Zmiana wartości nieruchomości w trakcie trwania postępowania o dział spadku

W wyniku dziedziczenia często powstaje stan współwłasności przedmiotów wchodzących w skład spadku. Taki stan powinien mieć charakter przejściowy. Aby znieść współwłasność, należy dokonać działu spadku. Dział spadku może być dokonany zarówno przed sądem, jak i na skutek umowy zawartej między wszystkimi spadkobiercami.

Spis treści:

• Postępowanie o dział spadku — czym jest?
• Czy w trakcie trwania postępowania możliwa jest zmiana wartości nieruchomości?
• Czy konieczne jest uaktualnienie operatu szacunkowego w postępowaniu o dział spadku?
• Kto ponosi koszty aktualizacji operatu szacunkowego?

Postępowanie o dział spadku — czym jest?

Podziału spadku można dokonać w toku postępowania sądowego lub poprzez zawarcie umowy między spadkobiercami. Przed przystąpieniem do procedury działu spadku, należy stwierdzić jego nabycie. W przypadku, gdy do podziału spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość, dochodzi poprzez zawarcie umowy między wszystkimi spadkobiercami, umowa ta musi zostać potwierdzona notarialnie. Jeżeli działu spadku dokonuje się na drodze postępowania sądowego, postępowanie zostaje wszczęte na wniosek jednego ze spadkobierców. Do takiego wniosku należy dołączyć poświadczenie dziedziczenia oraz spis inwentarza, a w przypadku nieruchomości również odpis z księgi wieczystej.

Czy w trakcie trwania postępowania możliwa jest zmiana wartości nieruchomości?

Zdarza się, że wartość nieruchomości ulega zmianie w trakcie postępowania o dział spadku. Dzieje się tak na przykład wtedy, gdy od otwarcia spadku do rozpoczęcia postępowania upłynął długi czas lub gdy w tym okresie zaszły znaczące zmiany wpływające na wartość nieruchomości. Wartość ta może wzrosnąć, dzięki inwestycjom i remontom, lub obniżyć się przez liczne czynniki takie jak, chociażby wahania cen. Na zmianę wartości nieruchomości mają wpływ również czynniki takie jak:

• cel wyceny nieruchomości,
• zmiany uwarunkowań prawnych,
• przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• zmiana stanu nieruchomości,
• wahania koniunktury oraz cen na lokalnym rynku nieruchomości, w tym analiza cen nieruchomości podobnych.

Wszystkie zmiany wpływające na zmianę wartości nieruchomości określa artykuł 154 u.g.n.

Czy konieczne jest uaktualnienie operatu szacunkowego w postępowaniu o dział spadku?

Wartość nieruchomości określa operat szacunkowy. Jest to urzędowy dokument zawierający autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ważność operatu szacunkowego to dwanaście miesięcy. Czas ten może ulec skróceniu, gdy zajdą istotne zmiany mające wpływ na stan, a tym samym na wartość nieruchomości. Ważność operatu szacunkowego można wydłużyć o kolejne 12 miesięcy poprzez potwierdzenie aktualności. Należy pamiętać, że potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego może dokonać jedynie jego autor. Potwierdzenie aktualności można wykonać tylko raz dla danego operatu szacunkowego. Aktualizacja operatu szacunkowego polega na przeprowadzeniu dokładnie tych samych czynności, co przy powstawaniu pierwszej wersji dokumentu z pominięciem określenia celu wyceny, ponieważ pozostaje on taki sam. Aktualizacji operatu szacunkowego nie można przeprowadzić, gdy od jego stworzenia upłynęło więcej niż 24 miesiące. Po upływie tego czasu konieczne jest sporządzenie nowej wyceny.

Przykład.

Dwie siostry oraz brat odziedziczyli mieszkanie po zmarłej mamie. Postanowili je sprzedać, a uprzednio znieść stan współwłasności. Wartość nieruchomości została oszacowana na dzień otwarcia spadku, od którego w momencie postępowania o dział spadku upłynęło 10 miesięcy. W tym czasie mieszkanie uległo zniszczeniu na skutek pożaru. Brat chce otrzymać należną mu część spadku wyliczoną na podstawie operatu szacunkowego sprzed dziesięciu miesięcy. Siostry są zgodne co do tego, że na skutek pożaru i zmiany sytuacji na rynku nieruchomości wartość mieszkania uległa zmianie. Co do zasady siostry powinny udowodnić, że zaistniałe okoliczności wpłynęły na zmianę wartości mieszkania. Dowodem zmiany wartości nieruchomości będzie uaktualniony operat szacunkowy.

Czytaj także: Operat szacunkowy – wszystko co musisz wiedzieć

Kto ponosi koszty aktualizacji operatu szacunkowego?

W sprawach o dział spadku nie zachodzi sprzeczność interesów i bez względu na to, czy o aktualizację operatu szacunkowego wystąpi jeden ze spadkobierców, czy zostanie ona dopuszczona z urzędu, kosztami aktualizacji powinni zostać obciążeni wszyscy uczestnicy postępowania.

Kiedy do dziedziczenia powołany jest więcej niż jeden spadkobierca, dochodzi do powstania stanu współwłasności przedmiotów wchodzących w skład spadku. Działu spadku dokonuje się dla zniesienia stanu współwłasności. Dział spadku można przeprowadzić przed sądem lub w formie umowy między wszystkimi spadkobiercami. Jeżeli w skład masy spadkowej wchodzi nieruchomość, umowa o dział spadku musi przyjąć formę aktu notarialnego. Może zdarzyć się, że w trakcie postępowania spadkowego wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Podstawowym dokumentem świadczącym o wartości nieruchomości jest operat szacunkowy. Operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy. Uaktualnienie operatu szacunkowego w postępowaniu o dział spadku jest konieczne, gdy na skutek znaczących zmian lub poprzez upływ terminu ważności doszło do dezaktualizacji dokumentu. Koszty aktualizacji operatu szacunkowego dzielone są między wszystkich spadkobierców, ponieważ w ich wspólnym interesie leży określenie wartości nieruchomości.