Spadek po rodzicach – dziedziczenie mieszkania

Dzieci – jako najbliższa rodzina spadkodawcy – stoją na uprzywilejowanej pozycji, zarówno w kwestiach dziedziczenia, jak i opłat skarbowo-podatkowych. Postępowanie spadkowe w przypadku dziedziczenia nieruchomości po rodzicach jest dość skomplikowaną procedurą. Niestety w niektórych sytuacjach może wiązać się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów, dopełnienia ważnych spraw natury prawnej lub ograniczeniom dotyczącym rozporządzaniem nieruchomością. Przedstawiamy krótki poradnik dotyczący sposobów dziedziczenia, podziału spadku pomiędzy spadkobierców, sprzedaży oraz ewentualnych problemów wynikających z dziedziczenia.

Spis treści:

• Kto dziedziczy mieszkanie po rodzicach
• Dziedziczenie nieruchomości na podstawie testamentu i ustawy
• Dziedziczenie a wspólnota majątkowa
• Stwierdzenie nabycia spadku
• Podatek od spadku
• Czy trzeba zapłacić podatek od spadku po rodzicach?
• Długi otrzymane wraz z nieruchomością w spadku
• Sprzedaż nieruchomości ze spadku
• Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat
• Czym są własne cele mieszkaniowe?
• Czy wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą zostać dokonane wyłącznie na terenie Polski?

Kto dziedziczy mieszkanie po rodzicach?

Nieruchomość po rodzicach możemy odziedziczyć w dwojaki sposób – na mocy testamentu lub ustawowo, jeśli testament nie został spisany. Dziedziczenie testamentowe obejmuje wszystkie osoby wpisane przez spadkodawcę do testamentu, dziedziczenie ustawowe obejmuje zaś najbliższą rodzinę zmarłego wymienianą przez prawo. Kolejność dziedziczenia określona jest w czwartej księdze Kodeksu Cywilnego i wygląda następująco:

• małżonek oraz dzieci (oraz ich zstępni, jeśli ustawowi spadkobiercy nie przyjęli spadku lub nie dożyli jego otwarcia);
• rodzice i rodzeństwo (oraz ich zstępni);
• dziadkowie;
• pasierbowie;
• gmina;
• Skarb Państwa.

Warto wspomnieć, że w polskim prawie dziedziczenie testamentowe ma pierwszeństwo przed dziedziczeniem ustawowym. W przypadku, gdy zgodnie z zapisami testamentu (własnoręcznego, notarialnego lub alograficznego), nieruchomość należy się jednej z kilku osób, które mają prawo do dziedziczenia z mocy ustawy (np. tylko jednemu z rodzeństwa), to osobom pominiętym przysługuje roszczenie do zachowku. Co do zasady jest to ½ przynależnej im ustawowo części spadku.

Dziedziczenie nieruchomości na podstawie testamentu i ustawy

Testament, który jest rozporządzeniem majątku spadkodawcy na wypadek jego śmierci, może powoływać do dziedziczenia dowolną osobę (lub osoby), a dziedziczenie testamentowe ma pierwszeństwo przed dziedziczeniem ustawowym. Te dzieci zmarłego, które nie zostały wymienione w testamencie zachowują jednak prawo do zachowku, czyli części wartości spadku (co do zasady jest to ½), który przypadałby im w przypadku dziedziczenia na mocy ustawy.

Dziecko spadkodawcy może być także pozbawione prawa do spadku poprzez wydziedziczenie w testamencie. Może mieć to miejsce, jeśli spadkobierca:

• nie wywiązuje się ze swoich powinności i obowiązków rodzinnych względem spadkodawcy;
• dopuścił się przestępstwa względem spadkodawcy lub najbliższych mu osób;
• postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, z czym spadkodawca się nie zgadza.

Wydziedziczenie powoduje, że prawo do zachowku przypada wtedy dzieciom wydziedziczonego, jeśli te nie zostały wymienione w testamencie.

Ustawową kolejność dziedziczenia opisuje natomiast księga czwarta Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z nią dzieci łącznie z małżonkiem są pierwsi w kolejności do spadku i co do zasady dziedziczą w równych częściach, z zastrzeżeniem, że małżonek (jeśli żyje) nie może otrzymać mniej niż 1/3 wartości spadku.

Dziedziczenie a wspólnota majątkowa

Jeśli małżeństwo miało wspólność majątkową, to po śmierci jednego małżonka połowa całego majątku automatycznie staje się własnością małżonka żyjącego i nie wchodzi ona do masy spadkowej. Dziedziczeniu podlega tylko pozostała część majątku i przypada małżonkowi oraz dzieciom spadkodawcy w określonych przez ustawę częściach.

Stwierdzenie nabycia spadku

Nabycie spadku potwierdza się w formie notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia lub – znacznie częściej – na drodze postępowania sądowego. Aby do tego doszło, należy złożyć stosowny wniosek do sądu rejonowego właściwego dla ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Sąd wezwie wtedy osoby powołane do dziedziczenia do odrzucenia lub przyjęcia spadku w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedzieli się o dziedziczeniu. Postępowanie kończy się wydaniem postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku określającym, kto i w jakich częściach dziedziczy. Stosowny dokument wydawany jest na wniosek osób uprawnionych.

Podatek od spadku

Zgodnie z prawem (Ustawa o podatku od spadków i darowizn) dzieci spadkodawcy nie muszą płacić podatku od spadku. Konieczne jest jednak zgłoszenie tego faktu właściwemu organowi podatkowemu w ciągu 6 dni od nabycia spadku. Jeśli spadkobierca dowie się o nabyciu spadku już po upływie tego terminu, powinien on zgłosić ten fakt naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu miesiąca od dnia, w którym się o tym dowiedział. Jeśli ta czynności zostanie zaniechana, spadkobierca musi odprowadzić podatek na zwykłych zasadach.

