Podatek od sprzedaży nieruchomości 2022

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości na sprzedającym spoczywa obowiązek wypełnienia PIT-39 oraz odprowadzenia należnego podatku dochodowego. Jednakże w szczególnych sytuacjach można zostać zwolnionym z opodatkowania z  tego tytułu. Wyjaśniamy, kiedy dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są obciążone podatkiem.

Spis treści:

• Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
• Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2022 roku – ile wynosi?
• Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Zgodnie z przepisami Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Ustawa o PIT) opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania. Trzeba przy tym pamiętać, że nie jest to 5 lat kalendarzowych, a podatkowych, czyli rok podatkowy zaczyna biec od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta. Zobaczmy to na przykładzie:

Mieszkanie zostało zakupione 14 sierpnia 2016 roku. Pięcioletni okres, w trakcie którego dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu zaczyna biec 1 stycznia 2017 roku. W związku z tym aż do końca 2020 roku należy odprowadzić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości. Dopiero 1 stycznia 2022 roku można dokonać sprzedaży bez obowiązku odprowadzania podatku.

W roku 2022 należy odprowadzić podatek od sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych w roku 2016 i w latach późniejszych. Nieco inny sposób liczenia 5-letniego okresu wygląda w przypadku nieruchomości odziedziczonych. W tej sytuacji nie liczy się data nabycia spadku, a data nabycia/wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Czytaj także: Jak sprzedać mieszkanie, dom, działkę ze spadku?

Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2022 roku – ile wynosi?

Odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Aktualnie jego wysokość wynosi 19% i jest on liczony od uzyskanego dochodu, nie zaś od ceny sprzedaży nieruchomości. Co to oznacza? Podstawą opodatkowania jest kwota będąca różnicą pomiędzy ceną zakupu nieruchomości a ceną jej sprzedaży.

Przykładowo, jeśli mieszkanie zostało zakupione za kwotę 300 000 złotych, zaś sprzedane za kwotę 400 000 złotych, to dochód ze sprzedaży wyniósł 100 000 złotych i od niego zostanie naliczony podatek. W niektórych przypadkach sytuacja ta będzie odwrotna – mieszkanie zostało zakupione za kwotę większą niż kwota późniejszej sprzedaży. Naturalnie, jeśli sprzedajemy ze stratą, nie zostaniemy obciążeni podatkiem.

Osoby, które odziedziczyły nieruchomość i chcą ją sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia przed spadkodawcę, muszą liczyć się z tym, że podstawą opodatkowania będzie wartość sprzedawanej nieruchomości – nabycie nieruchomości w spadku nie wiąże się przecież z żadnymi kosztami jej nabycia.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Gdy dochód ze sprzedaży nieruchomości jest duży nawet po odliczeniu kosztów jej nabycia, najprostszym sposobem jest odczekanie przewidzianych przez ustawę 5 lat. Istnieje jednak jeszcze jedna okoliczność, która zwalnia sprzedającego z obowiązku odprowadzenia podatku. Przepisy przewidują zwolnienie z podatku związane z wydatkowaniem wszystkich środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Pod tym pojęciem należy rozumieć przede wszystkim:

• zakup nowej nieruchomości lub gruntu pod budowę nieruchomości;
• remont lub budowa nieruchomości na własne potrzeby (nie może to być na przykład nieruchomość przeznaczona na wynajem lub inne cele zarobkowe);
• spłacenie pożyczki lub kredytu zaciągniętego na zakup innej nieruchomości.

Każdy wydatek środków na własne cele mieszkaniowe należy odpowiednio udokumentować fakturą VAT, aktem notarialnym lub potwierdzeniem wykonania przelewu (na przykład przy spłacie kredytu hipotecznego). Na takie działania przewidziane są dwa lata, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została sprzedana nieruchomość. W 2020 roku termin ten wynosił dwa lata. 28 grudnia 2020 roku opublikowano rozporządzenie Ministra Finansów, które spowodowało wydłużenie obowiązującego terminu o rok. Osoby, które sprzedały nieruchomość w 2018 roku, mają więc czas na spożytkowanie środków na własne cele mieszkaniowe do końca 2022 roku. Konieczne jest także złożenie PIT-39 do 30 kwietnia kolejnego roku, w którym należy wyrazić chęć wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy.

Czytaj więcej o tym jak sprzedać mieszkanie?

Przewidziane przez prawo okoliczności, które zwalniają sprzedającego z obowiązku odprowadzenia podatku od sprzedaży nieruchomości to:

1. sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat podatkowych od nabycia lub wybudowania nieruchomości
2. sprzedaż nieruchomości odziedziczonej po upływie 5 lat podatkowych od nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę
3. wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Należy jednak pamiętać, że przedstawione ulgi i zwolnienia przewidziane są wyłącznie dla osób prywatnych. Sprzedaż nieruchomości w ramach wykonywanej działalności gospodarczej opodatkowana jest w inny sposób.