Nieruchomość w spadku

Moim zdaniem przede wszystkim to silne emocje i  trudne wybory. Silne emocje, ponieważ spadek to oczywiście konsekwencja przykrych wydarzeń, jakimi jest utrata bliskiej osoby. Mieszkanie, które pozostaje po zmarłym, to często źródło wspomnień związanych z  osobą, która odeszła. Ale to także źródło wspomnień związanych ze spadkobiorcami i  ich dzieciństwem, a  więc okresem, który każdego kształtował najmocniej. Nieruchomość rodzinna to w  sferze emocjonalnej coś zupełnie innego niż kolejne mieszkanie kupione w  związku z  powiększającą się rodziną lub w  związku z  przeprowadzką do innego miasta za pracą. Trudne wybory, ponieważ prędzej czy później trzeba zdecydować, co z  odziedziczoną nieruchomością zrobić. I  jak przy okazji nie zniszczyć relacji z  najbliższą rodziną.

Drogi, czyli tzw. źródła powołania do spadku, są dwie: ustawa oraz testament. Dziedziczenie ustawowe ma miejsce wówczas, gdy spadkodawca nie powołał spadkobierców albo gdy żadna z osób, które powołał, nie chce lub nie może być spadkobiercą. Drugim źródłem powołania jest testament stanowiący jedyną formę rozrządzenia majątkiem na wypadek śmierci. Dziedziczeniu testamentowemu zostało przyznane pierwszeństwo przed dziedziczeniem ustawowym.

W  zależności od wielkości majątku, liczby spadkobierców oraz ich zgodności podział majątku spadkodawcy może przybrać różne ścieżki. Nikomu nie zależy, żeby proces ten niepotrzebnie się przedłużał. Spadkobiercy nie zawsze mają na to wpływ, ale przy dobrej woli i  transparentności całego procesu możliwe jest jego sprawne zamknięcie. Wartość majątku jest kluczowa, ponieważ jej znajomość stanowi podstawę do wielu decyzji. Warto zadbać, aby przynajmniej w przypadku nieruchomości, które na ogół są elementami masy spadkowej o  największej wartości, określić ich wartość rynkową. Informacja ta jest przydatna przy ustalaniu późniejszych spłat, wielkości zachowku czy chociażby przyjęciu podstawy do ustalenia wysokości podatku.

Sprzedaż mieszkania lub domu otrzymanego w spadku jest możliwa pod warunkiem posiadania dokumentu stwierdzającego nabycie spadku. Jeśli kilku spadkobierców posiada udziały w mieszkaniu lub domu, do jego sprzedaży potrzebna jest zgoda ich wszystkich.

Podstawą do sprzedaży spadku jest stwierdzenie jego nabycia. Dokumentem uprawniającym do tego jest akt poświadczenie dziedziczenia lub sądowe stwierdzenie nabycia spadku.

Akt poświadczenia dziedziczenia może zostać sporządzony przez notariusza w obecności wszystkich spadkobierców. Podział spadku dokonywany jest na podstawie prawa spadkowego zaś warunkiem sporządzenia wspomnianego aktu jest zgoda spadkobierców na ustalony dla każdego udział w spadku.

Sądowe stwierdzenie nabycia spadku przeprowadza się w przypadku gdy istnieje spór między spadkobiercami co do jego podziału oraz w sytuacji gdy trudno ustalić tożsamość spadkobierców. Wówczas sąd przeprowadza postępowanie, w którym ustala osoby dziedziczące oraz ich udział w spadku. Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Po nowelizacji przepisów w roku 2019, nieruchomość nabytą w spadku można sprzedać bez konieczności płacenia podatku dochodowego gdy:
a) minie 5 lat od nabycia mieszkania przez spadkodawcę
b) minie 5 lat od wybudowania domu przez spadkodawcę

Okres pięciu lat liczony jest od końca roku, w którym mieszkanie zostało nabyte a dom zbudowany przez spadkodawcę.

Okres 5 lat obowiązuje również w przypadku gdy spadkodawcą jest zmarły małżonek, ważne jest jednak aby nabycie mieszkania lub budowa domu miało miejsce w trakcie trwania wspólności majątkowej. Kto jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchości w spadku?

Wycena nieruchomości pozwala na ustalenie realnej ceny sprzedaży nieruchomości odziedziczonej w spadku. Oczywiście sprzedaż jest możliwa tylko wtedy jeśli spadkobiercy dysponują dokumentem poświadczającym ich udział w spadku: sądowe stwierdzenie nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.