Czy trzeba zapłacić podatek od spadku po rodzicach?

Dzieci zmarłej osoby nie zapłacą podatku od spadku (czytaj o Dziedziczeniu nieruchomości – najbliższa rodzina jest zwolniona z podatku od spadku), jeśli zgłoszą ten fakt urzędowi skarbowemu za pomocą formularza SD-Z2, w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu lub zarejestrowania u notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku należy opłacić podatek na zwykłych zasadach.

Długi otrzymane wraz z nieruchomością w spadku

Spadkobierca ma 6 miesięcy na podjęcie decyzji, co zrobi ze spadkiem. Zgodnie z prawem spadek może:

• przyjąć wprost – spadkobierca ponosi wtedy odpowiedzialność za wszystkie długi spadkodawcy;
• odrzucić –w takim przypadku spadkobierca jest całkowicie wyłączony z dziedziczenia;
• odziedziczyć z dobrodziejstwem inwentarza – następuje, jeśli spadkobierca nie przyjmie ani nie odrzuci spadku w wymaganym terminie; wtedy odpowiada on za długi tylko do wysokości odziedziczonego majątku.

W każdym przypadku należy pamiętać, że odziedziczone długi mogą być egzekwowane na takiej samej zasadzie, jak od osoby, która ja zaciągnęła. W takiej sytuacji wierzyciel zachowuje wszystkie należne mu prawa.

Sprzedaż nieruchomości ze spadku

Mieszkanie, dom lub działka ze spadku mogą zostać sprzedane w każdej chwili po ich nabyciu. Jednakże w niektórych przypadkach trzeba będzie złożyć deklarację PIT-39 oraz opłacić podatek dochodowy w wysokości 19%.

Okolicznością zwalniającą z obowiązku podatkowego jest czas nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Musi do tego dojść przynajmniej 5 lat przed datą sprzedaży nieruchomości.

Przykładowo: Jeśli nabędziemy spadek w czerwcu 2020, a dom ten został zakupiony przez naszych rodziców w roku 2010, możemy sprzedać nieruchomość od razu po nabyciu do niej praw i bez konieczności zapłacenia podatku dochodowego.

Od 1 stycznia 2019 r., wprowadzono nowe zasady dla spadkobierców. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w spadku pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę. Są to więc przepisy bardzo korzystne z punktu widzenia spadkobierców i w większości przypadków znoszą one konieczność zapłaty podatku.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat

Czy sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem podanego terminu zawsze skutkuje koniecznością uiszczenia podatku w wysoki 19% uzyskanego dochodu? Wbrew powszechnie panującej opinii, wcale nie. Wystarczy przeznaczyć pozyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Dotychczas ulga mieszkaniowa przysługiwała osobom, które w ciągu dwóch lat od odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczyły pozyskane środki na własne cele mieszkaniowe. W świetle ostatnich zmian termin ten uległ wydłużeniu o rok. Osoby, które zbyły odziedziczoną nieruchomość w 2018 roku, mają więc czas na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej aż do końca 2021 roku.

Czytaj więcej o podatku od sprzedanej nieruchomości przed upływem 5 lat

Czym są własne cele mieszkaniowe?

Pojęcie własnych celów mieszkaniowych definiuje art. 21 ust. 25. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najogólniej mówiąc własne cele mieszkaniowe to zakup nieruchomości mieszkalnej, gruntu pod taką nieruchomość, budowa, rozbudowa lub remont własnego budynku/lokalu mieszkalnego w całości, lub w części. Pod pojęciem remontu kryją się prace budowlane, które prowadzą do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie lub skutkują przywróceniem jej stanu pozwalającego na użytkowanie do celów mieszkaniowych.

Czy wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą zostać dokonane wyłącznie na terenie Polski?

Co ciekawe, wydatkowanie pozyskanych środków na własne cele mieszkaniowe nie musi odbywać się wyłącznie na terenie Polski. Można realizować własne cele mieszkaniowe również w pozostałych państwach członkowskich Unii Europejskiej. Ustawa nie wyklucza również państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Umowy dotyczące zjawiska podwójnego opodatkowania zawarte między Polską a innym krajem muszą w takim przypadku umożliwiać polskim instytucjom podatkowym pozyskanie niezbędnych informacji.

Najbliższa rodzina spadkodawcy jest zwolniona z podatku od spadku. Inaczej wygląda sytuacja związana z podatkiem dochodowym. Gdy dziecko zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości odziedziczonej po rodzicu przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym rodzic wybudował lub zakupił daną nieruchomość, będzie musiało zapłacić podatek w wysokości 19% osiągniętego dochodu.
Nieruchomość można sprzedać przed upływem podanego terminu bez konieczności uiszczenia podatku, jeżeli uzyskany dochód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Wydatki te muszą zostać udokumentowane za pomocą faktury lub umowy. Urząd skarbowy może skontrolować sposób wydatkowania pozyskanych środków.
Mimo przeznaczenia osiągniętego dochodu na własne cele mieszkaniowe należy złożyć zeznanie podatkowe PIT-39. Termin na złożenie oświadczenia upływa 30 kwietnia w roku następującym po roku, w którym miało miejsce odpłatne zbycie odziedziczonej nieruchomości.

Łukasz Góralczyk

Rzeczoznawca majątkowy

663 - 830 - 120

kontakt@wycena-goralczyk.pl