Kredyt hipoteczny to decyzja na całe życie. Jak przebiega wycena nieruchomości przy kredycie? Co warto wiedzieć o cenie mieszkania?

Procedura zakupu mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym wiąże się z licznymi formalnościami. Warto wiedzieć, że uzyskanie kredytu zależy nie tylko od zdolności kredytowej wnioskującego, ale także od bankowej wyceny nieruchomości, którą stanowić będzie zabezpieczenie kredytu. Jeżeli wartość nieruchomości w wycenie będzie niższa kwota kredytu, bank odmówi udzielenia kredytu. Czy można się przed tym uchronić?

Spis treści:

• Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego
• Kto dokonuje wyceny nieruchomości na potrzeby kredytu?
• Kiedy niezbędny jest rzeczoznawca i operat szacunkowy?
• Jak wygląda wycena nieruchomości przy kredycie?
• Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny?
• Czy można wykonać samodzielnie oszacowanie wartości nieruchomości?
• Czy operat szacunkowy ma termin przydatności?

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Cena nieruchomości uzgodniona przez sprzedającego i kupującego nie zawsze musi odpowiadać jej wartości rynkowej. Obawą banku będzie przede wszystkim to, że cena sprzedaży może być zawyżona. W takim przypadku – jeśli kredytobiorca nie wywiązywałby się ze zobowiązania – przejęta przez bank nieruchomość po prostu nie miałaby odpowiedniej wartości, by pokryć kwotę kredytu oraz koszty jego udzielenia. Oczywiście, dla banku oznaczałoby to sporą stratę finansową. Dlatego też wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego jest tak istotna.

Kto dokonuje wyceny nieruchomości na potrzeby kredytu?

Dziś większość nieruchomości kupowana jest za środki z  kredytów hipotecznych. Przed udzieleniem kredytu bank najpierw musi przekonać się, jaką wartość posiada nieruchomość, która stanowić będzie zabezpieczenie tego kredytu. Analizowana jest zarówno zdolność finansowana kredytobiorcy, jak i  stan prawny i  wartość nieruchomości, które stanowić będą zabezpieczenie banku. Wycena to tzw. operat szacunkowy, który sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego.

Kiedy niezbędny jest rzeczoznawca i operat szacunkowy?

Niekiedy wyceny nieruchomości dokonuje odpowiednio przeszkolony pracownik banku. Są to jednak najczęściej przypadki dotyczące najbardziej typowych nieruchomości. Część banków wartości nieruchomości przyjmuje na podstawie sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych operatów szacunkowych dla banków. Zawierają one:

• informacje o celu sporządzenia wyceny;
• określenie przedmiotu wyceny oraz jej zakres;
• informacje o wybranej metodologii wyceny;
• źródła danych;
• podstawę formalną wyceny;
• informacje na temat nieruchomości i opis jej stanu;
• opis rynku nieruchomości dla konkretnej lokalizacji;
• obliczenia wartości nieruchomości wraz z jej opisem.

Trzeba mieć jednak na uwadze kilka rzeczy:

• do wydania operatu szacunkowego uprawniony jest każdy rzeczoznawca majątkowy, ale niektóre banki współpracują tylko z wybranymi rzeczoznawcami;
  
• operat szacunkowy jest własnością tego, kto zleca jego wykonanie – kredytobiorca powinien mieć wgląd do tego dokumentu, ponieważ ma on w tym interes, ale jeśli zostanie on sporządzony na zlecenie banku, to kredytobiorca nie może go użyć ponownie i na przykład przedstawić w innej instytucji;
  
• koszty wykonania operatu szacunkowego ponosi osoba starająca się o kredyt;
  
• zdecydowana większość banków akceptuje operaty szacunkowe wykonane na zlecenie potencjalnego kredytobiorcy.

Samodzielne zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu wykonania operatu szacunkowego podczas postępowania kredytowego ma sporo zalet. Przede wszystkim w  przypadku najlepszych rzeczoznawców może to skrócić proces decyzyjny w  banku. Dodatkowo, dysponując tym dokumentem, można złożyć wniosek o kredyt do kilku banków bez konieczności wydawania pieniędzy kilkukrotnie.

