Tel.: 
Lokal usługowy jest nieruchomością przeznaczoną do prowadzenia działalności gospodarczej. Charakterystyczną cechą danego rodzaju nieruchomości jest sposób jego użytkowania ściśle związany z uzyskiwaniem przychodów. Co wpływa na wartość lokalu usługowego i na podstawie jakiej metody rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy?
Spis treści:
- Kto może sporządzić wycenę lokalu usługowego?
- Jakie czynniki wpływają na wartość lokali usługowych?
- Jaka metoda służy do szacowania wartości lokali usługowych?
Kto może sporządzić wycenę lokalu usługowego?
Wycenę lokalu usługowego w postaci operatu szacunkowego może przygotować wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Operat szacunkowy stanowi pisemną opinię rzeczoznawcy o wartości nieruchomości. Opracowanie to zawiera szczegółowe dane na temat wycenianej nieruchomości, opis użytych w postępowaniu metod oraz właściwą wycenę. Dokument zachowuje ważność przez 12 miesięcy od dnia sporządzenia.
Jakie czynniki wpływają na wartość lokali usługowych?
Jednym z najistotniejszych czynników mających wpływ na wartość lokalu usługowego, są jego lokalizacja oraz ekspozycja. Najlepszą lokalizacją są centra miast lub usytuowanie w sąsiedztwie charakterystycznych, często odwiedzanych obiektów. Dzięki korzystnej lokalizacji oraz dobrej wystawie znacznie więcej osób zauważy dany lokal usługowy, co przełoży się na przychody jego użytkownika.
Równie istotny są stan oraz przeznaczenie budynku, w którym znajduje się lokal usługowy. Nowoczesny, dobrze wyglądający budynek pozytywnie wpłynie na wizerunek działającej w nim firmy, natomiast obiekt zaniedbany, wymagający pilnego remontu budynek nie będzie sprzyjał wzrostowi obrotów, obniżając w ten sposób wartość lokalu usługowego.
Nie bez znaczenia pozostaje także stan techniczny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny bierze pod uwagę czynniki takie jak powierzchnia, rodzaj, ilość oraz standard pomieszczeń, stan techniczny podstawowych instalacji czy dostęp do mediów. Co ciekawe, na wartość lokalu usługowego wpływa także to, na którym piętrze się on znajduje i czy prowadzą do niego wyłącznie schody, czy może winda. Największą wartość mają lokale usytuowane na parterze ze względu na łatwą dostępność oraz korzystną ekspozycję.
Duży wpływ na wycenę wywiera także stan prawny lokalu oraz koszty jego eksploatacji, do których zaliczają się rachunki za media, wysokość czynszu, czy chociażby koszt użytkowania miejsc parkingowych.
Jaka metoda służy do szacowania wartości lokali usługowych?
W szacowaniu wartości lokalu usługowego najczęściej stosuje się metodę dochodową. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość nieruchomości, kierując się wysokością dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu wycenianego lokalu. Zastosowanie może znaleźć zarówno metoda zysków, jak i metoda inwestycyjna.
Metoda zysków znajdzie zastosowanie w przypadku nieruchomości, które przynoszą zysk z tytułu innego niż wynajem lub dzierżawa. Takie podejście znajdzie zastosowanie w szacowaniu wartości stacji benzynowych, hoteli, hosteli, czy domów weselnych czy restauracji.
Metoda inwestycyjna to metoda przeznaczona do określenia wartości lokalu przynoszącego zysk z dzierżawy lub najmu. Rzeczoznawca majątkowy określa szacowany zysk na podstawie przeanalizowania średniej wysokości czynszu na lokalnym rynku.
Zdarza się, że zastosowanie znajduje także metoda porównawcza. Polega ona na szczegółowym przeanalizowaniu cen nieruchomości podobnych do wycenianego lokalu usługowego. Wybór odpowiedniej metody leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego i dobierany jest indywidualnie w zależności od specyfiki wycenianej nieruchomości.
Wycena lokali usługowych jest skomplikowaną procedurą, na którą składa się wiele czynników. Aby uzyskać fachową wycenę, bardzo ważne jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który cechuje się dużym doświadczeniem oraz doskonałą znajomością lokalnego rynku nieruchomości.
