Procedura zakupu mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym wiąże się z licznymi formalnościami. Warto wiedzieć, że uzyskanie kredytu zależy nie tylko od zdolności kredytowej wnioskującego, ale także od bankowej wyceny nieruchomości, którą stanowić będzie zabezpieczenie kredytu. Jeżeli wartość nieruchomości w wycenie będzie niższa kwota kredytu, bank odmówi udzielenia kredytu. Czy można się przed tym uchronić?

Spis treści:

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Cena nieruchomości uzgodniona przez sprzedającego i kupującego nie zawsze musi odpowiadać jej wartości rynkowej. Obawą banku będzie przede wszystkim to, że cena sprzedaży może być zawyżona. W takim przypadku – jeśli kredytobiorca nie wywiązywałby się ze zobowiązania – przejęta przez bank nieruchomość po prostu nie miałaby odpowiedniej wartości, by pokryć kwotę kredytu oraz koszty jego udzielenia. Oczywiście, dla banku oznaczałoby to sporą stratę finansową. Dlatego też wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego jest tak istotna.

Kiedy niezbędny jest rzeczoznawca i operat szacunkowy?

Niekiedy wyceny nieruchomości dokonuje odpowiednio przeszkolony pracownik banku. Są to jednak najczęściej przypadki dotyczące najbardziej typowych nieruchomości. Część banków wartości nieruchomości przyjmuje na podstawie sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych operatów szacunkowych. Zawierają one:

  • informacje o celu sporządzenia wyceny;
  • określenie przedmiotu wyceny oraz jej zakres;
  • informacje o wybranej metodologii wyceny;
  • źródła danych;
  • podstawę formalną wyceny;
  • informacje na temat nieruchomości i opis jej stanu;
  • opis rynku nieruchomości dla konkretnej lokalizacji;
  • obliczenia wartości nieruchomości wraz z jej opisem.

Trzeba mieć jednak na uwadze kilka rzeczy:

  • do wydania operatu szacunkowego uprawniony jest każdy rzeczoznawca majątkowy, ale niektóre banki współpracują tylko z wybranymi rzeczoznawcami;
  • operat szacunkowy jest własnością tego, kto zleca jego wykonanie – kredytobiorca powinien mieć wgląd do tego dokumentu, ponieważ ma on w tym interes, ale jeśli zostanie on sporządzony na zlecenie banku, to kredytobiorca nie może go użyć ponownie i na przykład przedstawić w innej instytucji;
  • koszty wykonania operatu szacunkowego ponosi osoba starająca się o kredyt;
  • zdecydowana większość banków akceptuje operaty szacunkowe wykonane na zlecenie potencjalnego kredytobiorcy.

Samodzielne zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu wykonania operatu szacunkowego podczas postępowania kredytowego ma sporo zalet. Przede wszystkim w  przypadku najlepszych rzeczoznawców może to skrócić proces decyzyjny w  banku. Dodatkowo, dysponując tym dokumentem, można złożyć wniosek o kredyt do kilku banków bez konieczności wydawania pieniędzy kilkukrotnie.

Może Ci się przydać: Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2020 roku

Jak wygląda wycena nieruchomości? Jakie dokumenty są potrzebne?

Dokumenty, które są potrzebne do wyceny nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym, to:

  • odpis z księgi wieczystej;
  • wypis z ewidencji gruntów;
  • akt notarialny potwierdzający prawa do lokalu;
  • dokumentacja techniczna, jeżeli nieruchomość jest domem jednorodzinnym.

Rzeczoznawca majątkowy co do zasady sam decyduje o tym, jaką metodę wyceny przyjmie. Przy czym w operatach szacunkowych sporządzanych na potrzeby kredytowe dominującym podejściem jest podejście porównawcze. Przy nieruchomościach niemieszkalnych lub nietypowych stosuje się podejście dochodowe oraz podejście mieszane.

Czynniki, które mają wpływ na wartość nieruchomości to:

  • aktualny stan rynku nieruchomości;
  • ceny transakcyjnie podobnych nieruchomości w okolicy;
  • lokalizacja nieruchomości;
  • stan techniczny budynku oraz standard domu / lokalu
  • cechy szczególne: metraż, infrastruktura w budynku (np. winda), liczba kondygnacji w budynku, lokalizacja w budynku, rozkład pomieszczeń, dodatkowe udogodnienia;
  • planu zagospodarowania przestrzennego;
  • rok budowy.

Jeśli planuje się złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w kilku bankach, najlepiej wcześniej sprawdzić, jak dokładnie wyglądają procedury wnioskowania. W niektórych instytucjach operat szacunkowy wymagany jest dopiero po wydaniu wstępnej decyzji.

Subskrybuj
Powiadom o
0
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments