Tel.: 
Kredyt hipoteczny jest poważnym, wieloletnim zobowiązaniem. Coraz częściej zdarza się jednak, że zachodzi konieczność sprzedaży mieszkania jeszcze przed spłatą kredytu. W takich przypadkach procedura sprzedaży jest nieco inna niż w standardowych przypadkach, ale – wbrew pozorom – nie jest ona zbytnio skomplikowana. W artykule opisujemy wszystkie formalności, o których trzeba pamiętać.
Spis treści:
- Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
- Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?
- Zaniżona wycena nieruchomości przez bank – czy potrzebujemy rzeczoznawcy majątkowego?
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Wraz z podpisaniem umowy kupna mieszkania stajemy się jego właścicielem, a więc możemy nim dowolnie rozporządzać, także sprzedać. Nie ma przy tym znaczenia, że jest to nieruchomość, która wciąż obciążona jest kredytem hipotecznym. Co więcej, znalezienie kupca na takie mieszkanie nie jest wcale takie trudne. Z jego punktu widzenia zakup mieszkania nie będzie trudniejszy – wszystkie formalności ciążą bowiem na sprzedającym. Trzeba też pamiętać, że niekiedy konieczne będzie zapłacenie bankowi prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Dotyczy do sytuacji, gdy sprzedaż mieszkania ma miejsce w ciągu 3 do 5 lat od zawarcia umowy.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?
Jak już zostało wspomniane we wstępie, sprzedaż mieszkania z kredytem tylko w kilku punktach odbiega od standardowej procedury sprzedażowej. Należy przygotować się na następujące kroki:
1. Wydanie dokumentów w banku.
- zaświadczenie o kwocie aktualnego zadłużenia. Można, ale nie trzeba poprosić o jego wydanie wcześniej. Pomoże to w uwiarygodnieniu swojej oferty i znalezieniu odpowiedniego kupca. Do dalszych czynności formalnych potrzebne będzie jednak zaświadczenia aktualne.
- promesa wykreślenia hipoteki. Jest to zobowiązanie banku do wykreślenia z księgi wieczystej wpisu dotyczącego hipoteki, jeśli należności zostaną uiszczone.
2. Umowa przedwstępna sprzedaży. Może być sporządzona notarialnie, ale nie musi. Wszystko zależy od ustaleń między stronami, przy czym oczywiście formą bezpieczniejszą jest umowa spisana przez notariusza. Ważne jest to, by umowa jasno określała sposób, w jaki sposób zostanie przekazana płatność. W praktyce umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z kredytem zakłada, że płatność podzielona jest na dwie części. Jedna z nich trafia do banku w wysokości odpowiadającej pozostającemu zadłużeniu, a drugą otrzymuje sprzedający.
3. Podpisanie aktu notarialnego. Przy podpisywaniu umowy warto zadbać o to, by wykreślić poprzednie wpisy z księgi wieczystej i dodać nowe. Można to zrobić samodzielnie lub poprzez notariusza.
Krokiem końcowym – nieobowiązkowym, ale bardzo przydatnym – jest zwrócenie się do banku o wydanie zaświadczenia o uregulowaniu zobowiązania.
Zaniżona wycena nieruchomości przez bank – czy potrzebujemy rzeczoznawcy majątkowego?
W przypadku zakupu mieszkania na kredyt może zdarzyć się, że wartość nieruchomości w wycenie dokonanej przez bank może być niższa niż umówiona kwota sprzedaży. Wtedy kredyt po prostu nie zostanie przyznany w umówionej kwocie.
W takiej sytuacji kupujący nie jest jednak bezradny. Może on skorzystać z usługi profesjonalnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie szacunkowym określi on wartość rynkową mieszkania, najczęściej stosując metodę porównawczą. Jest to dokument ważny i mogący stanowić argument w negocjacjach z bankiem do odwołania się od wyceny. Niekiedy warto również zaopatrzyć się w taki dokument jeszcze przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny i podpisaniem umowy przedwstępnej – banki często przyjmują zamówiony u rzeczoznawcy majątkowego operat szacunkowy. W wielu przypadkach uchroni to kupującego przed stratą zadatku, który może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem nie należy do rzadkości, nie jest też wyjątkowo skomplikowaną procedurą i nie nastręcza trudności ze znalezieniem odpowiedniego kupca. Odpowiednio przeprowadzona zabezpiecza interesy obu stron, a dodatkowo może być bardzo korzystna dla sprzedającego. Powinno się jednak zadbać o to, by wszystko przebiegło sprawnie – skompletować dokumenty oraz odpowiednio skonstruować umowę przedwstępną.
