Dlaczego lepiej sprzedać nieruchomość przed działem spadku niż zrobić dział spadku, w którym jedna osoba dostaje całą nieruchomość, a potem sprzedaje?

Co w sytuacji, kiedy prawo do nieruchomości zyskał więcej niż jeden spadkobierca? Czy należy dokonać procedury działu spadku, aby sprzedać odziedziczone mieszkanie?

Spis treści:

• Udział w masie spadkowej a wspólność majątku spadkobierców
• Czym jest dział spadku i z jakimi obowiązkami się wiąże?
• Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości bez działu spadku
• Kto wycenia odziedziczoną nieruchomość do celów sprzedażowych?
• Podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

Udział w masie spadkowej a wspólność majątku spadkobierców

W przypadku dziedziczenia ustawowego rzadko zdarza się, aby cała nieruchomość trafiła w posiadanie jednej osoby. Dzieje się tak dlatego, że dziedzicząc z mocy ustawy, wchodzi się w posiadanie ułamkowej części całej masy spadkowej, w skład której wchodzą wszystkie aktywa i pasywa, które pozostawił po sobie spadkodawca. W ten sposób powstaje stan współwłasności majątku między spadkobiercami, który znieść można jedynie za pomocą działu spadku.

Czym jest dział spadku i z jakimi obowiązkami się wiąże?

Dział spadku to procedura skutkująca zniesieniem współwłasności pomiędzy spadkobiercami. Dział spadku można przeprowadzić przed sądem lub na drodze polubownej poprzez sporządzenie umowy pomiędzy spadkobiercami. Podczas działu spadku rozdzielane są wyłącznie aktywa wchodzące w skład masy spadkowej.

Sądowy dział spadku zawsze dotyczy jego całości, natomiast polubowna umowa może dotyczyć tylko części aktywów spadkowych. Wniosek o przeprowadzenie działu spadku przed sądem może złożyć dowolny spadkobierca.

Procedura ta związana jest z koniecznością przedstawienia, co wchodzi w dział spadku, a jeżeli wśród aktywów znajduje się nieruchomość, należy przedstawić dokumenty świadczące o tym, że spadkodawca posiadał do niej prawa. Co istotne, jeżeli w wyniku działu spadku jeden ze spadkobierców zyskuje prawo do nieruchomości, najczęściej jest zobowiązany do dokonania spłat i dopłat na rzecz pozostałych spadkobierców.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości bez działu spadku

Sprzedaż mieszkania przed dokonaniem działu spadku jest możliwa, jednak wymaga znajomości przepisów prawa cywilnego oraz posiadania aktu poświadczenia dziedziczenia lub potwierdzenia nabycia spadku.

Należy pamiętać, że do skutecznej sprzedaży mieszkania potrzebna jest zgoda wszystkich spadkobierców. Jeden ze spadkobierców może jednak bez zgody pozostałych sprzedać swój udział w nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania bez działu spadku jest wygodna wtedy, gdy wszyscy spadkobiercy są co do niej jednomyślni. Pozwala to na zaoszczędzenie czasu i pieniędzy potrzebnych do przeprowadzenia procedury działu spadku.
Dzięki sprzedaży mieszkania przed dokonaniem działu spadku spadkobiercy mogą uniknąć konieczności dokonywania spłat oraz dopłat między sobą.

Czytaj: 13 Kroków do sprzedaży mieszkania. Jak sprzedać nieruchomość bezpiecznie?

Kto wycenia odziedziczoną nieruchomość do celów sprzedażowych?

Wycena nieruchomości to procedura, która pozwala na oszacowanie realnej wartości mieszkania. Dzięki niej można szybko i skutecznie sprzedać nieruchomość za odpowiednią cenę.

Sporządzaniem wyceny zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zdobyła odpowiednie kwalifikacje potwierdzone egzaminem państwowym. Podczas wyceny nieruchomości bierze się pod uwagę wiele czynników, wśród których znajdują się między innymi: sytuacja na lokalnym rynku nieruchomości, stan techniczny i prawny budynku, standard wykończenia, data powstania, czy technologia budowania.

Podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

Od dochodu powstałego na skutek sprzedaży nieruchomości należy zapłacić podatek. Wynosi on 19% osiągniętego dochodu. Oznacza to, że od ceny, za którą sprzedaje się nieruchomość, odejmuje się poniesione koszty. W przypadku odziedziczonej nieruchomości mogą to być koszty notarialne oraz na specjalnych zasadach- podatek od spadku.
Żeby uniknąć konieczności płacenia podatku dochodowego, należy sprzedać nieruchomość po upływie pięciu lat, od momentu, kiedy spadkodawca ją wybudował lub nabył. Takie przepisy mają zastosowanie dopiero od 2019 roku. Wcześniej termin ten biegł od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do otwarcia spadku. Należy nadmienić, że termin ten liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych.

Kolejnym sposobem na uniknięcie konieczności płacenia podatku dochodowego jest przeznaczenie uzyskanego dochodu na własne cele mieszkaniowe.

Co istotne, podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości zapłacą tylko te osoby, które sprzedają budynek po dokonaniu działu spadku.

Spadkobierca, który otrzyma większy udział w nieruchomości niż ten, który odziedziczył, będzie zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 19% uzyskanego przychodu. Wynika to z faktu, że prawo do nieruchomości przekraczające pierwotny udział w spadku, uzyskane podczas działu spadku jest definiowane jako nowe nabycie. Oznacza to, że wymagany do zwolnienia z obowiązku podatkowego pięcioletni termin posiadania nieruchomości przez spadkodawcę zaczyna biec od nowa z chwilą dokonania działu spadku. Dlatego znacznie lepiej sprzedać nieruchomość przed działem spadku, a następnie podzielić pieniądze między spadkobierców.

Sprzedaż mieszkania bez działu spadku jest korzystnym rozwiązaniem, które pozwala na uniknięcie wielu czasochłonnych formalności. Osoby, które sprzedadzą nieruchomość przed działem spadku, mają szansę na uniknięcie konieczności uiszczenia podatku. Jeżeli spadkobiercy dokonają działu spadku i jeden z nich stanie się właścicielem nieruchomości, po jej sprzedaży nie uniknie uiszczenia podatku, ponieważ pięcioletni okres rozpocznie swój bieg na nowo od daty dokonania działu spadku.