Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Co trzeba wiedzieć, decydując się na zbycie odziedziczonej nieruchomości? Jak rozwiązać sprawę współwłasności masy spadkowej? Sprzedaż mieszkania to nie tylko szansa na powiększenie swojego budżetu, ale również liczne formalności i konieczność opłacenia podatków. Od 1 stycznia 2019 roku obowiązują nowe, korzystniejsze dla podatników przepisy regulujące opodatkowanie sprzedaży nieruchomości. Dotyczą one również nieruchomości otrzymanych w spadku i określają, w jakich sytuacjach sprzedający może być zwolniony z obowiązku odprowadzenia podatku. W niniejszym wpisie omawiamy kiedy i na jakich zasadach można sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku.

Spis treści:

• Czy mieszkanie w spadku można sprzedać?
• Kiedy i jak można sprzedać mieszkanie ze spadku?
• Czy jest możliwość sprzedać mieszkanie bez działu spadku?
• Sprzedaż mieszkania bez sprawy spadkowej.
• Dział spadku w sądzie.
• Sprzedaż mieszkania bez zgody spadkobiercy.
• Mediacje przy dziale spadku
• Czy od sprzedaży mieszkania ze spadku należy zapłacić podatek?
• Inne okoliczności zwalniające z podatku
• Podatek od sprzedaży nieruchomości ze spadku – ile wynosi?

Czy mieszkanie w spadku można sprzedać?

Prawa związane z własnością nieruchomości, w tym również prawo do sprzedaży tejże nieruchomości, przysługują spadkobiercy od chwili nabycia spadku – uprawomocnienia się orzeczenia sądu lub sporządzenia przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. W polskim prawie nie istnieją przepisy, które ograniczałyby prawo do zbycia nieruchomości otrzymanej w spadku. Spadkobierca może nią rozporządzać zgodnie z własną wolą.

Czytaj więcej: Spadek po rodzicach – zasady dziedziczenia. Sprzedaż mieszkania, domu, działki w spadku.

Kiedy i jak można sprzedać mieszkanie ze spadku?

Wraz z momentem śmierci spadkodawcy, spadkobierca nabywa spadek i może nim dowolnie rozporządzać. Dokumentem potwierdzającym takie prawo jest postanowienie sądu lub notarialne poświadczenie praw do spadku. Posiadając potwierdzenie nabycia spadku, spadkobierca może sprzedać mieszkanie w dowolnej chwili, zajmując się tym osobiście lub korzystając z pomocy agencji nieruchomości.

Czy jest możliwość sprzedać mieszkanie bez działu spadku?

Gdy spadkobierców jest wielu i występuje między nimi zgodność, co do dziedziczenia, mogą wspólnie sprzedać mieszkanie bez działu spadku. Dobrym pomysłem jest wyznaczenie pośrednika, który sprzeda mieszkanie w imieniu wszystkich spadkobierców i przeleje pieniądze w ustalonej wysokości na ich konta. Pośrednikiem może być reprezentant profesjonalnej agencji nieruchomości, która zadba o wszelkie formalności i dopilnuje każdego etapu sprzedaży mieszkania.

Sprzedaż mieszkania bez sprawy spadkowej.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami istnieje możliwość sprzedaży mieszkania bez sprawy spadkowej. Mówi o tym art. 1051 Kodeksu Cywilnego. W praktyce ciężko znaleźć nabywcę nieruchomości, który dokona kupna na takich zasadach, ponieważ w świetle prawa nabywa on udział w masie spadkowej, w skład której mogą wchodzić również niespłacone zobowiązania spadkobierców.

Dział spadku w sądzie.

W skutek przeprowadzenia działu spadku spadkobiercy stają się właścicielami dokładnie ustalonych przedmiotów. Przed dokonaniem działu spadku, spadkobiercy posiadają procentowy udział w masie spadkowej- na przykład 1/3 spadku. Działu spadku można dokonać poprzez zawarcie umowy między wszystkimi spadkobiercami lub poprzez orzeczenie sądu na wniosek dowolnego współwłaściciela spadku. Składając wniosek do sądu, należy wskazać proponowany podział spadku.

