Jak ustalić wartość majątku spadkowego? Kto dokonuje wyceny nieruchomości?

Po śmierci spadkodawcy, spadkobiercy stają się właścicielami aktywów i zobowiązań w stopniu, który określa ustawa o dziedziczeniu. Każdy spadkobierca posiada udziały w masie spadkowej. Zachodzi tu stan współwłasności. Jeżeli spadkobiercy chcą dokonać działu spadku, konieczne jest oszacowanie jego wartości. Działu spadku można dokonać przed sądem lub w formie umowy. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, dział spadku musi zostać potwierdzony notarialnie.

Spis treści:

• Ustalenie wartości majątku spadkowego
• Na jaką datę ustala się wartość spadku?
• Wycena nieruchomości w spadku
• Czego jeszcze nie wiesz o spadku?
• Kto dokonuje wyceny nieruchomości na potrzeby postępowań spadkowych?
• Jak wycenia się spadek?
• Co składa się na wycenę nieruchomości?
• Podział odziedziczonego spadku w przypadku kilku spadkobiorców
• Podział masy spadkowej po otrzymaniu nieruchomości w spadku
• Wycena nieruchomości do postępowania spadkowego
• Operat szacunkowy w sprawach spadkowych
• Czy można kwestionować operat szacunkowy?

Ustalenie wartości majątku spadkowego

Ustalenie wartości majątku spadkowego to podstawa procesu spadkowego. Dwiema kluczowymi kwestiami, na jakie warto zwrócić uwagę jest data, na jaką ustala się wartość spadku oraz wycena nieruchomości w spadku.

Na jaką datę ustala się wartość spadku?

Za dzień otwarcia spadku przyjmuje się datę śmierci spadkodawcy. Ustalenie składu i stanu spadku na dzień jego otwarcia odbywa się przed sądem. Sporządza się wówczas spis inwentarza na podstawie oświadczeń złożonych przez spadkobierców.

W przypadku gdy mówimy o dziedziczeniu testamentowym, wartość spadku zawsze liczona jest na dzień śmierci testatora, czyli na moment otwarcia spadku. Nawet jeśli między sporządzeniem testamentu a jego otwarciem upłynęło wiele lat, wartość spadku określa się w momencie, kiedy prawa spadkodawcy przechodzą na spadkobierców. Zapisanie poszczególnych elementów majątku testatora uznaje się za pełnoprawne ustanowienie spadkobierców, jeżeli przedmioty te to prawie cały spadek. Jeżeli dochodzi do odwrotnej sytuacji, testament traktowany jest jako ustanowienie zapisu. Dochodzi wtedy do dziedziczenia ustawowego.

Wycena nieruchomości w spadku

Istnieją dwa terminy, które mają znaczenie w kontekście wyceny nieruchomości w spadku:

• nabycie spadku – to moment, w którym w chwili śmierci spadkodawcy stajemy się spadkobiercami. W takiej sytuacji wartość nieruchomości wyceniana jest na dzień jej nabycia. Trzeba pamiętać, że nie uwzględnia się tutaj długów ani innych powinności,
• przejęcie spadku – oznacza datę, kiedy stajemy się formalnie właścicielami nieruchomości. W wielu przypadkach musimy wtedy zapłacić podatek od nieruchomości. Z tego powodu konieczne jest przeprowadzenie jej wyceny. Najważniejsza kwestia dotyczy tego, że wyliczenia dokonuje się biorąc pod uwagę wartość rynkową, jaka miała miejsce w momencie nabycia spadku.

Zgodnie z przepisami, dokonanie wyceny nieruchomości w spadku należy do właściciela. W praktyce jednak może się okazać, że będzie to trudne zadanie, a wycenę trzeba przeprowadzić rzetelnie i wiarygodnie. Z tego powodu zadanie to najlepiej powierzyć wyspecjalizowanej firmie, której przykładem jest Góralczyk Wycena Nieruchomości.

Czego jeszcze nie wiesz o spadku?