Może Ci się przydać: Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2020 roku

Jak wygląda wycena nieruchomości przy kredycie?

Wycena na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytowych jest jedyną wyceną, w  której dopuszcza się określenie wartości nieruchomości, która jeszcze nie powstała. Przy wycenie dla banków rzeczoznawca często określić musi dwie wartości tej samej nieruchomości. Pierwsza to aktualna wartość nieruchomości (czyli np. sama działka, dom w  stanie surowym otwartym lub np. lokal w  stanie deweloperskim). Z kolei druga wartość mówi o tym, ile dana nieruchomość będzie warta po zakończeniu prac budowlanych, według poziomu cen na dzień wyceny. To jednak nie wszystko, ponieważ w operacie szacunkowym rzeczoznawca powinien także określić potencjalne ryzyko banku. W wycenie należy wziąć także pod uwagę prognozowane zmiany na rynku nieruchomości zarówno w zakresie podaży, jak i popytu. Co więcej, przy rozpatrywaniu wniosków kredytowych banki biorą pod uwagę także wskaźnik LTV, stanowiący relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Jest to o  tyle istotne także dla kredytobiorcy, że w  zależności od wartości tego wskaźnika bank ustala warunki cenowe kredytu.

Czytaj także: Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie nieruchomości?

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny?

Dokumenty, które są potrzebne do wyceny nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym, to:

• odpis z księgi wieczystej;
• wypis z ewidencji gruntów;
• akt notarialny potwierdzający prawa do lokalu;
• dokumentacja techniczna, jeżeli nieruchomość jest domem jednorodzinnym.

Rzeczoznawca majątkowy co do zasady sam decyduje o tym, jaką metodę wyceny przyjmie. Przy czym w operatach szacunkowych sporządzanych na potrzeby kredytowe dominującym podejściem jest podejście porównawcze. Przy nieruchomościach niemieszkalnych lub nietypowych stosuje się podejście dochodowe oraz podejście mieszane.

Czynniki, które mają wpływ na wartość nieruchomości to:

• aktualny stan rynku nieruchomości;
• ceny transakcyjnie podobnych nieruchomości w okolicy;
• lokalizacja nieruchomości;
• stan techniczny budynku oraz standard domu / lokalu
• cechy szczególne: metraż, infrastruktura w budynku (np. winda), liczba kondygnacji w budynku, lokalizacja w budynku, rozkład pomieszczeń, dodatkowe udogodnienia;
• planu zagospodarowania przestrzennego;
• rok budowy.

Jeśli planuje się złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w kilku bankach, najlepiej wcześniej sprawdzić, jak dokładnie wyglądają procedury wnioskowania. W niektórych instytucjach operat szacunkowy wymagany jest dopiero po wydaniu wstępnej decyzji.

Czy można wykonać samodzielnie oszacowanie wartości nieruchomości?

Operat szacunkowy w  procesie kredytowym jest wymogiem nałożonym na banki przez instytucje nadzoru finansowego. Jest to element szerszego mechanizmu, mającego na celu uchronić gospodarkę przed potencjalnymi kryzysami finansowymi. Dlatego wycenę mogą dla banków przygotować jedynie osoby z  odpowiednim doświadczeniem. Kredytobiorca nie może samodzielnie wykonać takiej wyceny. Większość banków dopuszcza możliwość sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego wskazanego przez kredytobiorcę. Musi on jednak najczęściej znajdować się na liście rzeczoznawców akceptowanych przez bank. Jednak w niektórych przypadkach to bank z góry wskazuje specjalistę, który zajmie się sporządzeniem wyceny.

Czy operat szacunkowy ma termin przydatności?

Operat szacunkowy jest ważny przez dwanaście miesięcy od daty jego sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego. Może być ważny nawet krócej, jeżeli w tym czasie wystąpiły różnego rodzaju zmiany dotyczące stanu nieruchomości, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania lub stanu rynku nieruchomości. Jeżeli jednak ani stan nieruchomości ani stan rynku nie ulegną zmianie, rzeczoznawca może potwierdzić aktualność operatu szacunkowego, wydłużając jego ważność maksymalnie o  kolejne 12 miesięcy. Co ważne w  takim przypadku na dokumencie musi pojawić się stosowna klauzula.