Sprzedaż mieszkania bez zgody spadkobiercy.

Istnieje możliwość sprzedaży mieszkania bez zgody spadkobiercy. W celu jej dokonania należy wystąpić do sądu z wnioskiem o dział spadku. Spadkobierca powinien wnieść o przyznanie wyłącznego prawa do nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców.

Mediacje przy dziale spadku

Mediacja przy dziale spadku to popularna forma rozwiązywania konfliktów, która nie wymaga wchodzenia na drogę sądową. Mediację można przeprowadzić na podstawie umowy. Skutkiem pomyślnego przeprowadzenia mediacji jest wypracowanie ugody. Zalety takiego rozwiązania to krótki czas trwania postępowania oraz dyskrecja. Sprawom spadkowym często towarzyszą silne emocje, dlatego warto skorzystać z pomocy bezstronnego specjalisty, który przeprowadzi negocjacje.

Czy od sprzedaży mieszkania ze spadku należy zapłacić podatek?

Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizyczny, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw zwolnione z obowiązku odprowadzenia podatku są te osoby, które sprzedały nieruchomość ze spadku nie wcześniej niż 5 lat po jej nabyciu lub wybudowaniu przez spadkodawcę. Warto przy tym zauważyć, że okres 5-lat liczy się nie od faktycznej daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym to nastąpiło.

Przykład. Nieruchomość odziedziczona została w 2020 roku, przy czym została zakupiona przez spadkodawcę w lipcu 2017 roku. Pięcioletni okres, w którym zachodzi obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości ze spadku liczy się od początku 2018 roku do końca 2022. Dopiero w roku 2023 spadkobierca może sprzedać nieruchomość bez obowiązku odprowadzenia podatku.

Obowiązujące od 1 stycznia 2019 roku przepisy są więc bardzo korzystne z punktu widzenia spadkobierców. Przed zmianą pojęcie „nabycia nieruchomości” było utożsamiane z nabyciem spadku. W takich przypadkach spadkobierca mógł sprzedać nieruchomość bez obowiązku odprowadzenia podatku dopiero po pięciu latach od końca roku kalendarzowego, w którym nabył spadek (czytaj więcej Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat).

Inne okoliczności zwalniające z podatku

Zwolnione z konieczności odprowadzenia podatku mogą być również te osoby, które deklarują wydatkowanie środków ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Pod tym pojęciem należy rozumieć nabycie nowego mieszkania lub domu, zakup działki, remont nieruchomości na własne potrzeby (nie pod inwestycję), spłatę pożyczki lub kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup innej nieruchomości. Naturalnie wszystkie wymienione działania muszą być udokumentowane – fakturą VAT, potwierdzeniem wykonania przelewu lub aktem notarialnym. Muszą też mieć miejsce w ciągu dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Podatek od sprzedaży nieruchomości ze spadku – ile wynosi?

Zgodnie z przepisami Ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości ze spadku przed upływem 5 lat od daty jej nabycia/wybudowania przez spadkodawcę bez wykorzystania środków z  tego zbycia na cele mieszkaniowe spadkobiercy, stanowi źródło dochodu. Wówczas sprzedający musi wypełnić deklarację PIT-39 oraz zapłacić podatek w wysokości 19% przychodu uzyskanego ze sprzedaży (zobacz także Podatek od sprzedaży nieruchomości 2020). Co do zasady kwotą, od której naliczany jest podatek, nie jest cena sprzedaży, ale wartość rynkowa tego typu nieruchomości, uwzględniająca lokalizację nieruchomości oraz jej stan techniczny.

Obowiązujące przepisy są bardzo korzystne dla spadkobierców. W praktyce tylko w nielicznych przypadkach zajdzie konieczność odprowadzenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Najczęściej spadkobierca może od razu po nabyciu spadku sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez obowiązku podatkowego. Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości z pozoru jest prostą sprawą, jednak w przypadku konfliktów lub współwłasności spadku warto skorzystać z pomocy wykwalifikowanych specjalistów, którzy pomogą uporać się z formalnościami.

Łukasz Góralczyk

Rzeczoznawca majątkowy

663 - 830 - 120

[email protected]