Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku niekiedy – ale nie zawsze – będzie wiązała się z koniecznością uiszczenia podatku dochodowego przez spadkobiercę. Od 2019 roku na mocy nowelizacji przepisów m.in. ustawy o PIT opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zostało zmienione na korzyść spadkobierców.

Spis treści:

• Czy mieszkanie po spadku można sprzedać?
• Jakie dokumenty trzeba przygotować do sprzedaży mieszkania w spadku?
• Czy spadkobierca dziedziczy długi wraz z mieszkaniem?
• Lokatorzy w odziedziczonym mieszkaniu
• Kiedy można sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez podatku?
• Zwolnienie od podatku ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat
• Ile jest warte mieszkanie ze spadku według Urzędu Skarbowego?

Czy mieszkanie po spadku można sprzedać?

Prawo do sprzedaży mieszkania pochodzącego ze spadku przysługuje spadkobiercy od chwili jego nabycia. Pierwszym krokiem prowadzącym do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości powinna być wizyta u notariusza, który potwierdzi, że dana osoba odziedziczyła mieszkanie poprzez wydanie aktu potwierdzającego nabycie spadku. Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku o zaktualizowanie wpisu w księdze wieczystej.

Jakie dokumenty trzeba przygotować do sprzedaży mieszkania w spadku?

Osoba, która chce sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku, powinna przygotować:

• zaświadczenie potwierdzające brak zaległości finansowych w stosunku do spółdzielni lub wspólnoty,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w  lokalu,
• odpis z księgi wieczystej,
• opcjonalnie zaświadczenie o posiadaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Czy spadkobierca dziedziczy długi wraz z mieszkaniem?

Odziedziczenie mieszkania nie zawsze jest równoznaczne ze wzbogaceniem się. Czasem może okazać się, że spadkobierca otrzymał spadek, w skład którego wchodzą długi przewyższające wartość nieruchomości. Warto zaznaczyć, że istnieją trzy sposoby przyjęcia spadku:

• przyjęcie proste, czyli przyjęcie spadku w całości wraz z długami spadkodawcy,
• przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza, które oznacza dziedziczenie wraz z długami, ale tylko do wysokości wartości odziedziczonego majątku,
• odrzucenie spadku w całości.

Obecnie podstawową formą przyjęcia spadku jest przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza. Spadkobierca nie musi podejmować żadnych kroków prawnych, aby przyjąć spadek w taki sposób. Jeżeli w skład masy spadkowej wchodzą zobowiązania spadkowe, spadkobierca odpowiada za nie wyłącznie do kwoty określającej wartość odziedziczonego majątku. Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza wymaga sporządzenia spisu inwentarza, który wykaże wartość poszczególnych składników spadku. Dokument należy złożyć we właściwym sądzie.

Czytaj też: 13 Kroków do sprzedaży mieszkania. Jak sprzedać nieruchomość bezpiecznie?

Lokatorzy w odziedziczonym mieszkaniu

Jeżeli dojdzie do dziedziczenia mieszkania wraz z lokatorem, a rozmowy nie działają i nie chce on polubownie opuścić nieruchomości, należy przeprowadzić procedurę eksmisji sądowej. Pierwszym krokiem, jaki powinien podjąć spadkobierca, jest wysłanie wezwania do opuszczenia odziedziczonej nieruchomości w określonym terminie. Jeżeli takie działanie nie przyniesie oczekiwanych skutków, nowy właściciel nieruchomości może złożyć pozew do właściwego sądu rejonowego. W przypadku, kiedy zapadnie prawomocny wyrok nakazujący opuszczenie nieruchomości przez lokatora, można wystąpić o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Kolejnym krokiem jest skierowanie wniosku do komornika. Kiedy wyrok zostanie wykonany, komornik przymusowo usunie niechcianego lokatora z nieruchomości, spadkobierca uzyska pełne prawo do zarządzania nieruchomością. Warto pamiętać, że w przypadku lokali mieszkalnych eksmisja może być znacząco utrudniona, jeżeli lokator nie dysponuje żadnym lokalem zastępczym.

Kiedy można sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez podatku?

Według polskiego prawa nie występują żadne ograniczenia czasowe w kwestii zbycia nieruchomości otrzymanej w spadku. Przysługujące spadkobiercy prawa związane z własnością nieruchomości (domu, działki czy mieszkania), a więc m.in. także możliwość jego sprzedaży, mogą być przez niego egzekwowane od razu po tym, jak nabędzie spadek (czytaj także Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat). Może to zrobić tuż po uprawomocnieniu się wyroku sądowego lub po sporządzeniu przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia.

Pewne ograniczona ograniczenia występują jednak na gruncie prawa podatkowego. W większości przypadków sprzedaży domu lub mieszkania ze spadku następuje bez konieczności uiszczania podatku dochodowego. Z obowiązujących od 2019 roku przepisów Ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że zwolnienie z opłacenia podatku dochodowego po sprzedaży odziedziczonej nieruchomości zachodzi w momencie, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę nie później niż na 5 lat przed sprzedażą przez spadkobiercę.

Przykład 1. Nieruchomość odziedziczyliśmy w maju 2020 roku i chcemy ją sprzedać jeszcze w tym samym roku. Był to dom wybudowany przez naszych rodziców na dwa lata przed śmiercią, w 2018 roku. W takim przypadku od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę a jej sprzedażą przez spadkobiercę mijają tylko dwa lata. Nie ma więc możliwości zwolnienia z obowiązku podatkowego. By tak się stało, należałoby się wstrzymać ze sprzedażą do roku 2024. Do końca 2023 mamy obowiązek wypełnienia deklaracji PIT-39 oraz odprowadzenia podatku w wysokości 19%.

Przykład 2. Odziedziczone mieszkanie zostało zakupione przez naszych rodziców w roku 2005. Spadek nabyliśmy (co do całości mieszkania) w 2019 roku, zaś sprzedaż miała miejsce na początku roku 2020. Ponieważ nieruchomość została nabyta na 15 lat przed jej sprzedażą. Nie musimy odprowadzać podatku dochodowego.

To może być przydatne: Wycena a sprzedaż nieruchomości osobom bliskim

Zwolnienie od podatku ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Istnieje jeszcze jedna sytuacja, w której możemy uniknąć konieczności zapłacenia podatku dochodowego od, sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia przez spadkodawcę. Prawodawca stawia jednak jeden warunek – środki ze sprzedaży nieruchomości ze spadku muszą zostać przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Może to być:

• nabycie nowego mieszkania lub domu;
• zakup działki;
• remont nieruchomości na własne potrzeby;
• spłata kredytu mieszkaniowego lub pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości.

Na takie działania prawodawca daje nam dwa lata od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości ze spadku. Przykładowo: Jeżeli odziedziczoną nieruchomość sprzedaliśmy w kwietniu 2020 roku, to pieniądze na cele mieszkaniowe musimy wydać do końca roku 2022. Oczywiście, aby zostać zwolnionym z obowiązku podatkowego, należy wszelkie transakcje udokumentować fakturą VAT, aktem notarialnym lub potwierdzeniem wykonania przelewów.

Ile jest warte mieszkanie ze spadku według Urzędu Skarbowego?

Podatek od sprzedaży nieruchomości ze spadku wyliczany jest od jej wartości rynkowej nieruchomości. Często wartość ta jest utożsamiana z ceną zakupu, jednak faktycznie przez urzędy skarbowe traktowana jest jako przeciętna cena nieruchomości tego samego typu i rodzaju, uwzględniająca także stan nieruchomości, która obowiązuje w danej miejscowości. Wartość ta konfrontowana jest z wartością podaną przez podatnika w deklaracji. Jeśli na tym polu zajdą rozbieżności, podatnik może zostać wezwany przez urzędnika do obniżenia lub podwyższenia tej wartości. W przypadku, gdy podatnik nie zgadza się ze stanowiskiem urzędu, organ podatkowy wyznacza rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania wyceny. Koszty sporządzenia opinii ponosi wnioskodawca, ale tylko w przypadku, gdy różnica pomiędzy wartością nieruchomości deklarowaną przez podatnika a wartością oszacowaną przez biegłego będzie mniejsza niż 33%. W przeciwnym przypadku koszt oszacowania obciąży sprzedającego. Naturalnie w praktyce będzie to oznaczało również konieczność uiszczenia dopłaty skarbowej.

Czy trzeba płacić podatek dochodowy od mieszkania otrzymanego w spadku?

W świetle obowiązujących przepisów podatek dochodowy po sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku należy uiścić, jeżeli w chwili sprzedaży nie upłynęło 5 lat od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu wynosi 19% osiągniętego dochodu. Oczywiście istnieje sposób, który pozwala na uniknięcie konieczności zapłaty podatku dochodowego po sprzedaży odziedziczonego mieszkania. Jest nim przeznaczenie uzyskanego dochodu na własne cele mieszkaniowe. Ulga mieszkaniowa wymaga złożenia deklaracji do Urzędu Skarbowego. Korzystający z ulgi ma 3 lata na przeznaczanie środków na własne cele mieszkaniowe, wśród którym znajdziemy kupno, remont, przebudowę lub rozbudowę domu, lub mieszkania. Należy pamiętać, że wydatki muszą zostać udokumentowane za pomocą faktur i rachunków, ponieważ organ podatkowy może przeprowadzić kontrolę w tym zakresie.