Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze aktu poświadczenia dziedziczenia, a nie testamentu

Poświadczenie dziedziczenia to jeden z dwóch sposobów na stwierdzenie nabycia spadku. Sporządzaniem takiego dokumentu zajmuje się notariusz. Akt poświadczenia dziedziczenia ma taką samą moc prawną jak orzeczenie sądu. Pierwszym krokiem w drodze to uzyskania poświadczenia dziedziczenia jest spisanie protokołu dziedziczenia. Potrzeba do tego obecności wszystkich osób będących spadkobiercami.

Spis treści:

• Dziedziczenie nieruchomości a testament?
• Czy można sprzedać nieruchomość nabytą w drodze aktu poświadczenia dziedziczenia, a nie z testamentu?
• Dokumenty potrzebne do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości
• Podatki związane z nabyciem lub sprzedażą odziedziczonej nieruchomości
• Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości a długi.
  

Dziedziczenie nieruchomości a testament?

W polskim prawie istnieją dwie możliwości dziedziczenia nieruchomości po śmierci spadkodawcy: ustawowe i testamentowe. W przeciwieństwie do przepisów mówiących o dziedziczeniu ustawowym spadkobiercą testamentowym może zostać osoba w żaden sposób niespokrewniona z autorem testamentu. Najpopularniejszą formą zapisu swojej woli jest testament notarialny, który trudno podważyć. Jeżeli zmarły nie pozostawił testamentu lub osoby wskazane nie chcą, lub nie mogą być spadkobiercami, dochodzi do dziedziczenia ustawowego. W przypadku dziedziczenia testamentowego należy zwrócić uwagę na zachowek, którego od nabywcy spadku mogą domagać się najbliżsi krewni spadkodawcy.

Czy można sprzedać nieruchomość nabytą w drodze aktu poświadczenia dziedziczenia, a nie z testamentu?

Akt poświadczenia dziedziczenia daje prawo do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Wszyscy spadkobiercy muszą być zgodni co do działu spadku. Od momentu wydania aktu poświadczenia dziedziczenia spadkobierca może spadkiem dowolnie zarządzać, w tym dokonać sprzedaży otrzymanego mienia. Przed sprzedażą nieruchomości otrzymanej w  spadku warto zadbać o odpowiedni wpis w  księdze wieczystej. Notariusz nie dokonuje takiego wpisu i zadbanie o to leży wyłącznie w gestii spadkobiercy.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

Warto przygotować numer Księgi Wieczystej. Kolejnym krokiem jest udowodnienie, że mamy tytuł prawny do danej nieruchomości. Potrzebnym dokumentem jest akt poświadczenia dziedziczenia lub sądowe orzeczenie o nabyciu spadku. Niezbędne będzie również zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, które wykaże, że wszelkie należności podatkowe z tytułu dziedziczenia zostały uregulowane, nie były wymagalne lub uległy przedawnieniu. Potrzebne może być również zaświadczenie z Urzędu Miasta, mówiące o przeznaczeniu nieruchomości (w  przypadku gruntów). Po wypis z rejestru gruntów oraz mapę ewidencyjną należy udać się do Starostwa Powiatowego (lub Wydziału Geodezji Urzędu Miasta w  przypadku dużych miast).

Podatki związane z nabyciem lub sprzedażą odziedziczonej nieruchomości:

Czy należny jest podatek do urzędu skarbowego od otrzymania nieruchomości w spadku?

Osoby fizyczne, które stały się spadkobiercami, podlegają obowiązkowi podatkowemu. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy wartość nieruchomości nie przekracza kwoty wolnej od podatku (na przykład w  przypadku działek rolnych). Wysokość tej kwoty zależy od tego, w której grupie podatkowej znajduje się spadkobierca. Opłaty należy dokonać, jeśli obowiązek podatkowy przekształci się w zobowiązanie. Samo istnienie obowiązku podatkowego obliguje spadkobiercę do zgłoszenia otrzymania spadku do Urzędu Skarbowego. Osoby będące najbliższymi krewnymi spadkodawcy mogą ubiegać się o zwolnienie z podatku.

Podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości?

Co do zasady podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% osiągniętego dochodu. W przypadku odziedziczonej nieruchomości mamy niewielką możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, ponieważ nieruchomość otrzymaliśmy „za darmo” i nie ponieśliśmy żadnych kosztów związanych z zakupem czy budową. W przypadku sprzedaży odziedziczonej nieruchomości koszty uzyskania przychodu to zapłacony podatek od spadku oraz opłaty notarialne. Istnieją jednak sposoby na uniknięcie zapłacenia podatku od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Podatek od podziału majątku ze spadku.

Dział spadku nie jest bezpośrednio zakwalifikowany jako czynność opodatkowana. Sytuacja ulega zmianie, jeżeli przy dziale spadku dochodzi do zniesienia współwłasności. Umowa działu spadku podlega również opodatkowaniu od czynności cywilnoprawnych, jeżeli w jej skutek dochodzi do wszelkiego rodzaju spłat i dopłat. Podstawę opodatkowania umowy o dział spadku stanowi wartość rynkowa rzeczy, której nabycie wykracza ponad uregulowany przepisami udział w wartości spadku. Przepisy stanowią o dwóch stawkach podatku od czynności cywilnoprawnych- odpowiednio 1% i 2%. Należy pamiętać, że obowiązek złożenia deklaracji spoczywa na wszystkich podatnikach, bez względu na wysokość zobowiązania. Jeżeli spadkobierca jest zwolniony z obowiązku zapłaty podatku, powinien złożyć deklarację, w której oświadczy, że wysokość zobowiązania jest równa zeru.

Czy można uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Od 1 stycznia 2019 r., wprowadzono zasady, które stawiają spadkobierców w niezwykle korzystnej sytuacji. Można sprzedać nieruchomość i uniknąć konieczności płacenia podatku, jeśli od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę do momentu sprzedaży przez spadkobiorcę upłynęło pięć lat. W poprzednich latach za bieg tego terminu przyjmowano koniec roku kalendarzowego, w którym spadkobierca wszedł w posiadanie spadku. Obecnie termin ten biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości a długi.

Spłacenie długów spadkodawcy nie wlicza się do kosztów podatkowych, w efekcie czego sprzedaż nieruchomości może okazać się kosztowną pułapką. Przed przyjęciem spadku warto sprawdzić wszelkie obciążenia. Jeśli tego nie zrobimy i przyjmiemy spadek w całości, staniemy się właścicielami nie tylko nieruchomości, ale również zadłużenia spadkodawcy. Pozostałe możliwości to całkowite odrzucenie spadku lub przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza w przypadku, gdy do masy spadkowej należą niespłacone zobowiązania, powoduje, że spadkobierca nie zostaje nimi bezpośrednio obciążony. Jeśli zobowiązania przekraczają wartość spadku, spadkobierca nie otrzyma żadnego majątku i będzie musiał uiścić szereg opłat, w skład których wchodzą:

– opłata za stwierdzenie nabycia spadku,

– opłata za złożenie oświadczenia o przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza,

– opłata za sporządzenie spisu inwentarza.

Suma tych opłat oscyluje w graniach 200-500 złotych.

Jeżeli kwota zadłużenia jest mniejsza niż wartość spadku, należy uregulować należności, a pozostała kwota zostanie przekazana spadkobiercy. Jeśli dziedziczy się nieruchomości, należy je spieniężyć w celu spłaty długów spadkodawcy.

Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze aktu poświadczenia dziedziczenia jest możliwa i nie sprawia więcej trudności niż sprzedaż na podstawie testamentu. Należy dopilnować kilku formalności. Doskonałym pomysłem jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który określi rynkową wartość nieruchomości i udzieli przydatnych wskazówek. Interpretacje przepisów podatkowych są korzystne dla spadkobierców i w łatwy sposób można uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży odziedziczonego mieszkania.