Tel.: 
Zdarza się, że na skutek dziedziczenia prawo do nieruchomości zyskuje kilku spadkobierców. Co zrobić, gdy zachodzi potrzeba sprzedaży tej nieruchomości? Czy korzystniejsza okazuje się sprzedaż przed dokonaniem działu spadku, czy może lepiej przeprowadzić tę procedurę przed dokonaniem transakcji? Z jakimi obowiązkami wiąże się zbycie udziałów w spadku?
Spis treści:
- Powody zbycia udziału w spadku
- Czy można sprzedać nieruchomość przed podziałem spadku?
- Kwestie prawne
- Jak wygląda zbycie udziału w spadku?
- Jak sprzedać nieruchomość bez zgody wszystkich spadkobierców?
Powody zbycia udziału w spadku
Powodów, dla których spadkobierca decyduje się na zbycie udziałów w spadku, może być wiele. Dzieje się tak najczęściej dlatego, że spadkobierca nie jest zainteresowany spadkiem. Zniechęcające mogą okazać się formalności. Nabycie praw do konkretnych aktywów wchodzących w skład masy spadkowej bywa naprawdę długotrwałym procesem, który rozpoczyna się od stwierdzenia nabycia spadku. Kolejnym etapem prowadzącym do zniesienia współwłasności jest dział spadku.
Zdarza się także, że spadkobierca rezygnuje ze swojego udziału spadku dla dobra innego spadkobiercy. Mowa tu o sytuacji, gdy na przykład po śmierci matki dzieci decydują się na zbycie udziałów dlatego, żeby cały spadek trafił w ręce ojca. Gdyby spadkobiercy powołani do dziedziczenia w pierwszej kolejności odrzucili spadek, ich działanie nie przyniosłoby zamierzonego skutku. Wówczas na ich miejsce zostaliby powołani kolejni spadkobiercy. Jedynie zbycie udziału w spadku skutkuje tym, że może przejąć go inny spadkobierca lub ich grupa.
Czy można sprzedać nieruchomość przed podziałem spadku?
Sprzedaż nieruchomości przed dokonaniem działu spadku jest możliwa i często okazuje się korzystnym wyjściem. Jeżeli do sprzedaży dojdzie po dokonaniu działu spadku, spadkobierca, który otrzyma większy udział w nieruchomości niż przypadająca mu według ustawy ułamkowa część, będzie zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego. Zwiększenie udziału w nieruchomości jest traktowane jako nowe nabycie i pięcioletni termin potrzebny do dokonania sprzedaży wolnej od podatku dochodowego zaczyna swój bieg od nowa. W takiej sytuacji spadkobierca będzie musiał wstrzymać się ze sprzedażą nieruchomości przez kolejne pięć lat podatkowych lub odprowadzić do skarbówki podatek w wysokości 19% uzyskanego dochodu, wynikającego z ponadmiarowego udziału.
Kwestie prawne
Warto pamiętać, że obowiązujące przepisy podatkowe nie pozwalają na zrzeczenie się udziału w spadku na rzecz innego spadkobiercy. Jedynym rozwiązaniem skutkującym przekazaniem swojej części spadku innemu spadkobiercy jest zbycie udziału w spadku. Zbycie udziału w spadku może odbyć się bezpłatnie lub w zamian za określoną kwotę pieniędzy. Istnieje także możliwość zbycia udziału w konkretnym przedmiocie wchodzącym w skład masy spadkowej. Taka czynność wymaga uzyskania zgody wszystkich pozostałych spadkobierców. Z przepisów prawa podatkowego jasno wynika, że aby spadkobierca mógł dowolnie dysponować swoim prawem do spadku, musi najpierw go przyjąć. W przypadku dziedziczenia ustawowego odrzucenie spadku przez spadkobiercę skutkuje powołaniem na jego miejsce innej, uprawnionej osoby określonej na mocy ustawy.
Jak wygląda zbycie udziału w spadku?
Zbycie udziału w spadku odbywa się na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego, które jednoznacznie stanowią, że spadkobierca, przyjmując spadek, zyskuje prawo do dowolnego rozporządzania prawem do niego. Spadkobierca może więc zbyć odziedziczony spadek zarówno w całości, jak i w części. Zbycie udziału w spadku nie musi odbywać się w formie zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Wiążącą formą będzie także zamiana lub darowizna potwierdzona za pomocą aktu notarialnego.
Do zbycia udziału w spadku nie jest wymagana zgoda pozostałych spadkobierców. Istnieje możliwość zbycia udziału w spadku na rzecz dowolnej osoby, która od chwili przejęcia udziału traktowana jest jako pełnoprawny spadkobierca. Oznacza to, że nabywca nie tylko zyskuje określone aktywa pochodzące ze spadku, ale także ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe. Co do zasady odpowiedzialność za długi spadkowe pomiędzy zbywcą a nabywcą udziału w spadku jest solidarna. Przepisy mówią, że nabywca zobowiązuje się względem zbywcy udziału w spadku, że wierzyciele nie będą oczekiwać od niego zaspokojenia roszczeń wynikających z długów spadkowych. Prawo dopuszcza jednak możliwość indywidualnego uregulowania tej kwestii między stronami.
Jak sprzedać nieruchomość bez zgody wszystkich spadkobierców?
Sprzedaż nieruchomości bez zgody wszystkich spadkobierców jest procedurą dość czasochłonną. Jeżeli prawa do spadku zostały potwierdzone przed sądem lub w postaci notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia, zainteresowany sprzedażą nieruchomości spadkobierca może wnioskować o przeprowadzenie działu spadku. Podstawowym skutkiem działu spadku jest zniesienie współwłasności. Oznacza to, że nieruchomość przejdzie we władanie jednego ze spadkobierców. W sytuacji, gdy między spadkobiercami nie ma zgody co do sposobu podziału majątku, dział spadku dokonywany jest przed sądem. Jeżeli jednak zgodność między spadkobiercami występuje, mogą oni przeprowadzić dział spadku poprzez zawarcie stosownej umowy. Warto pamiętać, że w przypadku nieruchomości umowa ta musi przyjąć formę aktu notarialnego.
Podsumowanie
Jeżeli żaden ze spadkobierców nie chce przejąć na siebie praw nieruchomości i zobowiązać się do spłaty pozostałych spadkobierców, obiekt może zostać sprzedany w drodze licytacji. Przepisy stanowią, że spadkobierca w chwili przyjęcia spadku zyskuje prawo do rozporządzania swoim udziałem w dowolny sposób. Zbycie udziału w całym spadku lub w określonym przedmiocie wchodzącym w jego skład jest sposobem na przekazanie praw do spadku konkretnej osobie.