Osoba, która otrzymuje spadek, najczęściej nie ma wystarczającej wiedzy na temat istotnych kwestii prawnych. Istnieje natomiast kilka ważnych faktów, które warto znać:

• zasady dziedziczenia – warto wiedzieć, że dziedziczenie może odbywać się zarówno na podstawie sporządzonego przez spadkodawcę testamentu, jak i ustawowych przepisów dziedziczenia,
• dzień otwarcia spadku – pojęcie to często budzi wątpliwości, tymczasem oznacza ono datę śmierci spadkodawcy. Konieczne jest zebranie oświadczeń spadkobierców i sporządzenie na ich podstawie spisu inwentarza,
• przeprowadzenie działu spadku – możliwe jest dopiero po otrzymaniu notarialnego poświadczenia o dziedziczeniu lub też po stwierdzeniu nabycia spadku w wyniku postępowania sądowego,
• data podziału masy spadkowej – dość często spadkobiercy zwlekają z rozwiązaniem kwestii podziału masy spadkowej. Tymczasem warto to zrobić jak najszybciej, aby uniknąć sytuacji, w której krąg spadkobierców się poszerzy,
• wycena spadku – aby ją sporządzić, wykorzystuje się wartość rynkową nieruchomości,
• dwa sposoby przeprowadzenia spadku – jeśli spadkobiercy są zgodni co do podziału spadku, stosuje się sposób umowny, jeśli natomiast nie ma pomiędzy nimi zgody, zastosowanie ma sposób sądowy.

Kto dokonuje wyceny nieruchomości na potrzeby postępowań spadkowych?

Wyceny nieruchomości na potrzeby postępowań spadkowych dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca musi mieć określone uprawnienia i wyróżniać się dobrą znajomością rynku. Udział specjalisty okazuje się nieoceniony, szczególnie jeżeli dochodzi do sporu w kwestii podziału spadku. Nawet jeżeli dział spadku odbywa się przed sądem, do wykonania wyceny nieruchomości powoływany jest biegły rzeczoznawca majątkowy.

Może zaciekawi Cię również: Rzeczoznawca majątkowy – czy warto?

Jak wycenia się spadek?

Wartość poszczególnych rzeczy wchodzących w skład spadku wycenia rzeczoznawca majątkowy na podstawie ich stanu oraz cen rynkowych. Istnieje możliwość ustalenia wartości nieruchomości na podstawie oświadczenia spadkobierców, jednak spadkobiercy muszą być ze sobą zgodni i opierać swoje wnioski na cenach rynkowych nieruchomości o podobnym położeniu, stanie oraz przeznaczeniu. Natomiast wycena nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego przyjmuje formę operatu szacunkowego. Jest on dokumentem, który w niepodważalny sposób określa wartość nieruchomości.

Dowiedz się więcej: Operat szacunkowy – wszystko co musisz wiedzieć

Co składa się na wycenę nieruchomości?

Wycenę nieruchomości przeprowadza się według zasad regulowanych przez prawo. Należy pamiętać, że wycena wartości rynkowej obiektu nie zawsze pokrywa się z jego ceną (która na przykład może być niższa na skutek potrzeby szybkiej sprzedaży).

Przy wycenie zaznajomiony z  lokalnym rynkiem rzeczoznawca uwzględnia szereg cech nieruchomości w tym jej:

• lokalizację,
• przeznaczenie,
• stan techniczny,
• liczbę kondygnacji budynku
• wielkość działki,
• stan prawny,
• zagospodarowanie terenu wokół nieruchomości.

Wycena nieruchomości musi być wykonana rzetelnie oraz odzwierciedlać realne ceny rynkowe w danej okolicy. Czas oczekiwania na wycenę nieruchomości różni się w zależności od czynników wpływających na możliwość zdobycia niezbędnych informacji. Najczęściej trwa to około 14 dni od zlecenia. Jeżeli wycena wymaga obszernych działań, termin ten może ulec wydłużeniu.

