techniczny budynku;

Rzeczoznawca sporządzi operat szacunkowy także na potrzeby postępowania przed organem podatkowym, jeśli istnieją znaczne rozbieżności pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości a jej wartością rynkową ustaloną przez pracowników urzędu.

Łukasz Góralczyk - rzeczoznawca majątkowy
Łukasz Góralczyk
rzeczoznawca majątkowy

Zapraszam do kontaktu

Tel.: 663 – 830 – 120 
E-mail: kontakt@wycena-goralczyk.pl

Subskrybuj
Powiadom o
0
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments