Jak wycenić wartość nieruchomości do celów kredytowych?

Często zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu hipotecznego. Podczas analizowania wniosku przyszłego kredytobiorcy bank bierze pod uwagę nie tylko jego sytuację finansową i rodzaj zatrudnienia, ale również wycenę nieruchomości. Aby wnioskować o kredyt hipoteczny, konieczne jest wykonanie operatu szacunkowego. Środki z kredytu hipotecznego można przeznaczyć nie tylko na zakup nieruchomości, ale również na jej remont, prace wykończeniowe lub wyposażenie. Co należy wiedzieć o wycenie nieruchomości do celów kredytowych?

Spis treści:

• W jakim celu dokonuje się wyceny nieruchomości?
• Rzeczoznawca majątkowy.
• Co zawiera operat szacunkowy?
• Jaki jest koszt wyceny nieruchomości?
• Jak wycena nieruchomości wpływa na kredyt?
• Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?
• Co w sytuacji, kiedy wartość nieruchomości przewyższa jej cenę?

W jakim celu dokonuje się wyceny nieruchomości?

Wycena nieruchomości w  postaci operatu szacunkowego stanowi potwierdzenie jej wartości. Jeżeli chcemy wziąć kredyt pod hipotekę ustanowioną na nieruchomości, niezbędne jest określenie jej rzeczywistej wartości. W  przypadku kredytu bankowego konieczne jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego. Zlecenie tego procesu jest pomocne również, kiedy chcemy kupić lub sprzedać nieruchomość, lub oszacować wartości zabezpieczenia wierzytelności. Kolejną sytuacją, w której powinniśmy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, jest określanie wysokości opłat i odszkodowań. Rola wyceny nieruchomości jest nieoceniona w przypadku działu spadku oraz w celach podatkowych. W przypadku starania się o kredyt hipoteczny, niektóre z banków wymagają, aby wyceny nieruchomości dokonał wskazany przez nich rzeczoznawca majątkowy, a inne pozostawiają wybór specjalisty klientowi lub przedstawiają listę rekomendowanych rzeczoznawców.

Rzeczoznawca majątkowy.

Rzeczoznawca majątkowy zajmuje się określaniem wartości rynkowej nieruchomości. Każdy rzeczoznawca wpisany jest do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych i otrzymał uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Takie uprawnienia nadawane są przez Ministra Rozwoju po zdaniu egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną. Rzeczoznawca majątkowy poza operatem szacunkowym, w którym określa wartość nieruchomości, może sporządzać także opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości

Co zawiera operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to dokument, z którym spotykamy się najczęściej, kiedy chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Jest to opracowanie, który informuje o wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wszystkie informacje na temat nieruchomości oraz opis jej stanu technicznego. Do operatu często dołącza się zdjęcia. Dokument ten musi zawierać informację o celu jego powstania. Jeżeli operat szacunkowy jest sporządzany do celów kredytowych, uwzględnia się w nim wymagania wierzycieli oraz opis obszarów ryzyka powiązanego z wycenianym obiektem. Rzeczoznawca majątkowy musi zamieścić w  operacie opis metod użytych do określenia wartości przedmiotu wyceny. Nieruchomość wycenić można przy zastosowaniu

• podejścia porównawczego,
• podejścia dochodowego,
• podejścia kosztowego,
• podejścia mieszanego stanowiącego połączenie w/w podejść.

Jaki jest koszt wyceny nieruchomości?

Koszt wyceny nieruchomości uzależniony jest od nakładów pracy potrzebnych do jej . Na cenę składa się wiele czynników takich jak, chociażby rodzaj wycenianej nieruchomości, odległość nieruchomości od biura rzeczoznawcy, czy stopień trudności przeprowadzanej procedury. Koszt wyceny nieruchomości ustalany jest indywidualnie dla każdego klienta. Jeżeli operat szacunkowy wykonuje wybrany przez nas rzeczoznawca, koszty wyceny są dużo niższe niż w przypadku kosztów kilku wycen zleconych przez wszystkie banki, w  których składany jest wniosek kredytowy. Dodatkowo warto zwrócić uwagę na fakt, iż osobiste zlecenie wyceny zwykle skraca czas jej wykonania, co skutkuje szybszym otrzymaniem decyzji kredytowej.

Jak wycena nieruchomości wpływa na kredyt?

Wycena nieruchomości ma znaczący wpływ na kredyt i w dużej mierze decyduje o wysokości, w  jakiej zostanie on przyznany. Bank oblicza wskaźnik LTV- Loan To Value, czyli oszacowanie stosunku wysokości kredytu do wartości rynkowej obiektu. Wraz ze spadkiem tego stosunku, poprawia się sytuacja przyszłego kredytobiorcy. W przypadku, kiedy wartość nieruchomości podana w operacie szacunkowym będzie zbyt niska w stosunku do wartości transakcji, kredytobiorca musi liczyć się z uzyskaniem mniejszej kwoty kredytu, z  koniecznością wniesienia dużego wkłady własnego lub w  skrajnym przypadku z całkowitą odmową jego udzielenia. Rekomendowane jest udzielanie kredytów w kwocie, która nie przekracza 80% wskaźnika LTV.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?

Dokumentacja niezbędna do wyceny obiektu zależy od rodzaju nieruchomości.

W przypadku nieruchomości lokalowej należy przygotować: numer księgi wieczystej, dokument potwierdzający posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości (umowa, akt notarialny lub przydział) oraz rzut pomieszczeń.

W przypadku lokalu użytkowego niezbędne są: numer księgi wieczystej, dokument potwierdzający posiadanie prawa do lokalu, rzut lokalu, a gdy nieruchomość jest przedmiotem najmu stosowną umowę.

Jeżeli wycenie podlega grunt potrzebne dokumenty to: numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, dokument potwierdzający tytuł prawny do gruntu, mapa ewidencyjna lub podziałowa oraz zaświadczenie o  przeznaczeniu nieruchomości w  planie miejscowym.

Co w sytuacji, kiedy wartość nieruchomości przewyższa jej cenę?

Zdarza się, że wartość nieruchomości nie pokrywa się z jej ceną. Cena może być niższa od oszacowanej wartości, zwłaszcza, gdy mamy do czynienia z  tzw. „okazjami”. Warto zaznaczyć, że operat szacunkowy służy określeniu wartości nieruchomości, ale nie uwzględnia już jego wyposażenia w  postaci rzeczy ruchomych takich jak meble, lampy, sprzęt RTV. Jeżeli wartość nieruchomości jest wyższa niż cena, a  sytuacja ta jest dobrze przedstawiona w  operacie szacunkowym, bank do ustalenia wysokości wskaźnika LTV przyjmie wartość nieruchomości na podstawie operatu.. Bank może udzielić kredytu hipotecznego przewyższającego cenę obiektu. Ponadto jeśli kredytobiorca zamierza środki z  kredytu przeznaczyć na remont lub rozbudowę swojej nieruchomości, rzeczoznawca określi wartość przyszłą nieruchomości i ta wartość będzie stanowiła podstawę do obliczeń dla analityka banku.

Finansowanie zakupu nieruchomości kredytem to jedna z najczęstszych sytuacji, w której potrzebujemy wyceny nieruchomości. Wycena ma ogromny wpływ na wynik rozpatrzenia wniosku kredytowego. Nawet jeśli wartość nieruchomości jest wyższa niż jej cena, kredytobiorca nie uniknie konieczności posiadania wkładu własnego. Rzeczoznawca majątkowy może działać na zlecenie kredytobiorcy lub banku. W przypadku osobistego zlecenia dokonania wyceny nieruchomości mamy szansę na poniesienie mniejszych kosztów niż w przypadku skorzystania z usług kilku rzeczoznawców działających na zlecenie kilku banków.

Często zdarza się, że za wycenę zleconą przez bank płacimy dopiero w momencie podpisania umowy kredytowej lub podczas uruchomienia kredytu. Istnieje szansa na to, że jeżeli zrezygnujemy z kredytu, nie będziemy musieli ponosić kosztów wyceny, jednak to w ostateczności zależy od wewnętrznej polityki banku. Zlecając wycenę osobiście, otrzymamy egzemplarz operatu szacunkowego, który przyda się podczas rozliczenia z urzędem skarbowym. Nie wszystkie banki respektują operaty szacunkowe zlecone przez klienta.

Wycena nieruchomości do celów kredytowych to niezwykle istotna kwestia, która może zadecydować o tym, czy uda nam się spełnić marzenie o posiadaniu własnej nieruchomości, dlatego warto korzystać z usług rzetelnych i doświadczonych rzeczoznawców majątkowych.