Wycena nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności bankowych

Wycena nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności bankowych to jedno z zadań rzeczoznawcy majątkowego. Informacje zebrane w operacie szacunkowym mogą mieć wpływ na ostateczną wysokość przyznanego kredytu hipotecznego. Jak tworzy się operat szacunkowy? Jakie kryteria musi spełniać ocena nieruchomości do celów kredytowych?

Spis treści:

• Jaki jest cel wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności?
• Co jest podstawą zabezpieczenia wierzytelności?
• Ryzyko związane z nieruchomością jako zabezpieczeniem wierzytelności.

Jaki jest cel wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności?

Kiedy staramy się o kredyt hipoteczny, bank musi otrzymać zapewnienie, że pieniądze, które pożycza klientowi będą zabezpieczone w odpowiedni sposób. Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Ustanawia się je między wierzycielem i dłużnikiem przez wpis do księgi wieczystej. Zabezpieczenie kredytu zmniejsza ryzyko, jakie ponosi kredytodawca, dzięki zapewnieniu skutecznej windykacji należności od kredytobiorcy. Wycena przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego pozwala ostatecznie zadecydować o wysokości udzielonego kredytu hipotecznego.

Co jest podstawą zabezpieczenia wierzytelności?

Podstawą przy ustanowieniu zabezpieczenia wierzytelności w przypadku kredytu hipotecznego jest wartość tego zabezpieczenia czyli nieruchomości. Wyceniając nieruchomość, rzeczoznawca powinien poddać wnikliwej analizie stan nieruchomości i sytuację panującą na rynku nieruchomości. Operat szacunkowy musi rzetelnie odzwierciedlać stan faktyczny, a rzeczoznawca powinien posiłkować się informacjami, które da się zweryfikować.

Rzeczoznawca zobowiązany jest do tego, aby w ekspertyzie odnieść się do wymagań, jakie przedstawił wierzyciel, a jeśli tego nie zrobi, zobligowany jest do wspomnienia o tym fakcie w sporządzonej ekspertyzie. Wymagania wierzycieli to nic innego jak wytyczne dla rzeczoznawców udostępniane przez banki. Nieuwzględnienie wymagań wierzyciela jest możliwe, kiedy są one niezgodne z obowiązującymi przepisami lub ze standardami, jakimi rzeczoznawcy majątkowi kierują się w swojej pracy.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny – jak przebiega wycena nieruchomości przy kredycie?

Operat szacunkowy powinien uwzględniać wszystkie czynniki ograniczające przydatność lokalu dla zabezpieczenia wierzytelności. Rzeczoznawca jest zobowiązany do wskazania obszarów ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością. W praktyce oznacza to konieczność uwzględnienia wszystkich zmian na lokalnym rynku nieruchomości oraz opinii na temat tego, jak planowane działania inwestorów wpłyną w przyszłości na wartość lokalu. Wnioski sformułowane w ekspertyzie muszą być czytelne i jednoznaczne do zinterpretowania.

Ryzyko związane z nieruchomością jako zabezpieczeniem wierzytelności

Każda wycena nieruchomości do celów kredytowych musi zawierać załącznik z określeniem obszarów ryzyka. Jest to formularz, który informuje o potencjalnym ryzyku związanym z konkretną nieruchomością, czy to w kwestiach prawnych, czy technicznych, czy po prostu rynkowych. Rzeczoznawca wskazuje obszary ryzyka, ale ich ocena leży w gestii kredytodawcy. Kredytodawca chce ocenić, czy istnieją okoliczności, które mogą obniżyć wartość nieruchomości na tyle, że nie będzie ona gwarancją zwrotu należności z tytułu udzielonego kredytu.

Na ocenę ryzyka wpływają między innymi:

• stan prawny i techniczny nieruchomości,
• potencjał nieruchomości w przypadku alternatywnego sposobu użytkowania,
• przydatność lokalu do sposobu jego aktualnego użytkowania,
• potencjalna zbywalność nieruchomości oraz ograniczenia w  tym zakresie,
• otoczenie nieruchomości oraz ewentualnie występujące w  sąsiedztwie uciążliwości ,
• przeznaczenie gruntów sąsiadujących z nieruchomością.

Ocena wartości nieruchomości i ryzyka z nią związanego ma bardzo duży wpływ na wysokość kredytu, jakiego udzieli bank. Na podstawie operatu szacunkowego oblicza się wskaźnik Loan To Value (LTV), który opiera się na obliczeniu stosunku wysokości kredytu do rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Im niższy wskaźnik LVT, tym lepsza sytuacja kredytobiorcy.

Głównym celem wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności jest upewnienie się przedstawicieli banku, że pożyczone klientowi pieniądze są odpowiednio zabezpieczone. Zabezpieczenie kredytu jest sposobem na zagwarantowanie kredytodawcy zwrotu należności z tytułu udzielonego kredytu. Jedynym dokumentem, który bank bierze pod uwagę w celu określenia wartości nieruchomości, jest operat szacunkowy. Ekspertyza jest ważna przez rok od jej sporządzenia. Po upływie tego czasu można starać się o potwierdzenie dokumentu przez jego autora, o ile stan faktyczny nie uległ zmianie.