Sprzedaż działki – jak sprawdzić ile jest warta?

Rzetelne określenie wartości działki do celów sprzedażowych jest korzystne zarówno dla sprzedającego, jak i dla nabywcy. Czy można samodzielnie oszacować wartość działki? Kiedy warto podjąć współpracę z rzeczoznawcą majątkowym? Zapraszamy do lektury.

Spis treści:

• Jak przygotować się do sprzedaży działki?
• Jak obliczyć wartość działki, gruntu?
• Jak wycenić wartość działki rekreacyjnej?
• Jak obliczyć wartość działki do darowizny?
• Jak wygląda wycena działki przez rzeczoznawcę?
• Ile bierze rzeczoznawca za wycenę działki?

Jak przygotować się do sprzedaży działki?

Przygotowania do sprzedaży działki należy rozpocząć od dokładnego poznania jej przeznaczenia określonego w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to powszechnie dostępny dokument, który określa przeznaczenie działki (budowlana, rolna), a także informuje o rodzaju dozwolonej zabudowy (jednorodzinna, wielorodzinna). Wszystkie informacje zawarte w MPZP mają ogromny wpływ na wartość rynkową nieruchomości, ponieważ informują potencjalnego nabywcę o zakresie prac, jakie może przeprowadzić po nabyciu gruntu.

Warto także zgromadzić dokumenty, bez których sprzedaż działki nie będzie możliwa:

• odpis z księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający posiadanie nieruchomości (akt własności, akt poświadczenia dziedziczenia, umowa),
• wypis z rejestru gruntów,
• kopia mapy ewidencyjnej,
• wypis z MPZP,
• pozwolenie na budowę (jeśli zostało wydane)
• zaświadczenie o tym, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu (w przypadku działki budowlanej),
• zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadków i darowizn (gdy nieruchomość nabyto w drodze darowizny)

Przeczytaj też: Sprzedaż działki budowlanej, co jest potrzebne?

Jak obliczyć wartość działki, gruntu?

W sieci nie brakuje darmowych kalkulatorów wartości działek. Łatwo jednak o pomyłkę, a zarówno zbyt niska, jak i zbyt wysoka cena ofertowa może skutecznie odstraszyć nabywców. Dobrą praktyką jest podjęcie współpracy z rzeczoznawcą majątkowym. Specjalista określa wartość gruntu poprzez zastosowanie podejścia dochodowego, porównawczego lub mieszanego.

Wycena nieruchomości gruntowych to skomplikowany proces wymagający doświadczenia i rozległej wiedzy. Często dwie z pozoru podobne działki położone w niedalekim sąsiedztwie mają diametralnie rozbieżną wartość rynkową.

Rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę liczne cechy działki:

• rodzaj i przeznaczenie,
• powierzchnię i lokalizację,
• potencjał inwestycyjny,
• kształt i topografia
• otoczenie,
• stopień uzbrojenia,
• dostęp do drogi dojazdowej.

Praca rzeczoznawcy majątkowego nie ogranicza się jedynie do przeanalizowania cen ofertowych podobnych działek z okolicy. Ekspertyza przygotowana przez specjalistę oparta jest o  dane z zawartych już transakcji nieruchomościami tego samego rodzaju. Szacunki są przedstawiane w formie operatu szacunkowego.

Jak wycenić wartość działki rekreacyjnej?

Na wartość działki rekreacyjnej ma wpływ wiele czynników, do których zaliczyć możemy między innymi: lokalizację, dostęp do obiektów rekreacyjnych (np. dostęp do linii brzegowej zbiornika wodnego) stan prawny, powierzchnię użytkową, rodzaj i stan występującej w otoczeniu zabudowy oraz dostęp do mediów.

W celu określenia wartości rekreacyjnej można skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego lub nawiązać współpracę z pośrednikiem, który zajmuje się obrotem nieruchomościami. Warto pamiętać, że darmowe kalkulatory dostępne na stronach internetowych pośredników nie uwzględniają wszystkich istotnych cech, które mają wpływ na wartość działki rekreacyjnej. Najbardziej rzetelnym sposobem na wycenę działki rekreacyjnej jest zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego.

Czytaj też: Czy od sprzedaży działki budowlanej płaci się podatek?

Jak obliczyć wartość działki do darowizny?

Wysokość należnego podatku od spadków i darowizn jest obliczana na podstawie wartości rynkowej działki, która jest przedmiotem darowizny. Samodzielnie oszacowana wartość darowizny może zostać podważone przez organ podatkowy i nastręczyć podatnikowi problemów. Zawyżenie lub zaniżenie wartości darowizny spowoduje obciążenie obdarowanego kosztami pracy biegłego rzeczoznawcy majątkowego i konieczności uiszczenia podatku od skorygowanej wartości działki. Pod pojęciem wartości rynkowej kryje się najbardziej prawdopodobna cena, którą można uzyskać za daną nieruchomość na lokalnym rynku. Rzetelną wyceną nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Oparcie deklaracji podatkowej na wartościach określonych przez rzeczoznawcę majątkowego jest przez urząd traktowane z dużym zaufaniem.

Jak wygląda wycena działki przez rzeczoznawcę?

Pierwszym etapem wyceny działki przez rzeczoznawcę jest zapoznanie się z istotnymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości oraz przeprowadzenie oględzin. Oględziny powinny być połączone z wykonaniem dokumentacji fotograficznej.

Po zdobyciu wiedzy na temat stanu prawnego i technicznego gruntu rzeczoznawca analizuje trendy panujące na lokalnym rynku nieruchomości łącznie ze sprawdzeniem archiwalnych cen ofertowych podobnych działek.

Specjalista wybiera odpowiednie podejście i metodę wyceny i przystępuje do tworzenia operatu szacunkowego. Każdy z etapów odbywa się w zgodzie z zapisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku.

Ile bierze rzeczoznawca za wycenę działki?

Koszt wyceny nieruchomości gruntowej ustalany jest indywidualnie dla każdego przypadku. Wiele zależy od lokalizacji i wielkości działki, ale także od ilości pracy, jaką należy włożyć w wykonanie ekspertyzy. Przyjmuje się, że wycena działki budowlanej kosztuje około 600-1000 złotych, natomiast oszacowanie wartości gruntu rolnego to wydatek rzędu 400-900 złotych. Cena usługi jest ustalana już na wczesnym etapie współpracy pomiędzy rzeczoznawcą majątkowym a zlecającym wycenę.