Ustalenie wartości spadku jest potrzebne nie tylko przy dokonywaniu jego działu, ale również do celów podatkowych oraz sprzedaży. Przeprowadzeniem ustalenia składu i stanu spadku w dniu jego otwarcia zajmuje się sąd.

Spis inwentarza przeprowadza się na podstawie oświadczeń złożonych przez spadkobierców. Za miarodajną uznaje się wartość spadku oszacowaną na dzień jego otwarcia.

Przy dziedziczeniu testamentowym nie ma znaczenia późniejszy wzrost wartości poszczególnych elementów spadku. Zamiarem testatora było obdarowanie spadkobierców konkretnymi przedmiotami ze swojego majątku, a nie ich określoną równowartością. Przy prawidłowo sporządzonym testamencie takiej woli testatora nie można podważyć i nawet jeśli spadkobiercy mają poczucie niesprawiedliwości, sąd nie może orzec o zmianie sposobu dziedziczenia na ustawowe.

O podobnej tematyce: Wykonawca testamentu – prawa i obowiązki

Podział odziedziczonego spadku w przypadku kilku spadkobiorców

Jeśli istnieje kilku spadkobierców, podziału spadku można dokonać na dwa sposoby:

• umowny – występuje wtedy, kiedy wszyscy spadkobiercy są zgodni co do podziału,
• sądowy – jeżeli pomiędzy spadkobiercami istnieje spór, podziału spadku dokonuje sąd na podstawie dziedziczenia testamentowego lub ustawowego.

W wyniku podziału spadku, spadkobiercy otrzymują należną im część.

Dalsza lektura: Sądowy dział spadku

Podział masy spadkowej po otrzymaniu nieruchomości w spadku

Masa spadkowa oznacza wszystkie pasywa i aktywa, jakie pozostawił po sobie zmarły. Są to zarówno nieruchomości i ruchomości, jak i środki na rachunkach bankowych oraz wszelkie zobowiązania.

Istnieje konieczność podziału masy spadkowej jeśli:

• majątek wymaga podziału, ponieważ jest więcej spadkobierców,
• spadkobiercy zdecydowali, że chcą przekazać nieruchomość jednaj osobie bądź też chcą ją sprzedać,
• pojawił się spór dotyczący podziału majątku.

Wycena nieruchomości do postępowania spadkowego

Wycenę nieruchomości do postępowania spadkowego powierza się rzeczoznawcy majątkowemu, którego przykładem jest firma Góralczyk Wycena Nieruchomości. Na podstawie odpowiednich uprawnień rzeczoznawca dokona wyceny, której efektem będzie dokument nazywany operatem szacunkowym. Trudno jednoznacznie określić termin, w jakim zostanie sporządzony operat, ponieważ wszystko zależy zarówno od dostępności dokumentów, jak i stopnia złożoności sprawy. Na ogół cały proces trwa od kilku dni do kilku tygodni.

Operat szacunkowy w sprawach spadkowych

Operat szacunkowy określa wartość nieruchomości i najczęściej sporządzany jest do celów spadkowych. Oprócz tego może jednak służyć w sprawach mających na celu:

• określenie wysokości odszkodowania w przypadku nieporozumień pomiędzy spadkobiercami,
• wycenę niezbędną w sprawach podatkowych, np. związanych z obliczaniem podatków od darowizn czy spadków,
• prowadzenie dalszych czynności związanych z nieruchomością, np. sprzedaż lub wynajem.

O podobnej tematyce: Operat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomości, czy warto?

Czy można kwestionować operat szacunkowy?

Jeżeli istnieją podstawy do tego, aby sądzić, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób błędny, można go zakwestionować w ramach postępowania sądowego lub administracyjnego na podstawie opinii innego rzeczoznawcy majątkowego.

Operaty są kwestionowane przede wszystkim w sytuacjach, kiedy:

• wartość nieruchomości uległa zaniżeniu lub zawyżeniu,
• w dokumencie pojawiły się błędy merytoryczne lub formalne,
• operat nie jest aktualny,
• operat nie ma przełożenia na realne ceny rynkowe.