Jakie są metody szacowania wartości nieruchomości?

Określenie wartości nieruchomości jest złożoną sprawą i zależy od tego jakie czynniki bierze się pod uwagę. Rzeczoznawcy majątkowi stosują różne sposoby wycen, których zasady są ściśle określone w przepisach oraz standardach zawodowych.

Spis treści:

• Podstawy prawne regulacji zasad wyceny nieruchomości
• Rodzaje wartości nieruchomości
• Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości

Podstawy prawne regulacji zasad wyceny nieruchomości

Zasady wyceny nieruchomości są w naszym kraju ściśle określone a wytyczne ich dotyczące znaleźć można w kilku dokumentach. Najważniejszymi z nich są:

1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami obowiązująca od 21.08.1997 r. W dziale IV opisuje zasady wyceny zaś dział V opisuje ramy działania rzeczoznawców majątkowych.
2. Obowiązujące od 21.09.2004 Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wraz ze zmianami z roku 2011.Określa ono szczegółowo jakie metody i techniki należy stosować przy wycenie, jakie podejście do wyceny stosować zależnie od celu, dla którego jest sporządzana oraz zasady tworzenia operatów szacunkowych
3. Powszechne Zasady Wyceny, które zostały stworzone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych 13.12.2007 r.. Określają one zarówno szczegółowe kryteria jakie musi spełniać operat szacunkowy, jak i co powinien zawierać. Zasady te nie stanowią części prawa, a jedynie dobrowolnie przyjęte przez rzeczoznawców reguły oparte o dobre praktyki w zawodzie.

Rodzaje wartości nieruchomości

Rodzaje wartości można najogólniej podzielić na wartość rynkową i wartości nierynkowe.

1. Wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej .
2. Wśród wartości nierynkowych można wyróżnić:
   • wartość odtworzeniową, którą określa się na podstawie kosztów odtworzenia danej nieruchomości. Bierze się tutaj pod uwagę między innymi koszty nabycia działki działki, koszty odtworzenia poszczególnych części składowych nieruchomości z uwzględnieniem ich zużycia.
   • wartość bankowo-hipoteczną – polega na oszacowaniu w jakiej cenie będzie można sprzedać nieruchomość w przyszłości. Z uwagi na to, że banki starają się zabezpieczyć przed nadmiernym ryzykiem, wartość ta jest najczęściej niższa od wartości rynkowej.
   • Wartość katastralną opiera się na masowej wycenie różnego rodzaju nieruchomości położonych w danej gminie. Rzeczoznawca ustala, jaką średnią wartość ma nieruchomość danego typu, na konkretnym terenie.
   • Wartość godziwą – to ustalenie za jaką kwotę dana nieruchomość może zostać sprzedana / kupiona w sytuacji gdy obie strony transakcji mają wszelkie informacje na temat nieruchomości oraz nie są w żaden sposób związane ze sobą.
   • wartość dla wymuszonej sprzedaży – to cena za jaką właściciel może sprzedać nieruchomość w sytuacji gdy jest do tego zmuszony różnymi czynnikami.

Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości

Istnieje cztery sposoby podejścia do wyceny nieruchomości:
• dochodowe, w którym ustala się cenę nieruchomości biorąc pod uwagę dochody jakie może ona przynieść właścicielowi. Stosuje się w nim metodę inwestycyjną i metodę zysków oraz techniki kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni pieniężnych.
• porównawcze, w którym wartość nieruchomości ustala się na podstawie analizy cen kupna/sprzedaży nieruchomości podobnych. Stosuje się tu metody korygowania ceny średniej, porównywania parami, i analizy statystycznej rynku.
• kosztowe, w którym wartość nieruchomości to koszt jej odtworzenia z uwzględnieniem jej poziomu zużycia. Stosuje się tu metody kosztów odtworzenia, zastąpienia i likwidacji.
• mieszane, w którym łączy się podejście porównawcze i dochodowe z metodami: pozostałościową i stawki szacunkowej gruntu.

Rzeczoznawca wybiera podejście i metodę wyceny nieruchomości kierując się wieloma czynnikami. Już sam powyższy ich opis pokazuje, że istotne jest przeznaczenie danej nieruchomości, jej rodzaj, to w jaki sposób ma być wykorzystywana czy choćby możliwość pozyskania informacji o cenach sprzedaży podobnych nieruchomości.