Sprzedaż mieszkania po spadku może wiązać się z koniecznością opłacenia 19 % podatku dochodowego. Można tego uniknąć jeśli transakcja zostanie dokonana po upływie 5 lat od nabycia / zbudowania nieruchomości przez spadkodawcę (nie od nabycia spadku). Ta zasada dotyczy również gdy następuje sprzedaż spadku po zmarłym współmałżonku.

Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej przed upływem pięciu lat od śmierci spadkodawcy nie musi wiązać się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego. Od 2019 roku podatek płaci się tylko wtedy jeśli sprzedaż nastąpi przed upłynięciem pięciu lat od momentu nabycia / zbudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Dodatkowo można uniknąć zapłacenia podatku dochodowego jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy się w ciągu 2 lat od transakcji na własne cele mieszkaniowe.

W innym wypadku należy zapłacić podatek dochodowy od kwoty, za którą nieruchomość została sprzedana, pomniejszonej o wydatki poniesione na podniesienie wartości nieruchomości. Więcej o sprzedaży odziedziczonej nieruchomiści.

Sprzedając nieruchomość nabytą w spadku, spadkobierca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego tylko w sytuacji gdy:
a) sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od momentu nabycia mieszkania lub budowy domu przez spadkodawcę,
b) wartość zbycia jest większa od przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Opodatkowanie podatkiem dochodowym 19 % obejmuje kwotę uzyskana ze sprzedaży nieruchomości po odjęciu od niej kosztów uzyskania przychodów czyli wszelkich prac, które zwiększyły wartość sprzedawanego mieszkania/domu. Czytaj więcej tutaj ->

Jak najbardziej. Uważam, że dobrą praktyką jest sporządzenie dokumentacji fotograficznej nieruchomości, która odzwierciedlałaby stan nieruchomości na dzień otwarcia spadku. Sprawy związane z  działem spadku potrafią ciągnąć się latami. W  międzyczasie ktoś może zrobić remont nieruchomości lub jej części, czy nawet rozbudować ją. Może także dopuścić do pogorszenia się jej stanu. Po latach ustalenie stanu nieruchomości na datę otwarcia spadku może okazać się niemożliwe i  być źródłem sporów między członkami postępowania spadkowego. Wydłużanie postępowania natomiast może oznaczać, że z  upływem lat przybywa uprawnionych do spadku. W  ekstremalnych przypadkach liczba spadkobierców liczona jest w  dziesiątkach. Tak prosta czynność jak sfotografowanie nieruchomości może sprawić, że unikniemy takich problemów. 

Przede wszystkim rzetelnie sporządzona wycena oszczędza wielu niepotrzebnych emocji, zwłaszcza w  sytuacjach, gdy jest kilku spadkobierców. Najtrudniejsze sytuacje, z  jakimi spadkobiercy muszą się mierzyć to takie, kiedy otrzymana nieruchomość przypada jednemu z  nich, który ma następnie spłacić pozostałych. Nawet w  najbardziej zgodnych rodzinach może dojść wówczas do głębokich kryzysów. Naturalnym odruchem jest, że osoba spłacająca chciałaby zapłacić jak najmniej. Zwłaszcza, że rzadko kiedy jest się finansowo przygotowanym na taką okoliczność. Spłacani natomiast oczekują jak najwyższych kwot, często obawiając się, że zostaną w  jakimś sensie poszkodowani. W  takich warunkach bardzo łatwo o  kłopoty. Dobrze uzasadniona i  osadzona w  realiach rynkowych wycena to mocny fundament pod sprawne i  zgodne zarządzanie mieniem spadkowym. 

Ale to nie wszystko. Dobry rzeczoznawca może być też doradcą. Bardzo rzadko spadkobiercy wiedzą, w  jaki sposób rozporządzać tak cennym mieniem. Rzeczoznawca majątkowy, który dobrze zna lokalny rynek, może im w  tym zdecydowanie pomóc. 

Banałem jest powiedzenie, że każda nieruchomość jest inna. Nie ma jednej recepty uniwersalnej dla wszystkich nieruchomości. Decydujących jest zawsze kilka czynników takich jak położenie nieruchomości, jej stan i funkcjonalność, dostępność ale także takie kwestie jak zdolności inwestycyjne właściciela. Do każdej nieruchomości należy podejść indywidualnie.